Propietarios y fondos prevén dar batalla judicial a Cataluña por limitar los precios del alquiler

Los grandes tenedores recalcan la inconstitucionalidad de esta norma

Viandantes frente a un portal con un anuncio inmobiliario, en el distrito barcelonés de Ciutat Vella.
Viandantes frente a un portal con un anuncio inmobiliario, en el distrito barcelonés de Ciutat Vella. GETTY

La posible regulación de los precios del alquiler en 60 municipios de Cataluña traerá cola, avisan varias asociaciones de grandes propietarios, fondos de inversión y agentes de la propiedad inmobiliaria, que estudian cómo dar batalla a una ley que tiene el objetivo de limitar las rentas en los municipios con más de 20.000 habitantes, principalmente en el área metropolitana de Barcelona. A la espera de concretar cómo aterriza la propuesta llevada al Parlament por el Sindicat de Llogateres (de inquilinos) y el Departament de Justícia de la Generalitat, el socio y portavoz de un conocido bufete de abogados, con uno de estos fondos entre sus clientes, explica que el texto es contrario a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), “que da autonomía para fijar las rentas en el mercado libre, y que impide que las comunidades establezcan precios vinculantes”.

Falta por ver, insiste el portavoz, en qué se materializa la norma, pero la batalla judicial se enmarcará previsiblemente por ese camino si el Supremo no la anula antes. El socio también recuerda que el Consell de Garanties Estatutàries ya consideró, hace un año, que algunos artículos del decreto de medidas urgentes que pretendía retener las rentas en los contratos de arrendamientos de vivienda “no tenían amparo en el Estatut y vulneraban artículos de la Constitución”.

Por lo pronto, el pasado viernes, la tramitación urgente de ley quedó pospuesta para septiembre después de que PP y Cs llevasen el texto al Consell al considerar que la Cámara catalana “no tiene competencias” en esta materia. Después de verano, al menos por ahora, JxCat, ERC, los comunes y la CUP validarán el texto, obteniendo la mayoría necesaria.

En esta ocasión, la ley es algo diferente a la propuesta hace un año. Tal y como explica el portavoz del Sindicat de Llogateres, Jaime Palomera, pasado un año de la aplicación de la norma, “los órganos competentes para cada municipio deberán aprobar la continuidad de la regulación o sus mejoras en caso de que no esté funcionando”, por lo que las competencias las asumirían los propios ayuntamientos. En esta ocasión, además, la novedad es que la norma se ampara en el Código Civil catalán, que ya regula arrendamientos rústicos. "Lo innovador es que queremos hacer lo mismo con los urbanos".

La propuesta de ley, recalca Palomera, surge en un contexto de emergencia habitacional en el que las rentas han aumentado 30 veces más que los sueldos en el último lustro. “Las familias destinan más del 45% de sus ingresos a pagar el alquiler”.

Lo cierto es que, atendiendo a las cifras del índice de referencia de precios del alquiler elaborado por el Ministerio de Agenda Urbana (Mitma), con datos que llegan hasta 2018, las rentas en municipios como Barcelona, Terrassa, Rubí, Castelldefels o Sabadell se han incrementado en cerca de un 20% desde 2015.

La estrategia, señalan dos socios de inmobiliario de un conocido despacho de abogados, “parece clara y da traslado competencial a los municipios”. No obstante, “tenemos que partir de la base de que estamos en una fase inicial. Tenemos un índice de precios oficial que es meramente informativo, y hay que ver cuáles son las políticas que van a poder desarrollar las autonomías y ayuntamientos”.

A nivel urbanístico, recuerdan los socios, siempre ha habido interpretaciones sobre los límites de las competencias autonómicas, y es un análisis que “seguramente le acabe correspondiendo al Constitucional”, explican, a la vez que asumen que una posible limitación de las rentas va a ser siempre “beligerante”. La secretaria general de la Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias (Fiabci) en España, Eva González-Nebreda, tiene claro, sin embargo, que “la medida excede de las competencias que pueda tener el Parlament en materia de regulación de alquileres”.

Otros de los que se posicionan en contra del proyecto, y que de momento “confían” en que sea rechazado por el Supremo, son la Asociación de propietarios de viviendas en alquiler (Asval) o la Agencia Negociadora del Alquiler. Aunque aún no han tenido tiempo de valorar la propuesta de ley, la directora general de Asval, Beatriz Toribio, reconoce que el rechazo del sector hacia estas normas es “unánime” porque es lo que menos necesita el mercado del alquiler. No es la solución en el medio y largo plazo, ya que “contrae” la oferta e incluso puede tener el efecto contrario. A la espera de lo que suceda con la propuesta, “lo que más nos preocupa es la generación de desconfianza que este tipo de leyes generan entre los propietarios e inversores”.

José Ramón Zurdo, director de la Agencia Negociadora del Alquiler, también se muestra confiado en que la ley no llegue a buen puerto, y recuerda que las autonomías pueden definir su propio índice de referencia a la hora de diseñar sus propias políticas de vivienda, “pero este índice de referencia debería ser orientativo y nunca vinculante”.

Para Palomera, sin embargo, el jurídico no debe ser el único debate. "Miles de familias podrían verse aliviadas. Esta ley pone límite y coto a la especulación inmobiliaria y a las rentabilidades abusivas derivadas de las subidas desproporcionadas de los últimos años", explica, enfatizando en que este es un problema de voluntad política que obedece a los cambios que está viviendo el mercado residencial ya no solo en Cataluña o España, sino en las grandes ciudades del entorno.

Un tercio de la oferta es de grandes tenedores

Un 26,4% de las viviendas de alquiler permanente en Barcelona pertenece a tenedores con más de 15 propiedades y, en el caso de los tenedores de más de 10 viviendas, el porcentaje se eleva hasta el 32,4%, según el último informe del Observatorio Metropolitano de Vivienda de Barcelona (OHB) presentado el pasado viernes. El estudio estima que en Barcelona hay un parque total de 780.775 viviendas, según el Catastro Municipal a enero de 2019, que está en manos de 514.978 propietarios a una media de 1,5 viviendas por titular. El parque de vivienda en alquiler es, a mayo de 2020, de 212.291 hogares, que están en manos de 100.020 propietarios, con una media de 2,1 inmuebles por titular.

Los propietarios que tienen entre una y dos viviendas representan por su parte el 46,7%. Por tipo de propietarios, el peso de las personas físicas se reduce hasta el 63%, mientras que los otros tipos de propietarios (personas jurídicas, administraciones públicas, entidades religiosas, entidades sin ánimo de lucro y otros) aumentan hasta el 37%. El reparto por tipo de tenedor de los grandes propietarios de alquiler muestra que, entre los que tienen más de 15, solo el 19% corresponde a personas físicas.

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