Díaz Saldaña (Témpore socimi): “Somos compradores y comprables”

La socimi de Sareb quiere crecer hasta 500 millones en viviendas destinadas al alquiler Saltará al mercado continuo y buscará inversores para que el ‘banco malo’ quede como accionista minoritario

Nicolás Díaz Saldaña, consejero delegado de Témpore Properties.Juan Lázaro

La socimi Témpore Properties, participada en un 99% por Sareb, se estrena este martes en el Mercado Alternativo Bursátil. El banco malo ha creado este vehículo para destinar al alquiler más de 1.500 activos (viviendas con garajes y trasteros) en una cartera de 175 millones de euros. Debuta a 10,40 euros por acción, con una capitalización de 152,7 millones.

El encargado de pilotar la sociedad como consejero delegado es Nicolás Díaz Saldaña (Santo Domingo, República Dominicana, 1964), con el objetivo de hacer crecer a la empresa. Anteriormente trabajó en Instituto de Estudios Económicos, con Cristóbal Montoro, BBVA, Metrovacesa y desde 2013 en Sareb (Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria).

R. ¿Qué objetivos tiene para Témpore?

R. Desde el punto de vista de Sareb es utilizar Témpore como un instrumento más de desinversión y de evacuación de activos. Buscamos mejorar la rentabilidad y crear valor con las propiedades que ya tenemos. La cartera inicial se aporta con una rentabilidad del 3,7%, con unos niveles de ocupación del 80% y con una tasa de morosidad del 5,5%. Lo que estamos haciendo de inmediato es mejorar la ocupación, las rentas de alquiler y reducir la morosidad. Nos queremos situar en el 5,5% de rentabilidad bruta a finales de 2019. Además, queremos hacer crecer el vehículo hasta 500 millones de euros de valor patrimonial en los próximos 36 meses y queremos que la socimi pase del MAB a cotizar en el mercado continuo. Por último, Sareb quiere tener una participación activa en el reordenamiento del sector inmobiliario en España, que pasa por la gestión de la socimi para que sea protagonista de la consolidación del sector.

R. ¿Cómo han seleccionado las propiedades destinadas al alquiler?

R. La selección se hizo siguiendo un criterio de ubicación, por eso el 82% están en zonas metropolitanas periféricas de Madrid y Barcelona. Además, hemos dado prioridad a otras localizaciones urbanas como Sevilla, Málaga o Valencia. Después, un criterio de concentración, de bloques y promociones, lo mínimo disperso posible por razones de eficiencia de costes. También un criterio de rentabilidad, con una morosidad baja.

R. Teniendo en cuenta la gigantesca cartera de Sareb, ¿hay más activos con esos criterios que interesen a Témpore?

R. Sareb tiene el perfil de producto que necesitamos en Témpore. Otra cosa es que lo tenga saneado jurídica y técnicamente. Hay activos que no se pudieron incorporar en la primera etapa. Dentro del acuerdo entre Sareb y Témpore para asegurar el crecimiento de la socimi, no mediante aportaciones, sino por el ofrecimiento, hay una cartera de 1.100 viviendas con un importe total de 160 millones que posiblemente se pueda terminar de incorporar a finales de este año.

R. ¿Témpore comprará activos a Sareb?

R. Lo que se ha hecho hasta ahora es una aportación no dineraria para arrancar. Témpore tiene la posibilidad de comprar las carteras que Sareb ofrezca por el acuerdo marco.

R. ¿Y con qué recursos los comprará?

R. Témpore no tiene deuda actualmente. La idea que tenemos en el plan de negocio es que este vehículo esté apalancado en un 35% o 40%. Además, hay algunos activos dispersos ya identificados que pondremos a la venta. Con lo que obtengamos de caja, compraremos activos, bien lo que nos ofrezca Sareb o bien lo que veamos en el mercado.

R. Los números no cuadran. Para llegar a 500 millones faltan más recursos.

R. Hay un tercer elemento: ampliaciones de capital. La idea que tenemos para las inversiones es apelar a la financiación externa, caja y, sobre todo, yendo al mercado a buscar inversores institucionales que compren la participación de Sareb y que asistan a esa ampliación de capital.

R. ¿En qué momento se irá Sareb?

R. Eso habrá que preguntárselo a Sareb. Pero la vocación de Sareb es tener una participación minoritaria en Témpore lo antes que pueda. Eso no quiere decir que se vaya al 100%. Se quedará con una participación del 15% o 20% entre tres y cinco años. El mercado aprecia que el espónsor del vehículo permanezca durante un tiempo hasta que esté totalmente consolidado. Además, los consejeros independientes han pedido que Sareb mantenga una participación.

La socimi será protagonista de la consolidación en el sector residencial destinado al alquiler

R. ¿Cuándo estarán en el mercado continuo?

R. También en el horizonte de 36 meses. Cuando tengamos una estructura de capital suficientemente diversificada. No descartamos ninguna otra operación. Vamos a mirar el mercado para adquisiciones de carteras y además vamos a ver cómo evoluciona el segmento de la socimis especializadas en residencial por si podemos participar en una operación corporativa.

R. Es decir, que son comprables.

R. Somos compradores y comprables. Irán apareciendo actores en el mercado con tamaño que pueden poner el ojo en esta socimi en un mercado con estrechez de producto.

R. ¿La empresa está en venta a corto plazo?

R. La empresa no está en venta ahora. No tenemos prisa por vender. Estamos intentando construir un track record que permita demostrar a inversores lo que estamos haciendo.

R. ¿Cómo es el cliente de Témpore?

R. Parejas recién emancipadas, gente joven, también para compartir pisos. Estamos hablando de unidades familiares con rentas entre 1.500 y 2.000 euros. La renta va de 400 a 700 euros de media, en ubicaciones con una demanda de alquiler impresionante.

R. ¿Por qué se decide apostar por una empresa externa para gestionar la cartera de la socimi?

R. Porque no existe muchos equipos profesionales de gestión de carteras en alquiler. Con el calendario muy riguroso que teníamos, nos hizo pensar que la manera más rápida era hacer un concurso abierto, con nueve empresas.

R. ¿Y por qué se decide por Azora?

R. Porque es el mejor del mercado.

R. ¿Cuáles son los fees de Azora?

R. Es una pregunta que siempre nos hacían en nuestros roadshows con inversores. Hemos articulado un sistema de retribución del equipo gestor y de Azora que tenga un componente variable importante y que esté completamente alineado con los objetivos de rentabilidad y no con objetivos de crecimiento. Para los próximos dos años estimamos una media de remuneración de 800.000 euros en la parte de assets y menos de 700.000 euros en la gestión de las propiedades, por ejemplo de ocupación y rentas cobradas.

R. ¿Cómo se han seleccionado a los 24 accionistas minoristas?

R. Como Sareb es una sociedad tan sometida a la presión mediática, no hemos podido hacer lo que hacen el resto de sociedades que salen al MAB, es decir, tirar de amigos, familia y empleados y cubrir con eso el expediente. Yo, por ejemplo, no puedo invertir en esta compañía. Hemos ido al mercado organizando eventos en la Bolsa en Madrid y Barcelona. Incluso tenemos alguna promotora, porque piensan que con el desarrollo de estas socimis abrirán líneas de negocio de viviendas para el alquiler. El que más tiene entre los minoritarios es 800.000 euros.