Santander y BBVA sacan a Bolsa Metrovacesa valorada en hasta 3.000 millones

La CNMV aprueba el folleto de la OPV, con un rango de precios de 18 a 19,5 euros

La operación, por un máximo de 877 millones, será la mayor desde Gestamp

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Metrovacesa está a punto de regresar a Bolsa tras casi cinco años sin cotizar, en una operación que permitirá a sus accionistas Santander y BBVA hacer caja con la venta de una participación cercana al 30%. La CNMV aprobó este lunes el folleto del estreno de la inmobiliaria en la que será una de las mayores operaciones de los últimos años. La promotora quedará valorada en un máximo de 2.957 millones de euros al precio tope de 19,5 euros por acción. La vuelta al parqué de la promotora fue adelantada por Cinco Días el pasado julio.

Actualmente Santander controla el 71,45% del capital y BBVA el 28,5%, los dos únicos bancos que quedan en el accionariado tras convertir deuda en participaciones y después de relanzar la compañía con varias ampliaciones de capital. Los dos accionistas de referencia colocarán hasta el 29,67% de la inmobiliaria, operación que les reportará un máximo de 877,5 millones de euros, en caso de que se fije el precio máximo del rango de la colocación, en una horquilla que va 18 a 19,5 euros por acción, y además se ejecute el green shoe, esto es, la ampliación voluntaria de la oferta destinada a los colocadores.

Santander, así, venderá 28 millones de acciones, pero seguirá controlando la empresa con al menos el 50,59%. BBVA colocará algo menos de 12 millones y mantendrá el 19,7%. En total se venderán 39,13 millones de títulos, ampliables a 45 en caso de ejecutarse el green shoe, que iría a cargo de las participaciones de los dos bancos. Tras la colocación de acciones (en puridad, no es una OPV pues carece de tramo minorista), las entidades financieras se comprometen a mantener su participación durante 180 días.

La colocación en el mercado arrancó este lunes, y se cerrará el 1 de febrero con la fijación del precio definitivo. La oferta se dirige solamente a inversores institucionales y Metrovacesa cotizará el 5 de febrero.

La empresa saldrá al mercado de capitales después de que el año pasado lo hicieran sus competidoras Neinor Homes y Aedas Homes, compañías con las que la actividad de promoción inmobiliaria retornó al parqué, del que quedó desterrado tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria en 2007.

Los colocadores de la operación son Deutsche Bank, Morgan Stanley, los propios BBVA y Santander, Goldman, Société, CaixaBank, Norbolsa y Fidentiis, que han firmado el contrato de aseguramiento, en caso de que la operación no atraiga suficientes inversores.

El negocio

Metrovacesa regresa a cotizar como la gran promotora inmobiliaria. Dispone de un banco de suelo de seis millones de metros cuadrados, el mayor entre el sector, con valor por 2.600 millones. Con esa cartera, la compañía asegura que tiene materia prima suficiente para construir viviendas en los próximos ocho años. El 74% de esos terrenos están destinados a la construcción de viviendas y el resto a para usos terciarios (oficinas, centros comerciales o logística).

La compañía prevé comercializar 2.111 viviendas en 2017. El año próximo ese número llegará a entre 3.500 y 4.000 unidades y a partir de 2019 llegará a velocidad de crucero, con entre 4.500 y 5.000 casas cada ejercicio.

En el caso de entregas, espera llegar a ese objetivo, de entre 4.500 y 5.000 viviendas, en el año 2021. La inmobiliaria calcula en 11.700 millones el valor bruto de desarrollo, es decir, el negocio por levantar las casas con su banco de suelo actual, de acuerdo a una valoración realizada por CBRE.

“Estamos muy ilusionados con comenzar esta nueva etapa dentro de la larga historia de Metrovacesa. Nuestro modelo de negocio único, con el banco de suelo líquido más grande del sector, nos permite tener una alta visibilidad de márgenes atractivos y beneficiarnos de un perfil único de generación de efectivo, que creemos que posiciona a nuestro caso de inversión por delante del de nuestros competidores”, asegura Jorge Pérez de Leza, consejero delegado de Metrovacesa. “Creemos que estamos en la mejor posición para aprovechar el ciclo inmobiliario y las perspectivas macroeconómicas positivas en España”, añade.

Política de dividendos

La empresa ha publicado en el folleto que prevé dedicar el flujo de caja de los dos primeros años al crecimiento del negocio y, por tanto, no pagará dividendos. A medio plazo, es decir a partir de 2020, los planes son dedicar al dividendo el 80% del flujo de caja libre de la empresa. A largo plazo (a partir de 2024), la firma revisará su política de retribución al accionista.

