Ocho años de socimis, ocho retos por delante

Desde la posibilidad de cambios legislativos a la internacionalización, hay varios frentes abiertos

Las socimi cumplen sus primeros ocho años de vida, y a lo largo de este tiempo se ha puesto de manifiesto su protagonismo en el escenario inversor. Prueba de ello es la evolución que ha tenido lugar, tanto en el número de títulos como en las ampliaciones de capital. Al mismo tiempo, ocho años son suficientes para realizar un primer análisis acerca de su papel en el mercado, sus oportunidades y retos en el futuro. ¿Han venido para quedarse? ¿Se consolidará su crecimiento o, por el contrario, han tocado techo?

Si algo ha quedado patente en este tiempo es su atractivo; no cabe duda de que se trata de un vehículo que reúne una serie de características de notable interés para el inversor. Más allá de su fiscalidad, que supone uno de los principales reclamos, su naturaleza permite optar por una cartera de activos inmobiliarios diversificada, tanto geográficamente, como por su tipología. Esto posibilita aprovechar las sinergias de economías de escala, así como de los beneficios que conlleva una gestión profesional y especializada en distintos segmentos de actividad.

Todo ello permite minimizar riesgos para el inversor, que encuentra en ellas una opción eficiente y segura, a la vez que se conjuga con políticas de maximización de dividendos, en un entorno de tipos bajos, que permite ofrecer unos flujos de caja estabilizados, con mejores rentabilidades que la renta fija o que la rentabilidad de los depósitos bancarios.

No obstante, no debemos perder de vista que el mercado todavía no ha alcanzado su madurez. Todavía le aguardan retos y obstáculos en los próximos años, que deben sortear si quieren consolidarse como una alternativa para la inversión futura. Tras el análisis de estos vehículos, podríamos resumir ocho desafíos principales a los que deben enfrentarse:

En primer lugar, el dinero es temeroso y la experiencia pasada en otros vehículos, como las sicav, no disipa la inseguridad jurídica ante potenciales cambios legislativos, que podrían tener un impacto negativo en las socimis.

Un segundo aspecto a considerar es la sensibilidad del alquiler al ciclo económico: la evolución del PIB, el empleo o los movimientos de los tipos de interés son variables que influyen de manera significativa, y a los que se debe prestar atención para no repetir errores del pasado.

Además, el incumplimiento de las expectativas previstas, tanto en el pago de dividendos como en la rentabilidad esperada, puede acarrear consecuencias muy negativas para todo el sector. No contamos con un histórico de cotización suficiente como para disponer de un análisis certero, pero sí puede anticiparse que, en algunos casos, las rentabilidades prometidas (8%-10%) se encuentran muy por encima de la rentabilidad por alquiler (7%, incluida revalorización de activos).

En cuarto lugar, el tamaño del mercado, su insuficiente liquidez y el bajo volumen de negociación son algunas de las asignaturas pendientes para este tipo de vehículos.

En quinto lugar, podemos hablar de socimis de dos velocidades. Esto es así porque existe una importante brecha entre las socimis que cotizan en el mercado continuo de aquellas que lo hacen en el MAB.

Estas primeras han experimentado un crecimiento importante y este continuará, aunque a un ritmo moderado, y se ha reducido la cuantía de las ampliaciones de capital, lo que apunta a su entrada a una fase de madurez y gestión de su cartera.

En cambio, el segundo tipo todavía se encuentra en fase expansiva y, en su mayoría, lo componen vehículos endógenos diseñados por el accionista mayoritario para beneficiarse de una estrategia fiscal favorable, eliminando cualquier atractivo para el resto de los inversores minoritarios. Por tanto, su pequeño tamaño y su atomización les dificulta competir con el resto de vehículos internacionales.

El sexto reto que apuntamos, muy relacionado con la mencionada necesidad de crecimiento, orgánico e inorgánico, es la necesidad de aprovechar la oportunidad de encontrar sinergias dentro de las socimis, que cada vez se encuentran más especializadas. Consideramos que el mercado del alquiler en España tiene un importante recorrido al tratarse de un mercado menos maduro que el del resto de Europa. La socimi puede jugar un papel fundamental como vehículo facilitador a su acceso, dando lugar a posibles proyectos de participación público-privada, encajados dentro de estas estructuras (derechos de superficie, concesiones, etcétera.).

Otro aspecto que todavía debe desarrollarse es su internacionalización. Actualmente, solo existen seis socimis con presencia internacional, y se trata únicamente de los mercados francés y portugués. Posiblemente, la expansión de las socimis hoteleras, con bastante potencial de futuro, pueda impulsar la inversión en mercados tanto europeos como de Latinoamérica.

En último lugar, dado el cambio normativo, una modificación de la regulación legislativa sería conveniente, de tal manera que se facilitase el acceso a la socimi familiar, o bien creando un nuevo marco para aquellas de ‘segunda velocidad’, tal vez incluso eximiéndolas de la obligación de cotizar, así como abrir la posibilidad de otros tipos (deuda etc).

En definitiva, han sido ocho años muy buenos. Un excelente comienzo que abre el camino a un vehículo que puede ser clave para el desarrollo transparente y eficaz del sector inmobiliario. Pero, de cara a alcanzar la fase de madurez que las permita mantener su atractivo, es necesario que el sector profundice en su profesionalización, cuidando sus planes de negocio y las estructuras financieras en las que se sustentan. Todo ello permitirá consolidar la confianza del inversor.

 Sandra Daza es directora general de Gesvalt