Las socimis no hacen trampas en el Monopoly

Subir los impuestos a estas sociedades reduciría la oferta y elevaría los precios

Las socimis no hacen trampas en el Monopoly

Los impuestos son complejos y aburridos. Por eso preferimos quedarnos con unos axiomas claros y sencillos con los que formar nuestras opiniones. Uno de ellos es que las socimis no pagan impuestos.

Quizás por ello triunfó una versión del Monopoly que no era la preferida por su creadora, Elizabeth J. Magie, una activista que diseñó el juego The Landlord’s Game, con el que pretendía defender una mejor distribución de la riqueza mediante un impuesto sobre el terreno. El juego tenía dos reglamentos: uno, colaborativo, en el que el propietario de un terreno pagaría impuestos que beneficiarían a la comunidad y otro competitivo, que al final se impuso, para quedarse con todo, arruinar al resto y solo pagar impuestos si se cae en una casilla.

Decir que las socimis tributan al 0 % es decir una verdad tan incompleta que deja de ser verdad. Sería como asegurar que en un partido el árbitro permite a algunos jugadores coger el balón con la mano sin explicar que se trata de los porteros.

El origen de las socimis son los REIT (Real Estate Investment Trust), figura que se legisló por primera vez en Estados Unidos en 1960 y hoy existe en varios países desarrollados. En esos países existe una proporción mayor de vivienda en alquiler respecto a aquella en propiedad de la que hay en España. Lo primero que hay que decir es que la teórica tributación cero de la socimi no pretende tratarlas privilegiadamente, sino paliar el efecto de la doble imposición, que explicaré a continuación.

El Impuesto sobre Sociedades tiene un sistema para evitar la doble imposición económica, esto es, que una misma renta pague impuestos dos veces por dos entidades distintas. Así, si una sociedad gana 100 euros con cualquier negocio, pagará 25 a Hacienda y repartirá, o no, el resultado después de impuestos a sus accionistas. Si el accionista tiene cierto peso en el accionariado, no pagará nada por esos 75 euros porque esa renta ya tributó en la sociedad que generó el resultado. Parece un esquema justo y lógico para que ese beneficio pague solo una vez el mismo impuesto.

En el caso de las socimis, estas no pagarán impuestos por el resultado que obtengan del alquiler, en el ejemplo 100 euros. Pero por ser una socimi, su accionista no podrá aplicar el sistema comentado y tendrá que pagar 25 euros por el dividendo recibido. Al final, a ese accionista le quedan 75 euros después de impuestos, sucede lo mismo que en el caso anterior. Es decir, se habrían pagado los mismos impuestos, aunque en lugar de hacerlo la socimi lo hace el accionista.

¿Y si no reparte dividendos Hacienda se queda sin cobrar? No, porque la ley obliga a las socimis a repartir un 80 % del resultado generado por el alquiler. ¿Y si se pone una socimi como accionista de otra, sucesivamente en varios niveles, para ir diluyendo ese 80 % de forma que tribute casi cero? Tampoco valdría porque la ley exige repartir el 100 % del dividendo recibido de otras socimis.

¿Y qué ocurre si el accionista es una persona física y no una sociedad? Aquí hay una diferencia. Actualmente no existe un régimen para evitar la doble imposición interna en el IRPF. De forma que ese accionista pagará lo mismo por los dividendos de una socimi que de cualquier otra sociedad (entre el 19% y el 23 %). Como ese beneficio no habrá pagado impuestos en la socimi, es cierto que ha tributado de una forma privilegiada, si se observa la renta en su conjunto. En ambos casos, la persona accionista paga entre el 19% y el 23 % sobre el dividendo recibido, la diferencia es que el dividendo de la socimi se recibe íntegro, sin haber pagado impuestos en la sociedad.

Pero también hay que saber que si una persona propietaria de una vivienda la alquila directamente, tiene un régimen fiscal privilegiado en IRPF. Este consiste en una reducción del 60% sobre los rendimientos del alquiler de viviendas. Es decir, si ganara los 100 euros alquilando una vivienda y tuviera un tipo marginal, por ejemplo del 45 %, con la reducción del 60 %, esos 100 euros tributarán al 18 %. Es decir, si alquila viviendas directamente pagará algo parecido a lo que tributaría por los dividendos de la socimi. Juegan al Monopoly con las mismas reglas.

Esto hay que relacionarlo con otro requisito de las socimis: tienen que cotizar en un mercado negociado, lo que otorga liquidez a esos valores y ventajas por la supervisión y control del mercado. En resumen, este régimen pone el negocio del alquiler al alcance de todos con una fiscalidad similar y sin necesidad de tener una cartera de inmuebles en propiedad.

Por último, ¿Qué pasa con los extranjeros? ¿Podrían recibir esos 100 euros, que no pagan impuestos en España, y no pagar tampoco en su país? La respuesta es que no porque la ley impone que en caso de que esos accionistas no residentes tuviesen una fiscalidad privilegiada (pagando menos del 10%), los dividendos obtenidos de la socimi tributarán al 19% en España.

Este régimen ha contribuido al auge de estas sociedades en España y, por tanto, al aumento de la oferta de inmuebles en alquiler. En mi opinión, subir los impuestos a las socimis reduciría la oferta de inmuebles en alquiler y aumentaría los precios. Por algo será que todos los países con un mercado de alquiler fuerte y desarrollado –¿no es ahí dónde queremos llegar?– tienen un régimen equivalente al de las socimis.

Jaime Navarro es director de Asesoría Fiscal de Sareb

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