WeWork se hace más compleja, pero su problema sigue siendo simple
Crea una unidad para comprar edificios que luego puede alquilar a sus clientes, pero sigue a expensas de la solidez de sus ingresos
WeWork se está volviendo más compleja mientras se prepara para una OPV. La empresa de oficinas compartidas ha creado una unidad para comprar edificios que luego puede alquilar a sus clientes. Es una forma de protegerse contra el aumento de los costes de arrendamiento y sacar provecho de su supuesto efecto halo. Pero si los inquilinos son inconstantes o reclaman subsidios, el beneficio de poseer una propiedad solo llega hasta cierto punto.
WeWork crece mucho, y gasta mucho efectivo. Sus ingresos subieron un 106% en 2018, hasta 1.800 millones de dólares, y sus pérdidas netas se duplicaron con creces hasta los 1.900 millones. La idea es que, si bien es caro renovar los espacios y encontrar los primeros inquilinos, los edificios generan beneficios operativos sustanciales, con un margen de hasta el 30%.
La nueva unidad, ARK, desarrollará las inversiones existentes en bienes raíces de WeWork y añadirá una inyección de 1.000 millones de la firma de inversión canadiense Caisse de Depot et Placement du Quebec. La estructura es intrincada, según una fuente cercana. Hay margen obvio para el conflicto: si los precios caen en una ciudad, WeWork querrá bajar los contratos de alquiler, pero ARK puede tener otras ideas.
Ventaja: WeWork puede comprar edificios que le gusten en lugar de ofrecer solo espacios que estuvieran disponibles para alquileres a largo plazo. Si sus oficinas guays atraen a gente al edificio, podrá cosechar rentas más altas pagadas por clientes no directos. Y la posibilidad de vender un edificio puede ser útil si necesita dinero.
Los inversores deben estar atentos. Antes, el “mercado total accesible” de la empresa era el alquiler de oficinas; ahora incluye la propiedad y la gestión de edificios. El riesgo de distraerse por números inútilmente grandes aumenta.
El principal reto de WeWork no ha cambiado. Muchos de sus gastos están bloqueados a largo plazo, pero gran parte de sus ingresos no. Si los inquilinos exigen mejores condiciones, salen por piernas o quiebran, tendrá problemas, sea dueño parcial de sus propiedades o no.
Los autores son columnistas de Reuters Breakingviews. Las opiniones son suyas. La traducción, de Carlos Gómez Abajo, es responsabilidad de CincoDías