¿Por qué es más rentable el dividendo que el alquiler?
En este artículo vamos a analizar las diferencias que existen entre invertir en bolsa, a través de una cartera de acciones con empresas de alta rentabilidad por dividendo, e invertir en bienes inmuebles, mediante la compra de una vivienda para destinarla al alquiler.
Mucha gente piensa que adquirir un piso con el fin de alquilarlo es la mejor inversión que se puede realizar, probablemente influenciados por el gran valor que se da en España a los bienes raíces, por cuanto pueden suponer una propiedad más palpable.
Vamos a partir de una persona que tenga en torno a 300.000 euros disponibles para invertir. Si invirtiera esa cantidad en bolsa, en compañías que cuenten con una alta retribución al accionista (crearíamos una cartera con diez de las compañías que mayor dividendo reparten en la bolsa española: Atresmedia, BME, Enagás, Endesa, Iberdrola, Mapfre, Red Eléctrica, Repsol, Saeta Yield y Telefónica), la rentabilidad bruta que obtendría, suponiendo que invirtiese el dinero a partes iguales, sería del 5,51%. Ahora bien, a este importe se deben deducir todas las comisiones e impuestos correspondientes: comisiones de compra (450 €), gastos de mantenimiento (360 €) e impuestos sobre los dividendos (3.074 €), lo que da como resultado una rentabilidad total neta del 4,36%.
Por otro lado, si el cliente optara por comprar un piso de 100 metros cuadrados en el distrito madrileño de Chamartín, tendría que hacer frente a un precio medio de 411.180 euros en caso de vivienda nueva y de 396.280 euros en caso de vivienda de segunda mano, según datos del portal especialista Idealista.
En cuanto a los costes fijos iniciales, si tuviese que pagar IVA, supondría 37.250 euros, cifra que se vería reducida a 22.350 euros en caso de estar sujeta la operación a ITP. Asimismo, debería hacer frente a unos gastos de notaría de 830 euros y de registro de 590 euros. Respecto a los costes fijos de la vivienda, debemos hacer referencia a gastos de comunidad (1.500 €), IBI (1.082 €), seguro (1.118 €), mantenimiento (373 €).
Seguidamente realizamos una comparación entre las dos inversiones referidas:
Por todo lo anterior entendemos que, a nuestro juicio, la inversión en bolsa es mucho más atractiva que la inversión inmobiliaria, y ello es debido a una serie de ventajas. La primera que tenemos que destacar es que los valores mobiliarios gozan de total liquidez, ya sea sobre toda la inversión o sobre una parte de ella, frente a la iliquidez del inmueble y su imposibilidad de venta parcial (no podemos vender solo la cocina de una casa).
Asimismo, el desembolso inicial en la compraventa de una vivienda es muy elevado frente a la irrelevancia en términos de rentabilidad del que se realiza en bolsa (10% de la inversión en vivienda frente al 0,15% en bolsa). También es necesario mencionar que con la inversión en bolsa consigues una mayor diversificación de tu patrimonio. Por último, y no por ello menos importante, la rentabilidad de la inversión en bolsa es mucho mayor que la que podemos obtener mediante la inversión en vivienda, ya que en esta última es necesario descontar los numerosos gastos que implica además de los explicados anteriormente (riesgo de impago, cambio de inquilinos, firma de contratos, depósito de señal, derramas…).
Lo que se pretende hacer ver con el presente artículo es que aunque muchas veces pensamos que el mundo de la vivienda y el alquiler es lo más rentable, cuando hacemos números de verdad con todos los gastos que vamos a tener que asumir nos damos cuenta de que esas rentabilidades que teníamos en la cabeza no se ajustan a la realidad.
Ignacio González-Enciso Fernández | Relaciones institucionales de Renta 4 Gestora