El TJUE abre la puerta a desahuciar tras tres impagos hipotecarios si la alternativa perjudica al consumidor

Exige anular la condición de vencimiento anticipado por abusiva pero permite suavizarla para evitar que los 17.000 desalojos suspendidos se endurezcan por otra vía judicial

clausula vencimiento anticipado
Sede del TJUE, en Luxemburgo.

El Tribunal de Justicia de la UE (TJUE) arrojó este martes una palada de cal y otra de arena sobre las condiciones hipotecarias que aplica la banca española. De un lado, constató que las cláusulas de vencimiento anticipado tradicionales, las que permiten ejecutar el préstamo e iniciar el desahucio del inmueble tras un solo impago, son nulas por abusivas. Pero, aunque aclaró que su decisión implica que esta condición debe ser erradicada del contrato y no puede ser sustituida por otra fórmula, de otra parte agregó que su redacción podrá ser suavizada si beneficia al consumidor. En la práctica, según los abogados y asociaciones de consumidores consultados, este matiz supondrá que los cerca de 17.000 desahucios que los jueces habían dejado en suspenso hasta escuchar el dictamen de Luxemburgo volverán a activarse si el cliente acumula ya al menos tres impagos.

La resolución afecta al articulado tradicional de esta cláusula, que permitía a la banca reclamar toda la deuda hipotecaria ante un único impago de la cuota, aunque también afecta a la redacción que se impuso en la reforma hipotecaria de 2013, cuando el umbral se elevó a tres mensualidades sin pagar.

La decisión del tribunal, que sigue el criterio ya marcado por el abogado general Szpunar, amenazaba con cancelar unos 17.000 desahucios -según los cálculos de este diario- que se han mantenido paralizados en los tribunales a la espera del dictamen comunitario.

La decisión de la Corte de Luxemburgo responde a una consulta prejudicial elevada por el Tribunal Supremo español que, después de que el TJUE le enmendara la plana en el asunto de las cláusulas suelo imponiendo la devolución retroactiva de todo lo cobrado por la banca a los afectados, se curó en salud consultando a la justicia europea sobre cómo proceder al anular otras cláusulas abusivas de las hipotecas.

La justicia ya dejó claro que la cláusula de vencimiento anticipado tradicional de las hipotecas españolas es abusiva alegando que la banca no debe poder ejecutar el préstamo hasta que el volumen de impagos resulte considerable. La gran duda pendiente, que fue la que elevó al TJUE el alto tribunal español, era si las entidades podían modificar el contenido de la cláusula a un umbral aceptable o si la abusividad de esta condición obliga simplemente a anularla y obviarla del contrato.

El fallo emitido este martes por la Corte de Luxemburgo establece que, los artículos 6 y 7 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, “se oponen a que una cláusula de vencimiento anticipado de un contrato de préstamo hipotecario declarada abusiva sea conservada parcialmente mediante la supresión de los elementos que la hacen abusiva, cuando tal supresión equivalga a modificar el contenido de dicha cláusula afectando a su esencia”. Es decir, deben ser plenamente anuladas, no pudiendo ser suavizadas.

El tribunal europeo matiza, no obstante, que “esos mismos artículos no se oponen a que el juez nacional ponga remedio a la nulidad de tal cláusula abusiva sustituyéndola por la nueva redacción” siempre que el contrato no pueda subsistir sin una cláusula de este tipo y de que las consecuencias sean peores para el consumidor que la mera erradicación de esta condición en el contrato.

El matiz introducido por el tribunal busca proteger a los clientes bancarios pues, aunque la erradicación de la cláusula de vencimiento anticipado impedirá a la banca reclamar la deuda por el procedimiento judicial especial previsto, las entidades podrían seguir exigiendo su dinero mediante un procedimiento ordinario menos garantista para el consumidor. De esta forma, la salvaguarda del TJUE permite al consumidor decidirse por una nueva redacción de la cláusula si dicha situación acaba favoreciéndole más que la anulación plena.

Así, desde el bufete Lean Abogados asumen que en la práctica el fallo permitirá a la banca reactivar los desahucios paralizados ante el impago de tres cuotas.

Y es que el problema de fondo es la redacción abusiva de la cláusula de vencimiento anticipado tradicional, más que su aplicación práctica. De hecho, uno de los cinco casos similares que han terminado llegando ante la justicia europea (tres de Bankia, uno de BBVA y otro de Abanca) versa sobre una hipoteca que, permitiendo el desahucio desde el primer impago, solo fue activada tras acumularse 36 cuotas pendientes. El abogado general ya advirtió, en todo caso, que la prudencia de la entidad financiera no evita que la facultad de ejecutar el préstamo se active en base a una cláusula abusiva.

Este problema ya ha sido abordado durante la tramitación de la reforma hipotecaria en ciernes. El texto de la nueva norma, que entrará en vigor a mediados de junio, eleva el umbral de deuda a partir del que la banca puede ejecutar el crédito a 12 cuotas impagadas, o el 3% del total adeudado, en la primera mitad de la hipoteca, y a 15 cuotas, o el 7% de la deuda, después.

La nueva cláusula de vencimiento anticipado será universal y retroactiva para todas las hipotecas nuevas y vigentes a partir de la entrada en vigor, excepto en el caso de que la cláusula ya haya sido activada. Sin embargo, al aprobar definitivamente la nueva regulación, el Congreso dio por buena una cláusula añadida en el Senado por la cual se permite a los consumidores elegir si se acogen a la nueva redacción o mantienen la anterior, a sabiendas de que esto les da opciones para pelearla en los tribunales.

Dudas sobre la aplicación

“Nos esperan meses de resoluciones judiciales para ver cómo los jueces interpretan esta sentencia y aún nos queda conocer la opinión del Tribunal Supremo para fijar doctrina”, advierte Patricia Suárez, presidenta de la asociación de usuarios financieros Asufin, que aclara que la justicia debe estudiar si el contrato puede subsistir sin la cláusula de vencimiento anticipado. Desde la asociación de consumidores Adicae asumen que sí puede sobrevivir y que el procedimiento ordinario no es necesariamente más perjudicial para el consumidor, por lo que los jueces podrían simplemente anular la cláusula sin sustituirla por otra.

Desde el bufete Lean creen que los desahucios seguirán adelante bajo la regulación actual, que impone tres impagos para ejecutar, si bien asumen que tras la entrada en vigor de la reforma hipotecaria, la cifra subirá a 12 cuotas (o el 3% del monto) en la primera mitad del crédito, y 15 cuotas (o el 7%) después.

Para Patricia Gabeiras, directora del bufete Gabeiras y Asociados, dependerá del juez fijar la nueva redacción de la cláusula tras buscar una solución medida entre las partes, si bien avisa de que esta revisión caso a caso agravará el colapso de los juzgados.

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