Alud de demandas contra las normas locales que prohiben las viviendas turísticas

Barcelona y Oviedo acumulan sentencias que anulan sus modificaciones urbanísticas Los despachos auguran una escalada de litigios en Madrid o Palma de Mallorca

Los ayuntamientos han irrumpido con estruendo en el debate sobre las viviendas de uso turístico. Cansados de ver como las normativas autonómicas no servían para frenar el crecimiento sin control de las plataformas como Airbnb, los municipios han decidido aprovechar sus competencias urbanísticas para limitar al máximo, incluso bordeando la legalidad, el alquiler de viviendas para turistas. Todos los alcaldes, con independencia del partido político al que defienden, han optado por medidas restrictivas para evitar los conflictos entre vecinos y turistas, el éxodo de vecinos al extrarradio y la subida de precios del alquiler.

Barcelona y San Sebastián han blindado el centro histórico de viviendas turísticas. Madrid baraja (la norma está en tramitación y está previsto que se apruebe a finales de año) limitar el alquiler a particulares durante 90 días y a los profesionales solo les dará licencia de actividad siempre y cuando las viviendas que alquilen tengan acceso independiente a la calle, lo que ilegaliza casi el 99% de las cerca de 10.000 casas que se alquilan. Palma de Mallorca ha optado por matar moscas a cañonazos y se ha convertido en el primer municipio que prohíbe el alquiler para turistas para ofrecer alternativas de viviendas a sus vecinos y trabajadores (los empresarios hoteleros se quejaron de que los empleados que contrataban no encontraban vivienda) y evitar la escalada sin control del precio del alquiler de viviendas. Bilbao y Oviedo solo permiten que haya este tipo de casas en bajos y primeras plantas y Valencia está dispuesto a imitar a ambos.

Los despachos de abogados, sin embargo, prevén un aumento muy importante de litigios, al considerar que muchas de las normativas que se han aprobado vulneran la libre competencia y los principios sobre los que giran los planes urbanísticos que modifican. María Jesús Serrano, socia del despacho Serrano, Alberca & Conde, especializado en urbanismo y derecho inmobiliario, considera que las demandas procederán especialmente desde los profesionales que se vean afectados por estas nuevas legislaciones. Serrano considera además que ya hay una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, de mayo de 2017, en la que falla a favor de la Asociación de Apartamentos Turísticos de Barcelona (Apartur) frente a las modificaciones del Plan General de Urbanismo de Barcelona, que está sirviendo de referencia para otros municipios. “Lo que dice esta sentencia es que va a provocar litigiosidad porque los afectados van a recurrir. No está claro que tengas competencias porque los tribunales dictaminan que existen injerencias en el plan general de urbanismo. Esa sentencia dice que el ayuntamiento cuando aprueba el plan territorial, declara que sus objetivos son equilibrar el uso residencial con el uso hotelero. Pero las medidas que adopta provoca que el uso hotelero crezca un 346% y eso desequilibra la intensidad del uso urbanístico establecida en el plan general”. De hecho esta es la tercera sentencia condenatoria de Barcelona, mientras que Oviedo acumula otra dos. La más reciente que tumba las restricciones del municipio ovetense procede del juzgado número 3 y se dictó en el mes de abril en favor de un particular que quería alquilar un piso para turistas en una quinta planta, cuando la norma lo limita a bajos y primeras plantas.

La patronal del sector ha recurrido la ley de Baleares y estudia hacerlo lo mismo con la del municipio de Madrid

Bartolome Gomila, presidente de la Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos (Fevitur), considera que es un momento de elevada tensión normativa ante un fenómeno disruptivo como el de las viviendas de uso turístico. “Sucedió algo parecido cuando irrumpieron las aerolíneas de bajo coste o los hoteles de todo incluido. Preveo que en un par de años, la situación se habrá normalizado”, recalca. A la espera de ese momento, Gomila también prevé una escalada de la litigiosidad. “Hemos presentado alegaciones a la zonificación de Palma de Mallorca, hemos denunciado la ley de Baleares ante la Comisión Europea y estamos estudiando en detalle la normativa del ayuntamiento de Madrid para la presentación de un recurso en caso de que se apruebe en los términos actuales”, recalca.

La socia del despacho Serrano, Alberca & Conde remarca que el siguiente municipio en el que se pueden plantear una cascada de recursos es Madrid. “Si tu obligas a que una vivienda se cambie el uso de residencial a terciario, tal y como va a suceder con los pisos turísticos a partir de los 90 días de alquiler, estas desequilibrando la intensidad de uso establecida en el plan general para el centro de la ciudad”, recalca. En su opinión las últimas normas aprobadas, no solo la de Madrid, son susceptibles de ser recurridas. “Pueden estar incurriendo en faltas de competencias, en injerencias en el contenido esencial del derecho de propiedad, discriminaciones frente a otros propietarios. No están bien justificadas”, recalca.

Gomila recalca que muchas de las leyes obedecen en exclusiva a criterios ideológicos, a partir de los cuales se está retorciendo la política urbanística. “Detrás de una prohibición lo que subyace es una ausencia de regulación”, concluye.

Los recursos de la CNMC

Requerimientos. La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) se ha convertido en el azote de las autonomías en favor de la libre competencia en el caso de las viviendas turísticas. Tumbó a través de requerimientos y posteriores recursos contenciosos administrativos las legislaciones en esta materia de Madrid y Canarias.

Recursos. Ha interpuesto un recurso contencioso administrativo contra la normativa en Galicia y Castilla y León.

Hacienda. La CNMC emitió un requerimiento contra el decreto aprobado a finales de 2017 por Hacienda contra el fraude fiscal que obligaba a los intermediarios de viviendas turísticas a proporcionar información tributaria sobre las viviendas que se ofertan en sus plataformas. En su opinión, estas obligaciones, pueden distorsionar la competencia.