La tecnología reinventa el mercado inmobiliario: de las 'proptech' a la hipoteca verde
Comprar o alquilar casa cambia con la era digital Surgen créditos que priman el ahorro energético
Si hay un nuevo mantra que repite sin parar el sector inmobiliario, ese es el relativo a la necesidad de industrializarse y modernizar sus procesos. Los nuevos amos del ladrillo quieren dejar de lado definitivamente la mala imagen que se ganó a pulso una actividad demasiado vinculada a la cultura del pelotazo, la corrupción y las denuncias de construcciones demasiado caras y de baja calidad. Ahora, en cambio, las nuevas promotoras y constructoras no dejan de advertir que casi todo ha cambiado en este nuevo ciclo y el cliente es el gran protagonista.
En este contexto de absoluta reinvención, la aparición de las nuevas tecnologías ha revolucionado los distintos modelos de negocio y el inmobiliario no se ha quedado al margen. Así, si hablamos de la transformación tecnológica que está teniendo lugar en el diseño, la construcción, comercialización, inversión y financiación de la vivienda, ya sea en régimen de compra o alquiler, hablamos de proptech, el nuevo vocablo de moda en los foros inmobiliarios.
Fusión del inglés de property and technology, podría definirse como la tecnología aplicada a la propiedad. Desde la búsqueda y alquiler de un inmueble a la gestión de la propiedad e incluso la inversión, todo está cambiando gracias a las nuevas plataformas y startups que surgen para transformar de arriba abajo la manera que teníamos hasta ahora de encarar la compra de una vivienda.
Es más, hay expertos que pronostican que en muy pocos años será posible adquirir una vivienda con plenas garantías sin siquiera haber visitado nunca el inmueble. Otros analistas niegan que vaya a llegarse a esos extremos. “Al final, el futuro propietario querrá pisar la casa que va a comprar, aunque no vaya a vivir en ella”, sostienen. El tiempo dirá quiénes van mejor o peor encaminados en sus proyecciones, pero, por ahora, lo cierto es que las proptech han irrumpido en el sector español a velocidad de vértigo.
Hay expertos que auguran que en pocos años se podrá adquirir una vivienda con plenas garantías sin haber visitado nunca el inmueble
Tal y como explica Tomás Sánchez Colomer, consultor de innovación estratégica especializado en proptech en Finnovating, a cierre del mes de junio España contaba ya con 225 empresas, mientras en mayo de 2017 se habían identificado apenas 107, lo que representa un crecimiento del 110% en apenas un año.
El 78% de las proptech se concentran en Madrid y Cataluña, seguidas de Valencia y Andalucía, con un 8% cada una. Así, el 70% de las proptech han nacido en los últimos tres años.
Sánchez Colomer estima que estas compañías ya generan en la actualidad unos 5.000 empleos directos. De esta manera, las proptech se están constituyendo en parte de una cadena que, junto con el big data o la inteligencia artificial, cada vez tienen mayor proyección a nivel mundial dentro del sector del real estate, sobre todo en lo relativo a la eficiencia energética, la automatización y el control de acceso.
¿Qué tendencias pueden anticiparse, tal y como se encuentra ahora el mercado? Quizás la más clara para los expertos es que gracias a estas nuevas herramientas, la experiencia del usuario a la hora de comprar o alquilar vivienda se ve mejorada. “Hay un acercamiento mayor al comprador, y este se siente más cómodo en el proceso de compra”, añade Sánchez Colomer.
Dentro de este contexto se enmarcan no solo las smart cities, sino las smart homes o viviendas inteligentes. La tendencia es contar con toda la vivienda sensorizada mediante unos dispositivos que pueden recibir información de forma constante para conocer los hábitos y realizar mejoras en el día a día.
No se trata de construir viviendas domotizadas, entendiendo como tales aquellas en las que los sistemas de calefacción y refrigeración se encienden y apagan de forma autónoma o las persianas suben y bajan solas. Consiste incluso en que una aseguradora esté permanentemente conectada a la vivienda no solo para resolver siniestros, es para dar un paso más e intentar prevenirlos.
Otra de las grandes revoluciones que ya son patentes gracias a las nuevas tecnologías se concentra en la construcción y el mantenimiento de los edificios. En este sentido, la proptech Sensedi ha creado la Building Information Platform (BIP), una herramienta que permite la visualización en 3D del edificio junto a todos los datos relativos al inmueble.
