Socimis, miedo y mercado: un 2020 incierto
Generar incertidumbre con medidas poco enfocadas solo retraerá a los inversores
El año 2020 ha empezado envuelto en incertidumbre. El sector inmobiliario, en particular la parte que desarrolla su actividad en el mercado del alquiler, se someterá a lo largo del presente ejercicio a nuevas regulaciones fiscales que pueden suponer un cambio total del paradigma que se viene dando durante la última década. Para ser más concretos, las regulaciones previstas tienen como objetivo la modificación del marco fiscal al que se someten las socimis, así como la posibilidad de limitar el importe de los alquileres.
Los cambios que prevé implementar el nuevo Gobierno están orientados a modificar esta figura incrementando la presión fiscal sobre ella, al proponer un impuesto del 15% sobre el beneficio no distribuido. Estos vehículos de inversión están obligados por ley a que el 80% de los beneficios se distribuya cada año en forma de dividendos. Gravar con el 15% la pequeña parte que no se distribuye tendrá poca repercusión sobre nuestra economía, pero mucha, y muy negativa, sobre el atractivo de las socimis como vehículo de inversión.
Tengamos en cuenta que esta figura, en contra lo que se quiere hacer ver, ya tributa y no poco. El accionista queda sujeto al pago de impuestos en cuanto reciba el dividendo en su impuesto de sociedades o IRPF (dependiendo de si el accionista es una sociedad o un particular). Se han hecho estimaciones ya sobre el impacto de la medida: el incremento de la recaudación por ese 15% apenas sería de la mitad de lo que ya recauda la hacienda pública por otras figuras impositivas que afectan al inversor de socimis.
Inseguridad jurídica
En la práctica, por lo tanto, la entrada en vigor de esta subida de impuestos supondrá un efecto muy limitado para las arcas públicas, y puede en cambio disuadir al inversor de apostar por las socimis. Especialmente el inversor extranjero que, acostumbrado a diez años de un modelo estable y previsible al que atenerse, puede interpretar el cambio como el primer aviso de escenarios de inseguridad jurídica que le espanten de invertir en España.
La mayoría de los países europeos cuentan con figuras muy parecidas a nuestras socimis. Los que no las tienen están a punto de ponerlas en marcha, y Portugal se sumó recientemente con un modelo similar al nuestro por ser un modelo que ha demostrado su capacidad para atraer inversión extranjera a un sector (el inmobiliario) por el que hace diez años nadie apostaba. En estos mercados, ningún Gobierno ha anunciado una medida similar: la sola posibilidad nos aleja del marco estándar de los países europeos de nuestro entorno. Es una mala noticia porque el inversor no se va a parar a estudiar el efecto práctico del cambio, sino que percibirá de forma distinta la viabilidad de las socimis. Los inversores verán argumentos en todo ello para desaconsejar, o aconsejar con menos énfasis, la inversión en real estate español.
¿A quién beneficia esto? A las arcas públicas no demasiado, claramente. ¿Va esta medida a incidir de algún modo en destensar el mercado del alquiler? Lo dudo. Las socimis poseen sobre todo oficinas, hoteles y centros comerciales. Solo manejan el 4% del parque de viviendas de alquiler, es decir: el 96% de las viviendas en régimen de alquiler está en manos de los particulares principalmente. También hay fondos de inversión y otros inversores que salen más en las noticias. Pero, la propiedad recae sobre todo en particulares.
Simultáneamente, los inversores profesionales están encontrando en los proyectos build-to-rent y los activos alternativos mejores rentabilidades que el residencial tradicional.
Para el particular la situación es muy distinta. Se ha producido una situación muy beneficiosa, en la que entran en juego varios factores. En los supuestos de alquiler de vivienda, el rendimiento neto positivo, calculado por diferencia entre la totalidad de ingresos íntegros y los gastos necesarios deducibles, se reducirá en un 60 por 100. Ante una limitación de los precios es probable que muchos propietarios contemplen otras formas de rentabilizar sus bienes, y ante una reducción de la ya limitada oferta el único resultado será un encarecimiento de las rentas.
Así pues, estamos ante un escenario de medidas que provocan miedo al futuro y eso es lo peor para un inversor. Del dinero siempre se ha dicho que es cobarde. Yo no comparto esa opinión. El dinero es prudente, y tiene que rendir cuentas. Los inversores institucionales –demasiado lo olvidamos– suelen manejar fondos de pensiones de miles de trabajadores y pensionistas que están muy lejos de ser tiburones sanguinarios. Generar incertidumbre o inseguridad jurídica con medidas poco enfocadas solo retraerán a los inversores que han levantado un sector que andaba más muerto que vivo hace solo una década. El deber de un Gobierno es procurar un mercado atractivo y seguro para seguir en esa línea y buscar las soluciones a problemas estructurales como el de la vivienda en políticas dinamizadoras y, a ser posible, de la mano de expertos.
Miguel Ferre es vicepresidente en Global Corporation Centre EY& IE y ponente habitual en Iberian REIT Conference