El riesgo de la valoración automatizada de inmuebles

Es una herramienta útil para evaluar las carteras de forma global, pero tiene sus limitaciones y no siempre se utiliza bien

Conocido bajo el acrónimo AVM, los modelos de valoración automatizada son una herramienta útil para valorar, rápida y económicamente una cartera de inmuebles de forma global, con el objetivo de ayudar en la gestión del riesgo hipotecario, el análisis periódico de balances contables o la evaluación de carteras para su compra. Estos inmuebles deben contar con una cierta homogeneidad, disponer de características repetidas y pertenecer a un mercado activo en transacciones. El resultado que se obtiene es un valor estimativo en una fecha concreta.

No es, por tanto, válido para una valoración individual, para ello hay que utilizar métodos convencionales. Tampoco es apto para activos singulares, ni para suelos o locales comerciales, muy sensibles a la localización exacta y a la situación de su acceso. Por otra parte, no siempre se utiliza bien, ya que, como el resultado del AVM asigna un valor individual a cada inmueble, se insiste en verificar valor a valor, inmueble por inmueble, en lugar de fijarse en el valor global.

Conviene hacer una limpieza previa de esta bolsa de activos para eliminar posibles errores. Un data cleaning antes y después de la aplicación de los Modelos de Valoración Automatizada realizado por un profesional de la valoración, intentando que la cartera esté bien descrita en ubicación, superficies y usos. Todos aquellos inmuebles que resulten “expulsados” del AVM se valoran de forma convencional.

Al no realizarse una visita del interior de los inmuebles, es inevitable que aparezcan algunos valores individuales erróneos que podrían provocar una sobrevaloración, como podría ser el caso de inmuebles mal mantenidos. Por el contrario, si ha sido rehabilitado podría resultar, entonces, una infravaloración. Además, hay que tener en cuenta que las valoraciones automatizadas incluyen activos relativamente modestos. Los valores más altos deben estudiarse, nuevamente, por la vía convencional.

De este modo, para subsanar eventuales fallos del sistema, sería deseable llevar a cabo un paso intermedio a través de la certificación del dato. Pongamos un ejemplo: es relativamente común encontrarnos con datos registrales de pisos que jamás se han construido tras la crisis económica. Sin embargo, en el Registro de la Propiedad aparecen como pisos “en construcción” con una superficie, unos linderos, unas características, etc. Esto, traspasado a una base de datos de una cartera, supondría un error de imposible detección.

Es clave, por ello, contar con datos reales, de calidad, para que el sistema sea exitoso, porque, de lo contrario, pierde credibilidad. Sin duda, las nuevas tecnologías como el big data o la inteligencia artificial, ayudarán a pulir las bases de datos, eliminando errores. Ciertamente, ya se utilizan técnicas de calibración para comprobar el acierto o no de los resultados. Así, junto al dato final, el AVM genera de forma aleatoria un número determinado de tasaciones de backtesting. Éstas son convencionales y sus resultados son utilizados para realizar un informe que determina la validez de la valoración automática.

Esta práctica herramienta sigue el único estándar global aceptado internacionalmente, el de la IAAO (International Association of Assessing Officers) de 2003, a partir del cual la asociación Atasa ha elaborado una adaptación para nuestro mercado (julio 2018), como base para la guía que el Banco de España está elaborando. El AVM opera a través de varios modelos a partir de programas informáticos de software con base matemática, que combina estadísticas, bases de datos y comparables externos, basándose en el análisis de diferentes parámetros como la ubicación, la coyuntura del mercado o las características del inmueble. Para ello se usan las citadas técnicas de calibración a partir de diferentes ratios. Una vez pulida la muestra, se le asigna la base de valor que se quiere emplear en función de la finalidad de la valoración (garantía hipotecaria, renta, inversión, contable, catastro, etc.), para que el programa haga sus cálculos. Si bien, un profesional cualificado siempre supervisa los resultados.

En definitiva, se trata de un método para hallar de forma transparente, rápida y segura el valor de un conjunto de inmuebles. Además, la capacidad de automatización ofrece grandes ventajas en eficiencia y ahorro de costes, sin menoscabar la calidad del dato. Es por ello que, en pro de nuestro trabajo, es crucial contar con bases de datos limpias, estandarizadas en su contenido y actualizadas.

Carlos Bravo y Fernando Vives son director de proyectos y director técnico de Alia Tasaciones