“BIP es una plataforma inteligente que muestra en tiempo real las características y el estado de los activos inmobiliarios, permitiendo evaluar los antecedentes del edificio y proponer actuaciones que generen ahorro y bienestar a los vecinos, a la vez que ayuda a prevenir siniestros”, explica Pedro Maqueda, consejero delegado de Sensedi.
En definitiva, BIP recopila, estructura y ordena datos sobre cuyo análisis se deben tomar decisiones. Gracias al big data, incorpora cualquier información procedente de distintas fuentes de datos como el Catastro, las promotoras, los administradores de fincas, mediadores, compañías de seguros o arquitectos, entre otros.
“Para poder acometer decisiones con garantías de éxito sobre un inmueble es esencial disponer de toda la información del mismo, desde sus características originales a su estado actual, pasando por el histórico de actuaciones e intervenciones a las que ha sido sometido”, añade Maqueda.
De todo esto y mucho más se debatirá durante la celebración de la ProptechUnconference el próximo septiembre como punto de reunión entre startups y compañías tradicionales que buscan entender e integrar soluciones tecnológicas.
Gracias a las nuevas tecnologías las casas del futuro podrán estar conectadas a las aseguradoras para prevenir siniestros
Pero no solo está cambiando la forma de vender casas, construirlas, conservarlas; y, en definitiva, vivirlas, el crowdfunding o crowdlending han trastocado la forma de financiar las viviendas, ya sean para residir en ellas o como inversión. Al mercado hipotecario también ha llegado la revolución. La organización internacional de referencia en acreditación del sector inmobiliario RICS se ha convertido en uno de los principales valedores de un programa piloto de hipotecas verdes denominado Plan sobre Hipotecas Energéticamente Eficientes en Europa (EeMAP, por sus siglas en inglés).
Un total de 37 bancos y otras 23 organizaciones se han sumado a este proyecto piloto que persigue definir un nuevo préstamo estandarizado que tenga en cuenta el ahorro energético. Entre otras funciones, RICS se ha encargado de poner en marcha una guía de buenas prácticas que pretende contribuir a definir un protocolo o guía de valoración de los edificios sostenibles.
Las organizaciones que participan en el plan piloto representan el 45% de las hipotecas en Europa, lo que a su vez equivale al 21% del PIB europeo. Su adhesión pone de manifiesto la voluntad del mercado de apoyar el Plan de Acción de la Comisión Europea sobre Finanzas Sostenibles definiendo un terreno común de buenas prácticas.
Los siete organismos que se han adherido a esta iniciativa en España aglutinan representación de la banca (Triodos Bank, Caja Rural de Navarra y la Unión de Créditos Inmobiliarios), la valoración (Cohispania y Tinsa) y otras entidades como Green Building Council España (GBVCe) y el Ayuntamiento de Madrid.
“Los valoradores vienen recogiendo información de eficiencia energética o certificados de sostenibilidad desde hace tiempo, y confiamos en que iniciativas como las hipotecas verdes no hagan más que incrementar su relevancia y evidenciar su impacto en las valoraciones”, subraya Javier Kindelan Williams, portavoz de RICS en España.
Diccionario de los nuevos vocablos para no perderse
Marketplaces. Portales o plataformas que muestran diferentes clases de activos inmobiliarios para alquilar, comprar o invertir. Los más habituales son los dedicados al arrendamiento de viviendas, alquileres vacacionales o de corta duración, locales y espacios para trabajar.
Peer to peer. Significa de igual a igual, es un método de intercambio de archivos que aplicado al mercado inmobiliario consistiría en las plataformas que propugnan el intercambio de inmuebles entre particulares sin intermediarios.
Property manager. Se refiere a una figura en ascenso al calor del incremento de hogares que optan por vivir de alquiler: el gestor de propiedades. Se trata de profesionales que ofrecen sus servicios a los propietarios de inmuebles que quieren olvidarse de lo que supone gestionar esas casas. Así, reciben las llaves de los caseros tradicionales y se encargan desde buscar al mejor inquilino hasta resolver sus dudas; o hacerse cargo de sus quejas, solucionando, por ejemplo, las reparaciones.
Ibuyer. En el afán por digitalizar todo el proceso de compraventa de las viviendas, se conoce a los ibuyers como los nuevos compradores digitales y agentes inmobiliarios que, gracias a diferentes herramientas basadas en algoritmos, persiguen que la transacción sea lo más rápida y sencilla posible.
Rating de la tasación. Como las agencias de calificación evalúan la deuda de los Estados o de las empresas, a partir de finales de año, las tasadoras quieren incorporar a sus valoraciones de inmuebles un rating. Determinará el riesgo del activo en cuestión a perder valor a corto y medio plazo.
