El Covid-19 frena el alza de los precios de la vivienda, que suben un 0,8% en las capitales de provincia

El índice de confianza de los tasadores sufre la peor caída de la serie histórica

Viviendas en Madrid.
Viviendas en Madrid.

La pandemia del coronavirus Covid-19 ha terminado de afianzar el ciclo de estabilización de precios que vive el mercado residencial español desde hace varios semestres. El coste medio de la vivienda nueva en las capitales de provincia de España, donde están las principales zonas tensionadas, ha aumentado un 3% a lo largo del último ejercicio, hasta alcanzar los 2.472 euros por metro cuadrado registrados en el mes de junio de 2020. No obstante, el ritmo de alzas se ha moderado por tercer año consecutivo, y tras el impacto inicial de la pandemia la tendencia a la baja se intensifica, con una variación al alza desde diciembre de 2019 de apenas un 0,8%, un signo del agotamiento del periodo alcista que comenzó en 2015.

A este acelerón en la moderación de precios se le suma el pesimismo generalizado de los expertos del sector, plasmado en el índice de confianza inmobiliario, presentado este martes en los informes Tendencias del Sector Inmobiliario de vivienda nueva y el Censo ST de vivienda nueva en Madrid y Barcelona, elaborados por Sociedad de Tasación. Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de la tasadora, ha señalado que el índice ha sufrido la mayor caída trimestral de su historia, con una bajada de 6,3 puntos, hasta situarse en 43 puntos sobre 100. Estas cifras implican acercarse al nivel del tercer trimestre de 2014, cuando el sector empezaba a salir de la anterior crisis inmobiliaria, y anticipan un bajón que también se empieza a notar en el resto de localidades, más allá de las capitales de provincia.

Si se desglosan los datos por tamaño de población, se observa cómo el precio medio de la vivienda nueva en las ciudades con más de 100.000 habitantes que no son capitales de provincia se ha situado en los 1.821 euros por metro cuadrado, una variación anual del 2,2%. En las ciudades entre 50.000 y 100.000 vecinos, el coste es de 1.705 euros el metro cuadrado (+1,9%). Por su parte, en aquellas que tienen entre 25.000 y 50.000 habitantes, ha aumentado un 1,6% hasta llegar a los 1.570 euros el metro cuadrado. Por último, en las ciudades por debajo de los 25.000 habitantes el precio medio es de 1.535 euros el metro (+0,8%).

A nivel de capitales, Madrid y Barcelona siguen liderando las subidas, aunque con un ritmo mucho más moderado en esta primera mitad del año. La capital experimenta un crecimiento del precio del 4,2% con relación a junio de 2019, pero solo del 1% con respecto a diciembre del mismo año, mientras que en la ciudad condal la evolución se sitúa en el 4% y el 1,1%, respectivamente.

Sin stock de vivienda nueva

Madrid y Barcelona se quedan sin stock disponible de vivienda nueva. La capital lo hace por la falta de oferta, que podría agotarse en menos de un año, y la ciudad catalana, por unos precios medios demasiado elevados, con una mayoría de inmuebles en el centro de la localidad que superan el medio millón de euros.

En su análisis, la entidad ha detectado que actualmente quedan, solo en la Comunidad de Madrid, 893 unidades de vivienda nueva en oferta de las 6.319 registradas en el censo de 2018. De esta forma, "en dos anualidades se ha absorbido el 85,9% del stock de entonces. En la capital, por su parte, de las 3.067 unidades de vivienda nueva en oferta registradas en 2018 quedan 278 en la actualidad, con lo que ya se ha reducido el 90,9% de la oferta que salió al mercado entonces. Si el ritmo de absorción del stock se mantuviera en los niveles actuales, recalcan desde Sociedad de Tasación, "la oferta de vivienda nueva podría agotarse en 8,6 meses en la comunidad y en nueve en el caso de los distritos que conforman la capital".

Por su parte, en Barcelona capital, de las 1.047 unidades de vivienda nueva en oferta registradas en 2018, actualmente quedan apenas quedan 241, lo que implica que se ha dado salida al 77% de la oferta en dos años. Además de estas viviendas que permanecen a la venta desde 2018, se han detectado 1.364 unidades nuevas en el mercado en los dos últimos años, por lo que la oferta actual es de 1.605 viviendas, lo que supone un aumento neto del stock del 53,3% con respecto a 2018.

En el supuesto de que el ritmo de absorción del stock se mantuviera en los niveles actuales, la oferta de vivienda nueva podría agotarse en 18,4 meses en el conjunto del área metropolitana de Barcelona y en 18,8 meses en el caso de la Ciudad Condal. Si bien, el problema de Barcelona es otro, y es que casi la mitad del stock (48,1%) corresponde a viviendas que cuestan más de 500.000 euros, un porcentaje que en Madrid se sitúa muy por debajo, en el 26%. En la Ciudad Condal, las que oscilan entre los 300.000 euros y el medio millón suponen un 46% del total, y las que están entre 150.000 y 300.000 euros solo son un 5% de la ofera. Fernández-Aceytuno ha reconocido que los precios de Barcelona se encuentran en una situación "límite”, y así como el ciclo alcista empezó en Barcelona hace siete años, también empezará allí ahora el cambio de ciclo, para continuar por Madrid.

Siete años de sueldo para comprar una vivienda

Los tasadores también miden el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano necesita destinar para la compra de una vivienda de tipo medio. Este indicador se mantiene estable en 7,3 años desde 2018. El indicador se calcula por comunidad autónoma, a partir del cociente entre el valor de mercado de la vivienda y los ingresos medios brutos anuales estimados a partir de la estructura salarial del Instituto Nacional de Estadística (INE).

A su vez, la entidad calcula los niveles de accesibilidad a la vivienda a través de un índice que ha subido siete puntos durante el último año, hasta los 111 en los que se sitúa la media nacional. En este caso, se analiza la posibilidad de adquisición de una vivienda estándar a partir de la capacidad de endeudamiento de un ciudadano con renta media.

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