Inversión en segunda residencia: los precios en la costa se recalientan

Uno de cada tres municipios del litoral español se ha encarecido por encima del 10% respecto al año pasado

Pisos playa pulsa en la foto

Llega el verano y, con él, las ganas de escapar a la playa. Surge entonces el deseo de comprar una vivienda en la costa para tener un lugar en el que refugiarse cuando el calor aprieta. No se trata de una opción aislada. Uno de cada cuatro españoles cuenta con una segunda residencia, la mitad en zona costera, aunque la gran mayoría (el 72%) la adquirió antes de la crisis, según un estudio reciente de Casaktua. Sin embargo, acceder a una segunda vivienda no está al alcance de todos los bolsillos. Así, los fuertes repuntes de precios vividos en los últimos años no son un fenómeno limitado a las grandes ciudades, sino que la recuperación llega también a la playa.

Ocho de cada diez municipios costeros se encarecieron en el primer trimestre respecto al mismo periodo de 2018 y un tercio de ellos se revalorizó mas de un 10%, según un estudio publicado esta semana por la tasadora Tinsa. Es más, en las islas de Ibiza y Formentera, así como en el municipio tinerfeño de Adeje, los precios de compra ya superan los máximos del boom, mientras que en Tarifa estarían a punto de alcanzarse, precisa el jefe de Estudios de la tasadora, Rafael Gil. Aun así, la mayoría de provincias sigue en niveles entre un 50% y un 20% por debajo a los de la burbuja.

El alquiler también se complica ya que los precios sobrepasan los máximos de 2007 en varios puntos de la Costa del Maresme (Barcelona), la Costa Dorada (Tarragona), la Costa del Sol (Málaga) y los archipiélagos, tal y como revela el análisis elaborado por Urban Data Analytics para este periódico. Para quienes buscan comprar para invertir, las rentabilidades más interesantes se dan en Castellón y Almería, ambas cercanas al 7% bruto anual.

Alza generalizada de los precios de compra

Aunque la demanda extranjera se ha moderado por la desaceleración económica y la mejora de otros destinos mediterráneos, el auge de la demanda nacional ha seguido impulsando al alza los precios en la costa.

En el último año, la Costa del Sol concentra las mayores subidas (un 10,6%), según los datos de Tinsa y de Idealista. También se registran repuntes similares en zonas de los archipiélagos (Menorca y Lanzarote), aunque sus precios están a bastante distancia de los más elevados, situados en Ibiza y Formentera, Guipúzcoa y Barcelona. En las islas, los precios rozan los 3.800 euros el metro cuadrado (un 11% más que los máximos precrisis), mientras que en la localidad vasca y catalana rondan los 2.200 euros, un 30% por debajo.

Solo cuatro provincias costeras registran un abaratamiento respecto al año pasado. Se trata de Cantabria, Huelva y Vizcaya, así como La Gomera y El Hierro. Las mayores caídas se producen en las dos islas canarias, donde las casas se han depreciado un 4,4% por el excedente de oferta aún existente.

Una buena opción para comprar es esta atento a todo el stock heredado del pinchazo inmobiliario que aún está por vender. Esta semana, la Sareb o banco malo ha lanzado una campaña con 1.445 viviendas a la venta en provincias costeras y las islas. Andalucía acumula la mayoría de la oferta, seguida de la Comunidad Valenciana y Cataluña. Los precios oscilan entre los 26.000 euros para una vivienda en Almería hasta los 598.000 euros en Barcelona. Asimismo, Solvia, la inmobiliaria de Sabadell, ha puesto en marcha otra promoción con 700 apartamentos y chalets en zonas costeras por entre 30.000 y 100.000 euros.

Rentabilidades cercanas al 6%

Si se opta por comprar y destinar la vivienda al alquiler de larga estancia, los retornos en el litoral son bastante interesantes. En términos brutos, sin considerar los gastos y teniendo en cuenta la inversión de la compra y los ingresos anuales por el arrendamiento, la rentabilidad media en zonas costeras se sitúa en el 5,9%, según los cálculos realizados por Urban Data Analytics (UDA).

