NH y Meliá renegocian rentas por valor de 487 millones con sus caseros

NH tiene 230 hoteles en alquiler, un 32% del total, y paga 276 millones. Meliá abona 211 millones por los 116 inmuebles que tiene arrendados

Hotel Gran Meliá Fenix y NH Collection Madrid Colón.
Hotel Gran Meliá Fenix y NH Collection Madrid Colón.

Las grandes empresas hoteleras en España empiezan a diseñar el escenario que van a tener que afrontar una vez que cese el estado de alarma. Cada compañía diseña la estrategia con la que combatir una crisis de demanda en función de las fortalezas que disponen. Las que menos cuentan con líneas de liquidez sin usar, algunas disponen de activos inmobiliarios que pueden vender en caso de situaciones puntuales de falta de tesorería y otras ya han iniciado un proceso de negociación con sus caseros para renegociar las rentas que pagan por sus alquileres.

En esta última situación se encuentran NH y Meliá, las dos grandes hoteleras que más establecimientos tienen en alquiler, con 230 y 116 hoteles respectivamente. La estrategia de activos ligeros llevada a cabo por ambas compañías en los últimos ejercicios les ha permitido librarse de las cargas hipotecarias ligadas a la propiedad de los inmuebles, pero les ha obligado a asumir una voluminosa factura por alquiler que ahora se les vuelve en contra ante la falta de clientes prevista una vez que se controle la pandemia del coronavirus. En concreto ambas tendrán que renegociar unas rentas que les suponen un coste anual de 487 millones de euros.

La que más presupuesto tiene que destinar al pago del alquiler es NH. La compañía dirigida por Ramón Aragonés tiene 369 hoteles, de los que 230 (un 62%) están en régimen de alquiler. De ellos, 215 abonan una renta fija anual, con una pequeña proporción variable, y otros 15 desembolsan una renta variable íntegra, en función de los ingresos: cuanto mayor es la facturación, mayor es el alquiler mensual. En 2019, NH pagó 276 millones por los alquileres fijos y no especifica el importe destinado a los inmuebles arrendados con rentas variables. “Se han abierto negociaciones con todos los propietarios y hemos observado mucha cooperación para ajustar las rentas durante el estado de alarma, incluso acompañando a NH durante el periodo de recuperación más allá de los meses en los que los hoteles estén cerrados”, recalcan desde la compañía.

La mayoría de esos contratos de renta fija incluyen una cláusula que establece la posibilidad de renegociar a la baja a partir de una fecha preestablecida, siempre y cuando transcurra un periodo continuado de caída de ingresos, tal y como se prevé en la actualidad. En la anterior crisis de 2008, la llegada de turistas extranjeros retrocedió durante 18 meses consecutivos.

En el caso de Meliá, la compañía española más grande con 388 hoteles, cuenta con 116 establecimientos en régimen de alquiler, lo que supone un 30% del total de la cartera de activos. La hotelera dirigida por Gabriel Escarrer abona a sus caseros 211 millones de euros al año por el alquiler de los inmuebles, de los que 190,5 millones corresponden a contratos de renta fija y 20,5 millones a renta variable.

Una cifra que se verá incrementada en el futuro de forma exponencial tras la importante renovación firmada en el hotel Meliá White House de Londres, por un periodo de 125 años, lo que le supondrá un de­sembolso futuro de 963 millones de euros, a una media anual de 7,7 millones. En las últimas cuentas anuales consolidadas, correspondientes al pasado ejercicio, la hotelera refleja que tendrá que afrontar el pago de 305 millones en alquileres de hoteles durante 2020, de 600 millones en el periodo comprendido entre 2020 y 2025 y de 1.447 en un periodo denominado como “más de cinco años”. La operación cerrada en Londres también influirá en el incremento de la vida media de los alquileres. En 2018, el promedio de los contratos de arrendamiento de los hoteles fue de 6,97 años, 12 meses después subió a 7,96 años y la hotelera prevé que crecerá con fuerza en los próximos ejercicios.

Un colchón de 6.000 millones en activos inmobiliarios

Valoración. La última valoración de los activos de Meliá, elaborada por la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle, refleja que el valor de los inmuebles sobre los que tiene la totalidad de la propiedad suma 3.758 millones de euros, a lo que hay que añadir otros 628 que corresponden a aquellos activos en los que solo tiene una participación parcial. En total, el valor se eleva a 4.386 millones de euros. La hotelera de la familia Escarrer tiene en propiedad un 14% de los 388 hoteles que tiene en todo el mundo.

Reformas. En el caso de NH, cuenta con 76 hoteles en propiedad (un 22% del total), que suman 12.095 habitaciones, y que arrojan un valor de 2.227 millones de euros. La última valoración se hizo en 2017 e incluía las reformas realizadas en Nueva York, Unión Europea y Latinoamérica.

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