Demanda residencial

El lento crecimiento de los hogares pone a prueba al sector inmobiliario

En el boom se formaban 420.000 nuevos hogares al año, lejos de los 95.000 de hoy y de los 120.000 de los próximos tres lustros

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Tras el hundimiento del mercado inmobiliario durante casi una década, el sector constructor encadena ya cuatro años de recuperación limitada pero sostenida. No obstante, las cifras de nuevas viviendas en edificación –que el año pasado superaron por primera vez en ocho años las 100.000 unidades– todavía están muy lejos de los niveles récord alcanzados antes del boom, cuando se superaron las 860.000 casas visadas, más que Francia, Alemania e Italia juntas. Desde el sector inmobiliario insisten en que uno de los principales frenos al repunte y dinamismo de la actividad es el difícil acceso de los jóvenes –demandantes de primera vivienda– al mercado por los altos precios y la precariedad laboral.

No obstante, y pese a que en las grandes ciudades existe una notable demanda de vivienda, lo cierto es que desde el boom, la evolución en la creación de nuevos hogares en España se ha contraído de forma muy notable, esencialmente por un cambio de la estructura demográfica. Y las proyecciones a futuro no deparan un escenario de fuertes incrementos sino todo lo contrario, lo que se traduce en una demanda inmobiliaria menor a la que, en muchos casos, le bastará con el parque de vivienda existente. El gran reto para el sector, auguran los expertos, será por tanto cómo gestionar, rotar y rehabilitar las casas ya existentes, y adaptarlas a hogares cada vez más pequeños.

“La creación de nuevos hogares por el flujo de entrada de los jóvenes se está retrasando como resultado de distintos factores socioeconómicos, lo que a su vez retrasa la demanda de vivienda”, sostiene la catedrática de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante, Paloma Taltavull. Esta experta explica que la dificultad de muchos jóvenes para encontrar un trabajo estable, y a tener por tanto ingresos continuos, así como la falta de ahorro por los bajos salarios, sumado a los altos precios del mercado en las grandes capitales con mayor actividad, forman un “círculo vicioso” que dificulta mucho la accesibilidad a una casa y, por ende, lamina la demanda residencial.

Si ya de por sí en España la edad de emancipación es de las más tardías de Europa, en épocas de crisis, esta se retrasa todavía más, reconoce el investigador asociado del Centro de Estudios Demográficos y doctor en Geografía de la Universidad Autónoma de Barcelona, Juan Antonio Módenes. No obstante, destaca que la principal causa de que la recuperación residencial haya sido “relativamente pequeña”, se debe a un cambio poblacional que hace que la demanda hoy no tenga nada que ver con la del boom. “Las cohortes que van llegando a edades de emancipación, que son las principales demandantes de vivienda, son bastante reducidas en comparación con hace 10 o 15 años. La realidad es que, estructuralmente, hay pocos jóvenes”, detalla Módenes.

Algo muy distinto a lo sucedido en pleno boom económico y residencial, que coincidió con la llegada de las generaciones nacidas del babyboom –décadas de 1960-1970– a los 30 años, edad de máxima demanda residencial. A ello vino a sumarse, prosigue, otro “factor muy importante” como fue la inmigración, que si bien no acude a la obra nueva, sí nutre la demanda primaria de vivienda de segunda mano lo que permite, a su vez, dinamizar la demanda de reposición de otros hogares que venden su casa para comprar otra mejor.

En cambio, desde 2007, llegaron al mercado los nacidos a partir de 1980, cuando la fecundidad en España ya había bajado bastante, el saldo migratorio empezó a caer, y el envejecimiento de la población aceleró la destrucción de hogares por defunción, lo que hizo que el saldo neto cada vez fuera menor. Por todo ello, a futuro, este demógrafo augura que la demanda residencial por nueva creación de hogares “va a ser relativamente moderada”, por lo que la aportación neta al parque de viviendas tenderá a ser mucho más pequeña, pero habrá “más movilidad interna” dentro de ese parque. “El flujo de viviendas que queden libres por mortalidad cada vez será más importante, lo que alimentará especialmente el mercado de segunda mano”, apunta. Un escenario que reflejan también los datos de INE, que muestran que si bien al principio de la década de los 2000 se creaban de media 420.000 nuevos hogares al año, hoy esa cifra está en los 95.000, y las proyecciones para los próximos 15 años señalan que no se superarán los 120.000.

El desafío será cómo gestionar la creación de esos nuevos hogares, muy concentrados en autonomías como Madrid, Cataluña o la Comunidad Valenciana, frente a otras con una actividad “prácticamente nula”, sostiene el consejero delegado de Foro Consultores, Luis Corral. La primera, la ‘España A’, se enfrenta a la escasez y encarecimiento de las materias primas (especialmente del suelo), que terminan limitando el acceso residencial. La segunda, ‘la España B’, tendrá un parque “más que suficiente para atender las necesidades”, que deberá centrarse, eso sí, en la rehabilitación.

Un mercado que se parecerá cada vez más al alemán

  • Creación neta de hogares que tenderá a cero. Según explica el demógrafo de la Universidad Autónoma de Barcelona Juan Antonio Módenes, la evolución de la población española tenderá a una creación reducida de hogares jóvenes y a una disolución cada vez mayor de hogares por la mortalidad. Ello hará que la creación neta de hogares vaya tendiendo a cero, como ya viene ocurriendo en Alemania, por ejemplo. “Allí no necesitan construir demasiado parque residencial a pesar de tener el doble de población que España”, por lo que se trata, detalla Módenes, de un sistema mucho más basado en la rehabilitación, gestión y rotación del parque. “Solo construyen lo necesario para reponer las viviendas que van quedando obsoletas”, prosigue.
  • Viviendas más pequeñas. Según los cálculos del INE, el tamaño medio del hogar en España es de 2,5 personas, pero en 15 años, uno de cada tres estará formado por una sola, por lo que, según Módenes, será necesario “aumentar la variabilidad de los tipos de vivienda”, y “adecuar los edificios a la necesidad de vivienda de menor tamaño”, sostiene el consejero delegado de Foro Consultores, Luis Corral.
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