Unos retornos por encima de los del alquiler en el conjunto del país, que alcanzan el 3,9%, según los datos del Banco de España, y que superan con creces otros productos, como los bonos del Estado a 10 años, en el 0,5% y cerca de mínimos históricos. Con todo, desde UDA recuerdan que la temporalidad afecta mucho a la demanda en la costa, por lo que recomiendan tener muy en mente este componente a la hora de invertir.

La Costa de Azahar, en el litoral de Castellón, es la región que ofrece mayor rentabilidad, del 6,7% anual. A ella le siguen la costa de Almería y Canarias, con retornos del 6,5%, así como las localidades de la Costa de la Luz (Huelva y Cádiz). Los enclaves mediterráneos de la Costa Cálida (Murcia), Valencia, y la Costa Dorada (Tarragona), se sitúan por encima del 6%, como también lo hacen la región de las Rías Altas (A Coruña) y el litoral asturiano. Por debajo del 6% se encuentran las Rías Baixas (Pontevedra), Costa Blanca (Alicante), y el Maresme (Barcelona).

La región que menos retornos ofrece es la Costa Vasca (4,3%), por los elevados precios y una demanda no tan dinámica. Tras ella se sitúa la Costa Balear (5,2%), ya que supone una inversión muy elevada, seguida por la Costa Cantábrica (5,3%). Las zonas del Mediterráneo que salen menos a cuenta son la Costa del Sol (Málaga) y la Costa Tropical (Granada), ambas con retornos del 5,4%.

En el alquiler de larga estancia, los mayores repuntes este año se han dado en la costa valenciana (8%) y almeriense (7,3%), seguidas por las Rías Baixas y la Costa Blanca, cercanas al 6%. Las demás también se encarecen pero con repuntes limitados entre el 1% y el 3%. Únicamente el litoral de Tarragona y el de Granada se devalúan (en torno a un 2%).

Los datos de UDA también revelan que los precios del alquiler de larga duración se han recuperado mucho más que los de vivienda, ya que tan solo están un 5,5% por debajo a los máximos del boom. Varias regiones de la costa de Barcelona, Tarragona, Málaga, Baleares, Canarias, y Alicante, superan, de hecho, los niveles del boom, por lo que los propietarios tiene ahí poco o nada de margen para subir el precio a los inquilinos.

¿Optar por irse de alquiler?

Quienes no puedan permitirse comprar una casa donde pasar el verano o prefieran no estar atados a un mismo destino vacacional también tendrán que hacer cálculos si optan por el alquiler estival. Pasar una semana en primera línea de playa supone un desembolso medio de 755 euros, un ligero aumento del 0,6% respecto a 2018, mucho más limitado que el repunte del 3% del año anterior. "El esfuerzo económico no se incrementa como había sucedido en años anteriores", sostiene el presidente de la tasadora Tecnitasa, José María Basañez.

Los destinos más económicos se localizan en Galicia y en algunos puntos de Canarias, lo que da un buen abanico de opciones tanto a los amantes de climas más frescos o más cálidos. Por entre 200 y 400 euros a la semana se pueden alquilar casas en Burela, Foz y Vicedo (Lugo), Muros y Portosin (La Coruña), así como en Mogán, Puerto de la Cruz o San Bartolomé de Tirajana (Canarias). Para bolsillos algo más holgados, se puede optar por Asturias o Cantabria, donde los alquileres rondan los 600 euros semanales, así como la Costa Valenciana y Murcia para quienes prefieran aguas mediterráneas, o el litoral granadino y onubense.

Los precios escalan en la costa catalana (750 euros de Tarragona hasta los 1.400 de Sitges), y todavía más en Baleares, donde los alquileres difícilmente bajan de los 1.200 euros y alcanzan su tope en Ibiza (1.800 euros), que comparte el puesto con la Isla de la Toja (O Grove). Otros de los destinos solo aptos para unos pocos mortales son Sotogrande (Cádiz) con un coste de 1.500 euros, aunque el podio se lo lleva Puerto Banús (Marbella), por 2.600 euros.

Normas