La empresa saldrá al parqué con un nivel relativamente bajo de deuda bruta, poco más de 200 millones de euros. La cuenta de resultados arroja pérdidas a cierre de septiembre, por un total de 33 millones de euros con apenas 19 millones de ingresos. El resultado proforma (es decir, contando como si Metrovacesa hubiese salido ya al mercado) habría sido de 19 millones, también en pérdidas.

Consejo y remuneración

Con ocasión de su salida a Bolsa, Metrovacesa ha reestructurado su consejo de administración con el nombramiento de cuatro consejeros independientes entre los que figura Juan Béjar, exconsejero delegado de FCC. Los otros tres son Beatriz Puente Ferreras, directora financiera de NH Hoteles, Vicente Moreno, expresidente de Accenture, y Emma Fernández Alonso, exdirectiva de Indra.

El máximo órgano de gobierno está encabezado por Ignacio Moreno como presidente y Jorge Pérez de Leza como consejero delegado. Entre los dominicales también se sientan en el consejo por parte de Santander Javier García Carranza y Carlos Manzano.

Respecto al plan de incentivos para los gestores por el éxito de la colocación, Metrovacesa establece una cifra máxima de 6,3 millones de euros, el 50% en acciones. A largo plazo, vinculado a consecución de objetivos, la remuneración llega a 9,1 millones hasta 2022.

Debut bursátil con prima sobre el valor de los activos

Metrovacesa quería salir al mercado con prima sobre el valor de los activos y así ha planteado la operación, a semejanza de lo que hicieron anteriormente Neinor Homes y Aedas Homes en sus estrenos bursátiles del pasado año.

La compañía valora su enorme banco de suelo en 2.600 millones de euros, lo que se denomina como GAV en el sector. En el caso del NAV (o valor neto) es incluso mayor por su posición de caja, alcanzando los 2.692 millones.

En el caso del sector inmobiliario, los inversores revisan si una compañía cotiza por encima o por debajo de NAV. En este caso, por la horquilla de precios que hizo pública ayer Metrovacesa, tanto el mínimo como el máximo se sitúan por encima de NAV. En concreto, la banda de precios arroja un valor de entre 2.730 y 2.957 millones de euros por la totalidad de la compañía.

En el precio mínimo, la prima sería apenas de un 1%. En el máximo, llegaría al 9,5%. En el caso de sus competidores, Neinor debutó en marzo a 1.300 millones, con una prima del 16% frente a los 1.120 que valían sus activos, y Aedas, a 1.516 millones en noviembre, con un sobreprecio en esa línea.

Respecto al capital por vender, la  operación de Metrovacesa es menor en porcentaje aunque mayor en valores que la de sus competidores. Los bancos se pueden embolsar entre 704 millones y 877 millones, entre un mínimo del 25,8% y el 29,67% del capital a colocar. El fondo Lone Star vendió un 55% del capital de Neinor y Castlelake un 48% de Aedas.

Tras Metrovacesa, el mercado está pendiente de otras posibles salidas a Bolsa. La más madura es la de Testa Residencial, la socimi que comparte varios accionistas con la promotora y que se dedica al negocio de viviendas para el alquiler. En este caso, el debut está previsto para mayo o junio. Entre sus accionistas se encuentran Santander, con el 39% del capital, BBVA (27%), Acciona (21%) y Merlin (12%), que podrían poner a la venta entre el 40% y el 60% del capital.

La siguiente en la lista para estrenarse en Bolsa es la promotora de viviendas Vía Célere, compañía controlada mayoritariamente por el fondo estadounidense Värde Partners.

La nueva firma, Proyect Quasar

  • Quasar el nombre de la sociedad conjunta que lanzarán Santander (49%) y Blackstone (51%) para gestionar el ladrillo de Popular que el banco que preside Ana Botín vendió al fondo el año pasado. Proyect Quasar, que se estrenará en el primer trimestre de 2018, comprará a Santander el 3,95% de Metrovacesa (valorado entre 108 y 117 millones), una vez que la inmobiliaria haya debutado. 
  • Riesgo catalán
  • “Los recientes acontecimientos relativos al movimiento separatista en Cataluña podrían afectar al mercado inmobiliario residencial español y podrían tener un impacto negativo sobre el negocio de la sociedad”, reconoce la compañía sobre los riesgos en el negocio por la incertidumbre en Cataluña.
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