Toda la banca abre de nuevo el grifo de financiación a las promotoras

El sector financió 8.000 millones de euros en 2017 en actividades inmobiliarias

Las entidades financieras esperan una cifra de créditos similar este año

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Pisos en construcción

El crédito a promotores fue, junto al hipotecario, el crédito estrella de la banca durante los años del boom económico. Sus crecimientos interanuales llegaron a sobrepasar el 30%. Pero la crisis financiera paralizó por completo esta actividad, cuya cartera de créditos destinado a la actividad inmobiliaria no ha hecho más que caer en picado desde entonces. Las amortizaciones seguirán durante varios ejercicios siendo superiores a las nuevas concesiones, explican los expertos. El crédito a actividades inmobiliarias se convirtió así en una financiación que ningún banco quería conceder.

El cambio de ciclo económico con crecimientos positivos, ha vuelto a dar un giro a este crédito y los bancos han decidido abrir nuevamente el grifo a la financiación. “La competencia se ha vuelvo bastante dura, pero los niveles de financiación no tienen nada que ver con los de los años previos a la crisis”, explican desde una entidad financiera. De hecho, en 2017 se financió unos 8.000 millones de euros en nuevo crédito, cifra muy lejana a la de los años 2000 a 2007, según datos del sector, ya que el Banco de España no da datos de crédito nuevo por sectores.

Estas mismas fuentes insiten “la competencia, no obstante, ha vuelto a ser muy fuerte. En 2018 todos los bancos han decidido entrar nuevamente en este segmento del negocio olvidado durante varios años”.

El primero en volver a financiar la actividad promotora fue Bankinter, que ya en 2014 comenzó a hacer sus pinitos en esta actividad prácticamente en solitario. En 2015, ya con el cambio de ciclo económico confirmado y tras detectarse una demanda ya en las principales ciudades como Madrid, Barcelona de familias de renta media alta, volvieron a recuperar esta actividad CaixaBank y Banco Sabadell. Sus clientes eran en gran parte fondos de inversión.

Sabadell decidió entonces crear una unidad independiente inmobiliaria. Su presupuesto para financiar esta actividad promotora se acercaba a los 800 millones de euros, cifra que pasó a ser de 1.300 millones un año después y de más de 2.000 millones en 2017, tras abarcar también la financiación en la zona de influencia de CAM, es decir, la Comunidad Valenciana.

Para este año, ya llevan más de 580 millones de euros formalizados en créditos a promotores hasta marzo, con lo que la cifra de crédito para el presente ejercicio puede superar los 2.500 millones de euros.

Las cifras de Bankinter son más limitadas, ya que no concede más de 20 millones de financiación a un proyecto, explica un experto del sector inmobiliario. Mientras que CaixaBank parece no tener problemas para financiar ladrillo, siempre controlando el riesgo. Así, en 2017 firmó financiación por unos 2.300 millones de euros, por lo que este año no sería extraño que se acercase a los 2.800 millones, añaden las mismas fuentes, aunque en la entidad son prudentes, y aseguran que, de momento, el presupuesto que tienen para la financiación de promotores es prácticamente la misma de 2017.

BBVA volvió a entrar en este negocio en 2017. Sus principales zonas de competencia son Alicante, Valencia y Baleares, explican fuentes inmobiliarias.

Santander como Bankia han esperado a este año para reiniciar sus préstamos a promotores. Santander se ha incorporado a esta financiación en 2017, pero ha sido este año donde “te lo puedes encontrar de forma muy activa en varias de sus territoriales, y sin límite para financiar en esas zonas”, explica un promotor.

En el caso de la entidad que preside José Ignacio Goirigolzarri su vuelta a la financiación del ladrillo se produce tras haber superado ya el lustro desde que Bruselas le concedió ayudas públicas. El veto para conceder préstamos a promotores era uno de los condicionantes impuestos por Europa tras sumar 22.424 millones de euros de dinero público en su capital.

Ahora, sin embargo, ha decidido entrar de nuevo y aspira a tener una cuota del 7% en tres años, según fija su plan estratégico 2018-2020. Para ello, su objetivo es conceder financiación por unos 450 millones anuales.

Otro de los actores que también han entrado, aunque su financiación es muy inferior a la de la gran banca es Abanca. La entidad gallega, sin embargo, es una de las más agresivas en precio, según coinciden varias fuentes, lo que se puede permitir, explica un analista, por su escaso riesgo inmobiliario, ya que como el resto de la banca nacionalizada durante la crisis financiera, traspasó sus activos vinculados al ladrillo a la Sareb.

Kutxabank también ha decidido, aunque todavía tímidamente, salir de su territorio natural y “ya se le puede encontrar en otras regiones española financiando. Aunque en su caso su estrategia pasa por comprar las hipotecas de promociones con precios bajos”, explican fuentes inmobiliarias. Ibercaja también comienza a entrar en este negocio, pero, al parecer solo financia las obras vinculadas a su balance. 

Otras claves

Exposición. Goldman Sachs calcula que la exposición inmobiliaria de Bankinter (créditos más inmuebles) es del 3%, mientras que el caso de CaixaBank llega al 11%, y BBVA España tiene el 13%. Bankia-BMN, tras pasar sus activos tóxicos a Sareb tiene una exposición inmobiliaria muy baja, del 4%. En el caso de Santander ronda el 10%.

Exigencias. El nivel de preventas que reclaman las entidades financieras a las promociones antes de concederles financiación se encuentra entre el 40% y el 50%.

Tipos de interés. La banca ofrece tipos de interés del 2,5% al 2,75%, aunque hay ofertas agresivas menores al 1,5%.

El crédito promotor sumaba en 2017, según el Banco de España, 109.998 millones, frente a los 298.989 millones de 2011

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