Señales de calentamiento en el sector inmobiliario que conviene vigilar
El aumento de los precios se ha trasladado del centro a la periferia de las ciudades
Los signos de revitalización en el mercado inmobiliario se han ido sucediendo en los últimos años hasta lograr dejar atrás las dudas sobre la solidez del proceso de recuperación, pero también hasta empezar a generar interrogantes sobre la velocidad con que se está llevando a cabo. Tras una primera etapa en la que los inversores profesionales coparon la mayor parte de las operaciones, con financiación al contado, los particulares han vuelto al mercado inmobiliario, lo que se ha traducido en un crecimiento de las hipotecas. Los datos que aporta el Consejo General del Notariado señalan que casi la mitad de las compraventas de vivienda se están llevando a cabo ya a través de préstamos hipotecarios. El aumento de la demanda ha provocado también un crecimiento constante, aunque heterogéneo, de los precios: en el tercer trimestre del año se elevaron un 4,9% respecto al mismo periodo de 2017, según los últimos datos de la tasadora Tinsa.
Esa recuperación ha sido asimétrica, con amplias diferencias no solo entre las zonas de costa y de interior, sino entre unas y otras capitales y entre los barrios de una misma ciudad. La presión al alza de los precios, que comenzó en los centros de las grandes capitales, se ha ido trasladando también a los barrios de la periferia. En Madrid ya hay distritos en los que las cifras han crecido por encima del 20%; también en Valencia y Barcelona se superan ampliamente los dos dígitos.
Aunque es demasiado pronto para hablar de riesgo de burbuja, porque los precios están todavía entre un 30% y un 40% por debajo de los que se vivieron durante los años del boom, las señales de calentamiento del mercado son lo suficientemente claras como para comenzar a prestarles atención. El precio de los inmuebles está creciendo a un ritmo muy superior al de la renta de las familias y lo está haciendo tanto en los barrios del centro como en los periféricos, donde el poder adquisitivo es menor. Aunque la política de riesgos de la banca es hoy mucho más rigurosa que antes del estallido de la burbuja, en algunas ciudades, como Madrid y Barcelona, el esfuerzo de los hogares para adquirir una casa supera ya el 25% de los ingresos brutos, la línea roja a partir de la cual se considera problemático acceder a una vivienda.
Es cierto que la radiografía del mercado es hoy muy distinta a la que llevó al desastre al sector, golpeó duramente a la banca, hundió a miles de empresas y familias y dejó cicatrices que todavía no se han cerrado, pero también lo es que la memoria es un instrumento frágil. La crisis ha dejado duras lecciones que deberían servir para avanzar hacia un sector inmobiliario más consistente y saneado. Es importante recordarlas.