Santander y BBVA bajan un 8% el precio de Metrovacesa y retrasan al martes el debut

Los accionistas reducen la tasación a entre 16,5 y 17 euros frente al mínimo de 18 propuesto al inicio

Los bancos aplican un descuento para atraer a inversores y ganan 24 horas

Jorge Pérez de Leza, consejero delegado de Metrovacesa.
Jorge Pérez de Leza, consejero delegado de Metrovacesa.

Santander y BBVA llegaron este jueves a última hora de la noche con serias dudas sobre la operación de salida a Bolsa de su promotora de viviendas Metrovacesa por lo que decidieron aplicar un descuento con el que atraer a inversores. Los accionistas comprobaron que no tenían demanda suficiente en la horquilla inicial de precios propuestos para el debut en Bolsa que iban de los 18 a los 19,5 euros por acción.

Las entidades negociaron a un ritmo vertiginoso, apurando las últimas horas, para finalmente aplicar un descuento entre el 5,5% y el 8,3% sobre el precio mínimo, lo que supondrá vender entre 16,5 y 17 euros por acción, como informaron más allá de las 10 de la noche a la CNMV. Cinco Días informó este jueves de la previsible bajada de precio ante la escasa demanda.

Al cierre de esta edición, las entidades financieras negociaban con más de 200 fondos de Estados Unidos y Europa para completar la demanda suficiente para cerrar con éxito la colocación y comunicaron a la CNMV una prórroga de un día en el plazo que concluía anoche. Fuentes de la empresa aseguran que el libro ya está cubierto en el nuevo rango de valoración y se espera que el precio se fije hoy.

Santander, con el 71,5% del capital de la inmobiliaria, y BBVA (28,5%) se encontraron en los últimos días con un problema de demanda de la que es la gran salida a Bolsa del sector inmobiliario en el nuevo periodo de recuperación, ya que los inversores han considerado que el precio propuesto por los accionistas es demasiado elevado. Según la franja inicial del folleto, la compañía estaba valorada entre los 2.730 millones y 2.957 millones. Ahora, la nueva banda va de los 2.500 a los 2.580 millones.

La colocación, sin tramo minorista por lo que en puridad no es una Oferta Pública de Venta (OPV), fue diseñada para vender entre el 25% y el 29,67% de la inmobiliaria, operación que en la horquilla máxima ofrecía hasta 877,5 millones de euros a los dos accionistas. Ahora el importe se reduce a un máximo de 733 millones que se embolsarían los dos bancos accionistas.

El mayor problema ha surgido, según fuentes financieras y del sector inmobiliario, con la valoración del banco de suelo de Metrovacesa. La compañía salió a hacer la prospección del mercado con un GAV (valor bruto de los activos) de 2.600 millones y con 2.690 millones de NAV (valor neto, que en este caso es mayor por la posición de caja). El nuevo rango de precios ya sí incluye un descuento entre el 7% y el 4% respecto al NAV.

Ese enorme banco de suelo da para construir 38.000 viviendas, aunque también incluye un 23% de suelo no finalista (sin permisos para construir), un riesgo que sus rivales Aedas y Neinor no corrieron en su estreno bursátil en 2017.

Aún con esas características en las parcelas y siendo una operación de gran tamaño, las entidades financieras apostaron por una horquilla de precios por acción con prima sobre NAV, igual que hicieron Aedas y Neinor. Pero en este caso, la demanda se ha mostrado contraria hasta el último momento a pagar el sobreprecio de entre el 1% y el 10% que exigían en principio los colocadores.

La operación ha sido pilotada por los propios accionistas, Santander y BBVA, además de Deutsche Bank y Morgan Stanley. Las entidades financieras que custodian la operación están escoltadas en un segundo plano por Goldman Sachs y Société Générale, y en un tercero, por CaixaBank, Fidentiis y Norbolsa.

Las entidades y los accionistas, según fuentes conocedoras del proceso, descartaron la opción de reducir el volumen por debajo del 25%, si bien han rebajado el número de acciones de la opción de ampliar la operación desde los 5,9 millones de títulos adicionales hasta los 3,9 millones. Es decir, la colocación máxima baja del 29,7% al 28,4%. Este modo de proceder sería similar al de Telefónica en junio de 2011 con Atento. Entonces, establecieron un precio a 17,25 euros por acción, frente a la horquilla inicial de 19,25 a 25 euros y ampliaron un día el periodo de prospección de la demanda. Al final la colocación se canceló y la operadora la vendió a Bain en 2012.

La inmobiliaria busca regresar a Bolsa tras casi cinco años fuera, en el que los bancos primero acreedores y luego accionistas han saneado y capitalizado la compañía.

Un día más para confirmar la demanda

Los bancos involucrados en la salida a Bolsa de la gran promotora española –los dos accionistas, Santander y BBVA, junto a Deutsche Bank y Morgan Stanley– sufrieron ayer una jornada de infarto. La estrategia inicialmente diseñada consistía confirmar en el día las órdenes necesarias. Las entidades ganan 24 horas del viernes para convencer a inversores con el nuevo precio. El objetivo es dar margen y colocar un porcentaje adicional al mínimo para que Morgan Stanley tenga munición para estabilizar el valor. Ante el riesgo de no llegar a tiempo, la compañía ha comunicado a la CNMV su intención de debutar el martes 6 de febrero, en lugar del lunes 5, aconsejada por los bancos colocadores.

Con la rebaja del precio, la compañía espera convencer a los potenciales inversores al eliminar la prima sobre el NAV. Así se evita también, de momento, una cancelación de la operación o que se rebaje del 25% en la OPV (25,8%) que recomienda la CNMV. Pero este porcentaje no está escrito en piedra. Borges salió a Bolsa en julio con solo un 11%.

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