Socimis: es la hora de hacer balance
Tras cinco años de éxito, el objetivo ahora es llevar este instrumento al pequeño ahorrador y abrir mercados
Cinco años es un plazo más que razonable para hacer balance. En el caso de la actual regulación del régimen REIT en España, en cuya redacción tuve el honor de participar en 2012, estos cinco años dejan un balance claramente satisfactorio. No solo por los resultados que vemos ahora, sino porque la perspectiva del tiempo nos permite calibrar bien el enorme salto hacia adelante que han supuesto las socimis en el panorama inmobiliario español.
Cuando en 2012 se planteó la renovación de la legislación que existía desde 2009, aún había un cierto sentimiento de desconfianza hacia lo que significaba el binomio España-inmobiliario. Teníamos un enorme stock y había que darle salida por la vía del aprovechamiento en régimen de alquiler. Esto resultaba extremadamente difícil en un país de tradición propietaria como el nuestro, y en el que la crisis económica había tenido unas características propias muy ligadas a la construcción y al crédito promotor.
La legislación de 2009 no había logrado impulsar más que una sola socimi y sin embargo siempre creímos que ese era el camino, la oportunidad, y nuestro país merecía y necesitaba beneficiarse de ella. Había un patrimonio aprovechable y había demanda. Debíamos insistir en ese camino que, además, estaba funcionando en otros países.
Siempre digo que puedes innovar, pero si no vas a inventar algo realmente disruptivo y eficaz, que satisfaga necesidades concretas que nadie antes ha tenido en cuenta, lo mejor es que estudies el modelo que funciona, por qué funciona y trates de implementarlo e incluso mejorarlo. Así hicimos en 2012: homogeneizamos la compleja regulación española de 2009 para adaptarla a lo que los inversores ya utilizaban, de forma que además podían comparar vehículos de inversión similares de forma rápida, lo que les impulsó a comprar y a apostar por España. Quedó claro algo que nunca deberíamos olvidar: que al inversor, cuanto menos le compliques la vida, mejor.
Los números son muy ilustrativos y nos dieron la razón: en 2017, las cinco principales socimis españolas manejan activos de más de 26.000 millones de euros (alquiler de oficinas, centros comerciales, naves, hoteles), y los datos de crecimiento de los ingresos vía alquiler de esos activos son muy positivos. Los ingresos derivados del alquiler obtenidos por las mayores socimis sumaron en 2017 más de 1.000 millones de euros.
Parte del éxito de esta figura se debe a que la socimi soluciona los tres riesgos tradicionales de la inversión inmobiliaria en España: el alto precio del activo, la falta de liquidez y la falta de transparencia en el mercado.
Ante esto, las socimis constituyen un avance indiscutible en la gestión patrimonial. Obligadas a repartir al menos el 80% de su rendimiento entre sus accionistas en forma de dividendos que tributan al 0%, el resultado distribuible es casi un 43% más que en una cotizada convencional, y las plusvalías generadas por los inmuebles dentro de la socimi también tributan al 0%.
Esta forma de inversión inmobiliaria se materializa de manera sencilla en acciones cotizadas que se integrarán en nuestra cartera de valores: es más fácil tener un valor objetivo de esa parte de la cartera, y permite reequilibrar la cartera por las razones que veamos oportunas. Permite ampliar horizontes en carteras patrimoniales para incluir al mercado inmobiliario en alquiler de forma transparente, líquida y flexible.
De cara a los ahorradores, también es muy interesante que la capitalización bursátil de todas estas sociedades haya ido creciendo, y la más importante cuente con un valor de 5.400 millones de euros. Todo ello con un reparto de dividendos también creciente: los ahorradores que apostaron por las socimis han recibido más de 460 millones de euros en 2017.
Entre 2012 y 2017, pues, han pasado solo cinco años, pero ¡vaya cinco años! El objetivo ahora es lograr que toda esa inversión beneficie a la ciudadanía en general, a los pequeños ahorradores, que ya no tienen que suscribir grandes hipotecas para invertir en activos inmobiliarios. Y que se abran nuevos mercados como el de Portugal, que está generando grandes expectativas y que tiene ante sí un futuro prometedor.
Miguel Ferre es vicepresidente de Global Corporation Center de EY y ex secretario de Estado de Hacienda