David Martínez (Aedas): “El ‘procés’ ha reducido un 20% nuestras ventas en Cataluña”

Asegura que estudiará opciones de compra de rivales, incluso grandes

“Nos gustaría tener más capital español, que ahora es testimonial”, destaca

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Aedas Homes es la mayor promotora de vivienda de la Bolsa española. Debutó en el parqué hace menos de dos meses, cuenta con 1.460 millones de euros de capitalización, y junto a Neinor Homes es el símbolo de las inmobiliarias de nuevo cuño impulsadas por fondos internacionales. En este caso, por el estadounidense Castlelake, que eligió a David Martínez (Madrid, 1970) para pilotar la empresa como consejero delegado. Anteriormente fue el responsable de proyectos inmobiliarios como el nuevo barrio de Valdebebas de Madrid, las Cuatro Torres y del Distrito Castellana Norte.

Sorprendentemente, la que de momento es la gran promotora en Bolsa a falta de que Metrovacesa regrese a cotizar previsiblemente a inicios de 2018, todavía no ha entregado ni una sola vivienda. Su plan de negocio es muy nuevo. Su accionista Castlelake (que todavía tiene el 51% del capital y que mantiene un compromiso de permanencia “a largo plazo”, según Martínez) ha estado en los últimos años comprando suelo en un entorno de precios bajos por la crisis. La inmobiliaria ya cuenta con un banco de terrenos para construir 13.000 viviendas, que previsiblemente crecerá.

“Miramos adquisiciones de suelo, que puede llegar a través de deudas impagadas o comprando empresas. No nos cerramos a nada, señala Martínez. “Si hay una oportunidad superatractiva estamos obligados a estudiarla. Incluso algo de gran tamaño. No tenemos ninguna limitación”, añade. “El año que viene va a haber concentración en el sector, porque puede haber buenas oportunidades en la medida que el mercado siga siendo atractivo. Podemos participar en compras. No descartamos ni endeudarnos ni ampliar capital si tenemos una opción interesante. No renunciamos a ser consolidador del sector”, sentencia el ejecutivo.

No es sano que haya un crecimiento de precios desproporcionado

 

La compañía prevé llegar a su madurez en tres años. “En 2020 estaremos al nivel de velocidad de crucero, cuando alcancemos los 3.000 viviendas al año puestas en el mercado”. Para 2018, esa cifra ya alcanzará las 2.000 casas desde las 1.700 actuales. Respecto a entregas, el año que viene prevén que 230 propietarios puedan disfrutar de su piso, un ritmo que se disparará en 2019 hasta las 1.055 y que alcanzará las 3.000 unidades a partir de 2022.

Este año, su primero de vida, Aedas ha realizado ventas sobre plano de 830 viviendas hasta noviembre. “El objetivo de preventas para 2018 es llegar a las 1.500 casas”, apunta. Explica que buscan esa precomecialización para el 30% de las viviendas en cada promoción, lo que permite que hasta final de obra vayan subiendo precios. “Lo deseable es que si tardamos más de dos años en construir cada proyecto, el importe no subiese más de un 8%. Ahora bien, si el mercado sube, tenemos que capturar esos márgenes. No es sano que haya un crecimiento de precios desproporcionado. En nuestro plan de negocio calculamos una alza anual del 3,4%”.

Aedas arrastrará pérdidas este y el próximo año como mínimo, con la misión de alcanzar el punto de equilibrio entre ingresos y gastos en 2019 y al siguiente ganar dinero y comenzar a repartir dividendos, por entre el 60% y el 80% del resultado. Pese a que el precio se fijó en el mínimo de la banda, que iba de 31,65 a 33,15 euros por título, el estreno del pasado 20 de octubre fue el peor en la Bolsa desde el de Telepizza el 27 de abril del año pasado. Cayó más de un 5%, debido a la salida de un gran fondo extranjero que decidió vender el mismo día del estreno ante el creciente riesgo país por la situación en Cataluña, explica Martínez.

