Será la economía la que limitará el alza del ladrillo

Será la economía la que limitará el alza del ladrillo

Por primera vez desde la burbuja, el precio de vivienda crece mucho más rápido que los sueldos

Asistiremos a la reinversión para la construcción y rehabilitación, debido al éxodo a la periferia de las familias españolas

No cabe duda de que, durante el último año, el mercado inmobiliario ha experimentado una reactivación económica que ha propiciado la recuperación de la confianza, no solo de los inversores nacionales e internacionales, sino también la de las familias españolas, las cuales se han convertido en el motor del sector. Algo que se ha visto reflejado en el aumento de la demanda de inmuebles, que ha cerrado 2016 con un total de 445.000 transacciones, así como en el repunte de los precios del 11% con respecto a 2015, que ha situado el valor medio de la vivienda en 139.000 euros.

Sin embargo, por primera vez desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, el valor de la vivienda crece a una velocidad mucho mayor de la que crecen los sueldos en España. Factores como la creciente inversión extranjera, la conversión de muchos inmuebles residenciales en turísticos a causa de la aparición de plataformas como Airbnb y una demanda nacional progresiva en las zonas céntricas de las ciudades, han causado una saturación donde el stock de viviendas se reduce considerablemente y, en consecuencia, provoca una subida de precios acelerada.

La tendencia alcista de los precios de la vivienda ha hecho que, según el Ministerio de Fomento, el esfuerzo financiero que debe realizar una familia española a la hora de comprar una vivienda en función de su renta disponible haya crecido en el último trienio de los 6,2 hasta los 6,6 años.
Es por ello que los españoles, lejos de encontrar opciones tanto de compra como de alquiler en el centro de las ciudades, buscan viviendas más ajustadas a sus necesidades y a su bolsillo en zonas periféricas, dónde el valor de compra se sitúa actualmente por debajo de los 200 mil euros y que, por tanto, se adecúan más a su reducida capacidad financiera.

Por otra parte, hemos constatado que la oferta residencial en este tipo de zonas resulta insuficiente e inapropiada ya que muchos de los inmuebles han quedado obsoletos y no dan respuesta a lo que el español demanda hoy en día. Una situación que pone de manifiesto la construcción de nuevas viviendas en las que se dé respuesta a las necesidades que presentan las familias españolas sin que por ello el presupuesto destinado a la vivienda se vea incrementado.

Durante los últimos cinco años la evolución de los visados de obra nueva ha registrado consecutivamente mínimos históricos llegando a la concesión de 53.130 licencias en 2016, según fuentes del Ministerio de Fomento. Una situación debida, en gran parte, a la restricción en la financiación por parte de las entidades bancarias a promotores y constructores.

En esta nueva etapa, el sector inmobiliario va a necesitar poner a disposición de los españoles viviendas a un precio que no supere el techo de su capacidad financiera. Es por ello que el sector financiero, ya sea mediante bancos o alternativas como fondos de inversión o iniciativas de crowfunding, ha de incentivar a los constructores y promotores locales para llevar a cabo tanto proyectos de nueva construcción, como de rehabilitación de viviendas adecuados a las dinámicas de desarrollo regional que se están dando en el país. Por tanto, a corto plazo vamos a presenciar la confluencia de dos tendencias:

En primer lugar, asistiremos a la reinversión para la construcción y rehabilitación de viviendas, promovida por el éxodo de las familias españolas hacia zonas periféricas en las que puedan encontrar soluciones habitacionales que sean acordes tanto a sus necesidades como a su renta disponible.

Por otro lado el precio de la vivienda en el centro de las ciudades continuará subiendo a un ritmo constante promovido por factores como la saturación en la oferta de inmuebles, la demanda por parte de las clases más altas de la sociedad española, el interés por parte del inversor extranjero y, finalmente, la conversión de inmuebles residenciales a turísticos para dar alojamiento a visitantes extranjeros. Sin embargo, esta subida de precios se verá limitada por la renta disponible de las familias, la cual dictará el techo del valor de los inmuebles.

Ricardo Sousa es CEO de Century 21 para España y Portugal

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