Los inversores ven caer a mínimos la rentabilidad por los altos precios de los inmuebles
Los expertos esperan mejoras en alquileres que suban los retornos Los nuevos protagonistas son las aseguradoras y fondos de pensiones
La enorme presión de liquidez en el mercado y el alto interés de los fondos por invertir en España está provocando que los precios de algunos activos inmobiliarios destinados al alquiler lleguen a precios récord y, por tanto, su rentabilidad (o yield en la jerga del sector) esté en mínimos históricos en oficinas, logística, retail, vivienda y superficies comerciales.
El retorno de la inversión de los mejores edificios de oficinas, por ejemplo, en Madrid se sitúan en el 3,5% y en Barcelona en el 3,8%, según datos facilitados por la consultora CBRE. Nunca se había llegado a ese mínimo, ni si quiere en el boom inmobiliario de la pasada década. En hoteles ocurre de la misma manera, con el 5% de retorno, en logística (naves) se queda en el 5,25%, en locales comerciales en las mejores ubicaciones baja al 3,5% en Barcelona y el 3,25% en Madrid, en centros comerciales se queda en el 4,5% y, por último, en vivienda en arrendamiento en el 3,94% de media en el país (según el Banco de España), frente al mínimo del 3,38% de 2006.
“Esto se produce por dos motivos principales, por una parte el entorno macroeconómico global de tipos bajos con el desplome de los bonos soberanos contra los que se referencian los yields y por otro, las perspectivas de crecimiento de rentas que ofrece actualmente el mercado español. Adicionalmente hay mucha liquidez en el mercado y España está entre los mercados objetivo de inversión de los fondos globales”, asegura Fernando Ramírez de Haro, responsable de la gestora de fondos Savills IM.
“Los yields se encuentran en mínimos históricos en la mayoría de las categorías de activos tradicionales. Por ejemplo, será muy difícil ver yields por debajo de los niveles actuales en sectores como oficinas o retail de calle”, cree, por su parte, Antonio Roncero, responsable de transacciones de la gestora CBRE GI. “Quizás, en el único sector en el que cabría esperar una bajada moderada con respecto al nivel actual sería en logística, donde se está produciendo una clara reconversión y el diferencial de yield con otros mercados europeos más consolidados”, añade.
En muchos casos el ahorro de los particulares se canaliza a través de fondos de pensiones y aseguradoras, que a su vez, depositan parte de esos recursos en gestoras de fondos inmobiliarios como alternativa con más retorno respecto de la deuda pública o a la incertidumbre de la renta variable. Eso ha provocado que en los últimos años, los grandes fondos inmobiliarios como Blackstone batan sus propios récord de recursos captados, que luego debe invertir en propiedades reales.
“Pensábamos que ya habíamos llegado a una consolidación en los niveles de yields. Pero lo cierto es que siguen comprimiéndose. Hay mucha liquidez en el mercado y las alternativas de inversión son escasas”, coincide Mikel Marco-Gardoqui, responsable de mercado de capitales de CBRE.
Los expertos coinciden en que, además, el interés por pagar altos precios por estos activos se compensan por la previsión de crecimiento de los alquileres que pagan los inquilinos (rentas) en oficinas, logística y otros activos, después de una década de atonía tras la dura crisis vivida en España por las empresas. “Por fin se está cumpliendo el crecimiento de rentas. Los inversores hacen las proyecciones y eso hace que vean que la rentabilidad a futuro será mayor. Desde hace dos años ese alza de rentas ya ha ocurrido en las zonas prime y desde finales del pasado año o principios de este año se está trasladando a edificios de oficinas de zonas secundarias”, destaca Vanessa Gevers, socia de mercado de capitales de la consultora Cushman & Wakefield. Además, recuerda que la comparativa del diferencial entre los yields y el bono español a diez años (en el 0,852%, según recoge Bloomberg, frente al entorno del 4% en 2006) todavía deja margen.
“Madrid y Barcelona, junto a Berlín, tienen la mayor expectativa de crecimientos en rentas”, apunta Marco-Gardoqui. Nuestro país, además, es visto por los inversores como uno de los principales objetivos por la fortaleza del crecimiento, mayor que la media de la UE, y las tormentas e incertidumbres en otros mercados, como el caso del Brexit en el Reino Unido, el ritmo lento de evolución del PIB en Alemania o las tormentas políticas en la Italia de Matteo Salvini donde existe una banca por sanear.
Lo que ha cambiado también es el perfil del inversor que entra en España. Si en el inicio de la recuperación inmobiliaria a partir de 2014 eran protagonistas los fondos oportunistas buscando gangas, además de las socimis sobre todo desde 2015, ya aparecen con fuerza los institucionales (aseguradoras y fondos de pensiones). “Los inversores privados como family offices que necesitan proteger su capital o las compañías de seguros que compran sin apalancamiento” son, según Ramírez de Haro, los que van a poder comprar a yields reducidos, en general, aquellas firmas con coste de capital muy bajo. “Ya invierten los llamados fondos core y core + [los más a largo plazo y para activos prime]. Llega el dinero de todas procedencias y de todos los colores”, confirma Gevers.
Los diferentes activos
Oficinas. Desde máximos de rentabilidad en 2013, en plena crisis y sin inversores que quisieran entrar en España, la rentabilidad de los edificios de oficinas prime han caído casi tres puntos, según los datos de CBRE.
‘Retail’. “Es el mayor interrogante. No sabemos hacia dónde va por la irrupción del ecommerce, que está castigado en Reino Unido y EE UU y en menor medida en España pero que también se ve afectada por las dudas de los inversores”, destaca Marco-Gardoqui.
Alternativos. Este experto señala que ante la falta de producto en oficinas, los inversores miran alternativas más rentables como vivienda en alquiler (“un boom en toda Europa”), industrial o residencias de estudiantes.
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