“El procés ha impactado en nuestro negocio con una reducción del 20% de las ventas en Cataluña”, asevera. Aedas cuenta con el 16% de su cartera allí. “Aunque hay algunos indicadores que permiten ser optimistas, tanto por el contacto de clientes como de visitas, que siguen al mismo nivel que en el resto de España. Pero desde octubre no se concretan en ventas a un ritmo similar a nuestros otros mercados. Como es lógico, por el momento, la gente no toma la decisión de comprar una casa. Es normal, si alguien piensa que Seat se va a mover de Martorell a Bollullos, que se pregunte qué va a pasar con su trabajo”, lamenta. “Pero estamos convencidos de que lo peor en Cataluña ya ha pasado”.

“El mercado del alquiler va a crecer. Es bueno que los jóvenes no hipotequen su vida, como pasaba con anteriores generaciones”

 

Respecto a la recuperación del sector y si hay espacio para las nuevas promotoras, cree que su plan de negocio es realista. “Este año se construirán 75.000 viviendas en España. Nosotros haremos 2.000. Es una cuota ridícula”. Sobre el comprador, explica que mayoritariamente es de reemplazo de vivienda. “El mercado se va a dividir entre los clientes de más de 35 años, que comprarán para primera residencia y reposición, y los menores a esa edad, que entrarán en un mercado de alquiler, con más empresas especializadas en ese segmento. Es bueno que los jóvenes no hipotequen su vida, no limiten su capacidad de hacer cosas, de no poder viajar por el hecho de meterse en una hipoteca como pasaba en generaciones anteriores”, opina.

Una de las diferencias de Aedas es que nace sin deuda, cuenta con una caja neta de unos 130 millones, gracias a que levantaron capital con la salida a Bolsa y a la venta de 60 millones de euros en suelo no estratégico. “Prevemos financiar el 100% de cada obra, lo que, sumado el valor del suelo, llegaremos a un 50% de endeudamiento en cada proyecto”, avanza. Actualmente trabajan con Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell y Bankinter en el crédito promotor.

La empresa apuesta, de momento, únicamente por construir en Madrid, Barcelona, Málaga, Sevilla y en el Levante. “Seguiremos comprando suelo. Invertiremos 250 millones adicionales. Miramos en el resto de España, pero de momento no hay nada concreto. Eso sí, dejaremos de adquirir en lugares como Madrid si siguen calentándose los precios. Hay zonas muy sobrecalentadas en el centro de la ciudad”, apunta.

Dejaremos de adquirir suelo en lugares como Madrid si siguen calentándose los precios

 

Sobre el resurgir de las promotoras en Bolsa, donde se espera también a Vía Célere, cree que es positivo. “Que Metrovacesa salga a Bolsa solo puede ser bueno para crear un sector institucional, profesional y transparente. Espero que puedan acompañarle algunas compañías más”. La colocación en el mercado, pese a que todavía no ha recuperado el precio de referencia –ahora cotiza a poco más de 30 euros (ayer, cerró a 30,35 euros)–, fue un éxito. “El problema es la escasa liquidez del valor, ya que nuestros inversores son fondos que invierten a largo plazo, nadie vende”. Sobre el papel, el capital que cotiza libremente en Bolsa de Aedas supera el 48% pero apenas mueve dinero. En total tiene alrededor de 500 accionistas.

El consejero delegado destaca que la avidez internacional, pese a la espantada del mencionado fondo, ha sido máxima y que los inversores extranjeros se llevaron la mayor parte de la tarta. “Estamos cerrando un plan de marketing para atraer inversores el próximo año, si bien nuestros actuales accionistas, con los que hablamos de forma permanente, están muy tranquilos y nos trasmiten la máxima serenidad”, explica. “Estamos encantados con los socios y esperamos que vengan más. Nos gustaría tener más capital español, que ahora es prácticamente testimonial”. El debut bursátil también ha permitido, según Martínez, que los clientes les conozcan “y tengan seguridad” ante una marca recién constituida.

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