Los desahucios, tras la sentencia del TJUE

Está por ver cómo encajará el fallo, que anula las cláusulas de vencimiento abusivas, con la nueva ley

Protesta contra los desahucios ante el Congreso, en 2013.EFE

La sentencia de este martes del Tribunal de Justicia de la Unión Europea se refiere, entre otras, a dos cuestiones especialmente relevantes. La primera son las consecuencias que deben extraerse de la declaración del carácter abusivo de la cláusula de vencimiento anticipado incluida en un contrato de préstamo con garantía hipotecaria.

En concreto, el TJUE se ocupa de la cláusula de vencimiento anticipado que permitía al banco resolver anticipadamente un préstamo hipotecario en caso de impago de una sola cuota. El Tribunal Supremo de nuestro país planteó al TJUE si era posible que, habiendo declarado abusivo ese extremo, se mantuvieran las otras previsiones de la misma cláusula. La respuesta ha sido clara: no. Si la cláusula declarada abusiva no fuera nula en su integridad y se mantuviera una parte de ella, los bancos podrían tener la tentación de seguir recurriendo a ella.

Para sustituir esa cláusula, el TJUE propone al juez nacional la incorporación al contrato de la disposición legal vigente correspondiente. Y lo hace con el objetivo de evitar al consumidor los perjuicios que le supondría la anulación del préstamo en su totalidad.

La segunda cuestión (o pregunta porque, en realidad, es una pregunta) es si el juez español que considere abusiva la cláusula de vencimiento anticipado puede decidir, en función de si es más o menos favorable para el consumidor, si mantiene el procedimiento de ejecución hipotecaria (más beneficioso) o bien encamina al acreedor a un nuevo procedimiento declarativo (más gravoso), previo sobreseimiento de la ejecución.

Para situar al lector, nuestro Tribunal Supremo ha venido considerando que, cuando el bien hipotecado es la vivienda del deudor, el procedimiento especial de ejecución hipotecaria protege a ese deudor mejor que el procedimiento de ejecución ordinaria. Eso es así porque contempla la posibilidad de que el deudor obtenga la liberación del bien pagando la deuda, la aplicación de un precio mínimo por debajo del cual no puede venderse la vivienda del deudor en pública subasta y la facultad de que el deudor quede liberado de su deuda cuando el importe obtenido en esa subasta sea insuficiente para cubrir íntegramente el crédito.

Lo que ha hecho el TJUE en su sentencia es asumir estas consideraciones de nuestro Tribunal Supremo y favorecer, por considerarlo más beneficioso para el particular, el cauce de la ejecución hipotecaria para evitar el del procedimiento declarativo y posterior ejecución ordinaria.

Así, el TJUE propone que para sustituir la cláusula declarada nula se pueda aplicar el artículo de la ley de procedimiento que regula la materia siempre que el contrato de préstamo hipotecario no pueda subsistir en caso de supresión de esa cláusula abusiva y que la anulación del contrato en su conjunto exponga al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales.

De este modo, y al contrario de lo que muchos preveían, el TJUE ha abierto la puerta a continuar con las casi 20.000 ejecuciones hipotecarias que permanecían suspendidas en nuestro país a la espera de su resolución.

Está por ver, eso sí, cómo encaja la aplicación de esta sentencia con el nuevo tratamiento en materia de vencimiento anticipado que la nueva Ley Reguladora de los Contratos de Créditos Inmobiliarios (publicada el pasado 16 de marzo y que entra en vigor el 16 de junio) establece para contratos de préstamo anteriores a la misma.

La conjunción de lo resuelto ahora por el Tribunal de Justicia de la UE y las previsiones de dicha ley será muy interesante, teniendo en cuenta las diferentes situaciones con las que se van a encontrar ahora los tribunales.

José Miguel Blasco es socio de Lean Abogados