La moratoria hipotecaria que ofrecen los bancos puede encarecer los préstamos
El 90% de los solicitantes no cumplen los cuatro requisitos que exige el Gobierno
Nueve de cada diez solicitantes de la moratoria hipotecaria decretada por el Gobierno para contrarrestar los efectos del coronavirus se están quedando fuera de la prórroga por no cumplir con los cuatro requisitos necesarios. Así lo estima la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin), que reclama al Ejecutivo más flexibilidad y laxitud, así como una ampliación de la prórroga, que por el momento solo alcanza los tres meses de duración. En este contexto, la mayoría de grandes entidades han optado por ofrecer moratorias personalizadas para sus clientes, “algo que valoramos muy positivamente”, señala la presidenta de Asufin, Patricia Suárez. Sin embargo, añade, en la mayoría de los casos analizados “vemos que estas fórmulas devengan en intereses añadidos para el cliente”.
Las entidades que conforman la Asociación Española de Banca (AEB) y CECA anunciaron en abril un acuerdo para poner en marcha esta moratoria sectorial, mucho menos estricta que la fijada por el Gobierno. En todo este tiempo, por citar algunos ejemplos, CaixaBank ha recibido en torno a 95.000 peticiones; Santander, casi 50.000; Bankia, unas 20.000, y Bankinter y Sabadell, en torno a 6.000, respectivamente. Las cifras muestran, en opinión de Suárez, que esta ha sido “la única alternativa para miles de familias ahogadas por el pago de la hipoteca”. Fuentes bancarias calculan en casi 200.000 el total de peticiones privadas formalizadas hasta ahora solo por la gran banca.
La bautizada como moratoria sectorial, explica Asufin en un estudio presentado este lunes, consiste en diferir el pago del principal, abonando solo los intereses correspondientes de dichos préstamos durante la carencia pactada, “lo que reduce sensiblemente la cuota mensual”. Esta moratoria se amplía a 6 o 12 meses , aunque en el caso de Bankinter también se ofrece a cuatro meses. La operación, detalla la asociación, conlleva una novación de la escritura, con gastos de notaría y Registro de la Propiedad.
Durante el periodo de carencia, el cliente únicamente debe abonar los intereses. Tras la moratoria, o se amplía el plazo de la hipoteca por el mismo número de mensualidades que dure la carencia o se mantiene el plazo, incrementando la cuota mensual. En ambos casos, aseguran desde Asufin, el usuario paga más dinero que con el contrato inicial.
Simulación
Tomando como base una hipoteca de 180.000 euros a un 1% de interés fijo con una cuota ordinaria de 678 euros, en sintonía con la media de España que ofrece el INE, durante el periodo de carencia el cliente reducirá su cuota a una horquilla que se mueve entre los 33 y los 95 euros, en función de los años de plazo de amortización de la cuota (normalmente entre 5 y 15 años).
Así, con la hipoteca media de 180.000 euros y las diferentes opciones de prórrogas se abren varios escenarios. En el más caro para el cliente, el usuario termina pagando más de 1.000 euros adicionales.
Para una hipoteca media contratada hace 10 años de 180.000 euros y con 15 años de plazo de amortización, un producto muy común, calcula Asufin, se llegarían a pagar 1.133 euros de más al final de la operación en una carencia pedida por 12 meses, con ampliación de plazo. Esta cantidad se reduce a 566 euros si la carencia se pide por seis meses.
Si, por el contrario, se opta por no ampliar el plazo de la hipoteca, la misma carencia de 12 meses para ese mismo préstamo costaría 539 euros. Para seis meses, el coste total se reduciría a 269 euros. “Hay bancos que nos están diciendo que no van a devengar intereses adicionales, pero por ahora no lo estamos viendo”, recuerda Suárez.
A estos pagos adicionales derivados de las alternativas que ofrecen las entidades se le suman los gastos de notaría y registro, que en este caso ascienden hasta un máximo de 680 euros que deben abonar el cliente y la entidad.
Por todo ello, y dado que la moratoria obedece a una emergencia sanitaria, Asufin reclama al Gobierno una relajación de los cuatro requisitos fijados, así como una prórroga de la duración que ascienda a los seis meses. También, recalca Suárez, de cara a la moratoria sectorial, “pedimos que el capital aplazado no devengue en intereses que recaigan sobre el cliente”.
Redefinición de la norma oficial del Gobierno
La moratoria hipotecaria decretada por el Gobierno en marzo contempla cuatro requisitos que deben cumplir, en su conjunto, los solicitantes. Por un lado, el afectado tiene que haber sido despedido o estar sujeto a un ERTE a raíz de la crisis. En el caso de ser empresario, debe haber visto reducidos sus ingresos en al menos un 40%. Además, los ingresos de la familia no deben superar tres veces el Iprem (unos 1.600 euros), la hipoteca y los gastos han de suponer más del 35% del total de ingresos netos y, por último, la carga hipotecaria debe haberse multiplicado por 1,3. Estas exigencias, explica Patricia Suárez, presidenta de Asufin, son las que están dejando fuera al 90% de los potenciales beneficiarios de la moratoria.
Por separado, un 82% de los solicitantes han sido despedidos o están sujetos a ERTE y un 51% destina más del 35% de los ingresos a la hipoteca. Sin embargo, solo un 30% cumple con el requisito del Iprem, porcentaje que cae al 20% en la última de las exigencias. Si esos dos últimos requisitos se eliminasen, calcula Asufin, casi el 70% de los afectados podría acogerse a la moratoria oficial, que no conlleva intereses añadidos ni aumentos de capital.
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