Inmobiliario

Moody’s aprecia riesgos para la solvencia de los hogares en la concesión de hipotecas

El préstamo concedido sobre el valor de las casas está en máximos históricos, mientras que el ahorro de los hogares no deja de caer

LTV y precio vivienda pulsa en la foto

Moody’s ha dado un primer toque de atención al sector inmobiliario español. La agencia de calificación advierte de que las fuertes subidas del precio de la vivienda están produciendo desequilibrios en el mercado residencial y que ello puede generar riesgos a futuro. En concreto, en un informe publicado este jueves, señala que el peso de las nuevas hipotecas contratadas (respecto al valor de la casa) se encuentra en máximos históricos mientras que la tasa de ahorro de los hogares está en mínimos. Dos indicadores que, sostiene, deben seguirse muy de cerca y servir como señales de alerta temprana. De agravarse todavía más esos desajustes, insiste, podría haber un efecto crediticio negativo en las nuevas hipotecas respaldadas por la emisión de cédulas o de bonos de titulación.

“Ya se están viendo indicadores de desequilibrios en el mercado de la vivienda”, señala el analista de Moody’s Miguel Ángel López Patrón. Uno de ellos, prosigue, es que el peso de las nuevas hipotecas se encuentra en máximos históricas: los bancos prestan ya más del 65% del valor de la vivienda. Los datos del Banco de España revelan que esa ratio (préstamo/valor) registró en el cuarto trimestre del año pasado el nivel más alto de toda la serie histórica –iniciada en 2004– y, si bien en este primer trimestre bajó dos puntos porcentuales, sigue situándose por encima de los niveles precrisis, destaca López Patrón.

A eso viene a añadirse que la tasa de ahorro de las familias no ha dejado de caer desde 2013, algo que si bien es “lógico en épocas expansivas”, se sitúa ya en mínimos y en terreno negativo. Además, hay que tener en cuenta que el grueso de la riqueza de los hogares –casi tres cuartas partes– se sustenta en el inmobiliario, activos que son, por definición, muy poco líquidos. Por todo ello, este analista advierte de que todos estos elementos juntos hacen a los hogares “más vulnerables a la hora de afrontar posibles shocks económicos –como subidas de tipos– o un escenario de bajadas de precios de la vivienda”, y pueden además reducir la calidad crediticia de los préstamos hipotecarios que respaldan cédulas o bonos.

Según los cálculos efectuados por Moody’s (ver gráfico), el aumento de la ratio préstamo/valor de la vivienda está directamente vinculado con el encarecimiento de la vivienda –existe una correlación del 82%–. Así, cuando los precios suben y, ante la expectativa de que lo sigan haciendo, las entidades conceden mayores créditos, algo que retroalimenta el mercado. “La disposición de los bancos a otorgar préstamos más grandes cuando los precios suben tiende a exacerbar el ciclo del mercado inmobiliario”, sostiene el informe de la agencia de calificación.

Los últimos datos de hipotecas, publicados ayer por el INE, muestran que el número de préstamos creció un 16% en marzo respecto al mismo mes de 2018, y que su importe medio repuntó un 4% hasta los 125.300 euros, cuando los precios de las casas aumentaron un 7% (datos del último trimestre del año).

No obstante, aunque cada vez se concedan hipotecas por importes mayores, el experto de Moody’s puntualiza que aquellas con mayor riesgo, que son las que superan el 80% del valor de la vivienda y que registran mayor probabilidad de impago, se han mantenido relativamente estables en los últimos años –en torno al 13% del total de créditos– y por debajo de los niveles precrisis. Sin embargo, aquellas concedidas por entre el 60% y el 80% del valor de la casa sí han repuntado especialmente.

A pesar de todas estas advertencias, Moody’s considera que las familias se encuentran hoy más preparadas que cuando estalló la burbuja inmobiliaria para afrontar una hipoteca si las condiciones del mercado de la vivienda se deterioran o si repuntan los tipos de interés. La agencia de calificación sostiene que esto ha sido posible sobre todo por la mayor cautela en la concesión de financiación por parte de las entidades bancarias. Pero también, por la reducción del peso de la deuda hipotecaria (saldo vivo) a nivel nacional, por el repunte de los préstamos a tipo fijo –que en marzo registraron un nuevo récord y representan el 42% del total–, y por el descenso de la tasa de esfuerzo para comprar una vivienda.

Los cálculos efectuados por Moody’s revelan que los hogares en España dedican ahora de media 5,3 años de sueldo bruto íntegro –y 5,4 en el caso de Madrid–para adquirir una vivienda, cuando antes del 2013 ese esfuerzo se elevaba a 6,6 años. El descenso ha sido mayor que el de la mayoría de países de nuestro entorno, también porque se partía de niveles mucho más altos por la burbuja. Pero el esfuerzo de los hogares españoles sigue situándose muy por encima del de sus vecinos europeos, especialmente por los bajos salarios. Una situación que lleva a muchos a optar por vivir de alquiler o por comprar en las afueras, lejos de las zonas más tensionadas.

Comparando por ciudades, frente a los 5,4 años de sueldo íntegro para comprar una vivienda en Madrid; en París se necesitan 3,2; en Londres, 3,8 (en ambas el esfuerzo ha aumentado desde 2013); en Milán, 4,6; en Dublín, 2,7 o en Ámsterdam, 4,1 años.

El número de casas en alquiler crece un 7%

  • Un 4% en Madrid y un 12% en Barcelona. Entre 2017 y 2018, el número de casas de alquiler destinadas a primera residencia aumentó un 7% a escala nacional, según revela la Radiografía del Mercado del Alquiler 2019 elaborada por Alquiler Seguro. Barcelona, una de las provincias donde los precios están más tensionados, encabeza el ránking. Allí el número de viviendas en alquiler repuntó un 12% en 2018, frente al 4% de Madrid. Álava (11,5%), Valencia (11%) y Alicante (9%) también registran importantes repuntes.
  • Un stock desigual. Según sostiene el informe, el stock de “vivienda no principal” –entendida por la gestora inmobiliaria como aquella que está cerrada o que es segunda residencia– alcanza el 9,7% en Madrid y el 10,9% en la provincia de Barcelona. La diferencia es muy significativa con la costa, donde el porcentaje se dispara: Málaga (27%), Valencia (27,2%), Murcia (33,8%), Alicante (43,3%). “En la mayoría de las provincias, sobre todo en Madrid y Barcelona, la oferta se reduce y la demanda sigue en aumento, algo que puede llegar a ser alarmante si no se comienza a actuar”, advierte el consejero delegado de Aquiler Seguro, Antonio Carroza.
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