Inmobilario

San José se dispara en Bolsa tras vender parte de la Operación Chamartín

La cotización sube un 14% al sanear su balance con la venta

Maqueta del desarrollo inmobiliario de la Operación Chamartín.
Maqueta del desarrollo inmobiliario de la Operación Chamartín.

A Grupo San José le sienta bien la Operación Chamartín. La cotización de las acciones de la constructora se disparó este viernes con fuerza en Bolsa después de que la empresa anunciara el jueves la venta a la socimi Merlin Properties de un 14,46% de Distrito Castellana Norte (DCN), empresa impulsora del macrodesarrollo urbanístico ahora llamado Madrid Nuevo Norte.

La cotización incluso estuvo inhibida por exceso de volatilidad, un mecanismo automático previsto para estabilizar las acciones cuando suben o bajan mucho más de lo habitual. Una vez que abrió la cotización de San José, hora y media después del arranque oficial de la sesión, marcó un alza del 8,7%, cotizando a 7,53 euros cuando cuando la acción cerró el jueves a 6,93. Luego aceleró las subidas hasta marcar un máximo de 8,07 euros, lo que implicaba una subida del 16,5%. Finalmente, clausuró la jornada con un ascenso del 14%, hasta un precio de 7,90 euros.

La venta de la participación de San José está valorada en 168,89 millones de euros, a pagar en efectivo. Eso supone valorar en 1.168 millones la totalidad de DCN, de la que San José aún conservará un 10% (valorado por tanto en 110 millones). A cierre de la sesión, la empresa capitaliza en Bolsa 450 millones.

Con la compra, Merlin se sitúa ahora como segundo accionista de DCN, tras BBVA, que controla el 76% restante. La entidad financiera retiene un derecho de retracto, es decir, podrá adquirir este 14,49% del que se desprende San José con las mismas condiciones pactadas con la socimi.

La constructora de Jacinto Rey ha hecho caja con el traspaso de más de la mitad de su paquete en la Operación Chamartín acuciada por el vencimiento de deuda. Una parte de 100 millones de la financiación obtenida en diciembre de 2014, como novación de un crédito que venía de antes de la crisis económica, era convertible en acciones si no se procedía a su amortización antes del 31 de octubre de este 2019.

San José tenía claro que al vencimiento de esa deuda, representada por warrants convertibles, los bancos ejecutarían sus posiciones, alcanzado un máximo del 35% de la constructora a través de una ampliación de capital. Sin éxito en la negociación de deuda nueva y sin posibilidad de extender la citada deuda convertible en acciones, San José ha optado por sacrificar parte del que ha sido durante años su activo más preciado y que supondrá la construcción de más de 10.000 viviendas y la construcción de la nueva city financiera madrileña.

Además del crédito que vencía el jueves, San José consigue con la venta de estas acciones cancelar otro préstamo sindicado más, por valor de 176,95 millones. Además del pago en efectivo, Merlin completa la operación otorgando a San José un nuevo préstamo, estructurado en dos tramos, del que las partes no han desvelado ni el importe ni su vencimiento.

El banco pilotado por Carlos Torres negoció anteriormente con Merlin la compra de su participación, tal como publicó CincoDías en septiembre. Las partes, sin embargo, comunicaron que las conversaciones se suspendieron sin acuerdo. Ahora la socimi desembarca en el proyecto con una participación minoritaria.

El desarrollo de una ‘city’ financiera

El desarrollo Madrid Nuevo Norte prevé un negocio de 13.198 millones de euros, según la memoria municipal del proyecto, de los que algo más de 10.200 millones corresponden activos terciarios. La construcción de viviendas (alrededor de 10.000 unidades) supondrá 2.286 millones de ingresos. Inicialmente se prevé una inversión superior a los 6.000 millones.

La que es una de las mayores operaciones inmobiliarias de Europa en ciernes se ejecutará sobre 2,65 millones de m2 en el norte de Madrid. De esa superficie, 1,5 millones de metros se dedicarán a oficinas, en la nueva city financiera. De forma paralela se ejecutará la remodelación de la estación de Chamartín, con 1.000 millones de presupuesto.

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