Se abre el grifo del crédito: compara las ofertas hipotecarias de los bancos

La banca mantiene una amplia oferta hipotecaria a tipo fijo y variable en la que se esperan cambios a lo largo de 2017

Carlos Cortinas

Las hipotecas van a seguir en el punto de mira durante el año que acaba de comenzar. Con la subida de los tipos de interés en el horizonte y tras el fallo sobre las cláusulas suelo abusivas que obliga a las entidades financieras a devolver lo cobrado de más, a lo que ahora se suma la posibilidad de que la banca tenga que asumir parte de los gastos de formalización, cualquier movimiento en el precio de los préstamos hipotecarios no pasará desapercibido.

Desde la Asociación Hipotecaria Española (AHE) ya advierten de que las hipotecas se encarecerán en el corto plazo. Y el experto de iAhorro.com Pau A. Monserrat puntualiza que los tipos de las hipotecas fijas “han tocado fondo y van a aumentar, aunque no de una manera importante, pero los tipos nominales se situarán en general por encima del 2%”. Sostiene que “estamos entrando en una época de alza de tipos y los bancos ya no quieren pillarse los dedos con hipotecas fijas demasiado baratas”. Bankinter, BBVA y Sabadell ya han dado el paso y han subido los precios recientemente.

En el caso de las hipotecas variables, Monserrat cree que no se van a encarecer porque el alza de los tipos acabará reflejándose en el euríbor y la competencia seguirá cuidando los diferenciales, que rondarán el 1%. Precisamente, la iniciativa de Bankia hace unos días de suprimir todas las comisiones en las hipotecas se desmarca de la tendencia esperada y augura un ejercicio de alta competitividad entre la banca.

PRECIOS

Entre las hipotecas variables más competitivas del mercado destaca la de ING Direct, que ofrece un diferencial del 0,99% sobre el índice de referencia euríbor a un plazo de hasta 40 años y sin comisiones. El mismo diferencial lo tienen las hipotecas de BBVA, Santander y Liberbank, pero añaden un tipo fijo inicial que en el caso de las dos primeras entidades es del 1,75% durante los primeros dos años. En Liberbank, el interés de salida es del 1,95% los primeros 18 meses. Diferenciales algo más bajos se encuentran en Kutxabank, del 0,90% más euríbor, y en Bankoa, del 0,95%, pero tienen asimismo un tipo de partida el primer año del 1,40% y del 1,30%, respectivamente.

Ya por encima del 1% sobre el euríbor, Banco Mediolanum (1,09%) y Oficinadirecta (1,10%) son las únicas sin tipo fijo al principio. Con un diferencial del 1%, Ibercaja aplica un interés del 1,45% el primer año. Por su parte, Bankinter y Bankia presentan tipos iniciales del 1,50% y del 1,20% durante los doce primeros meses, y un diferencial del 1,20% el resto de años. El diferencial de Popular es del 1,25% con un tipo de salida del 2% el primer año. También un 1,25% ofrecen BMN con un tipo el primer año del 1,50% y Abanca, pero al 1,75% los dos primeros años. Por su parte, Banco Sabadell pone sobre la mesa un diferencial del 1,50% más euríbor y un 2% el primer año.

Salvo ING y Santander, con plazos de amortización a 40 años, la mayoría de entidades financian la compra de una casa por un periodo máximo de 30 años.

En el escaparate de hipotecas fijas, hay plazos cortos, de hasta 10 y 15 años, y más largos, a partir de 20 años y hasta 25 y 30 años. La TAE (Tasa Anual Equivalente), que mide lo que realmente se paga, teniendo en cuenta los intereses y la parte proporcional de gastos y comisiones, suele ser más baja conforme más corta es la vida de la hipoteca, y actualmente se sitúa entre el 2,40% y el 4%.

El tipo fijo más competitivo es el de la hipoteca de Bankoa a 15 años al 2,41% TAE. En todos los plazos, la entidad ofrece un interés fijo por debajo del 3%. Le sigue Bankia con un 2,54% TAE pero hasta 10 años. A 15 años ofrece un 2,63%. A este plazo BBVAtiene un tipo fijo del 2,76% TAE, el mismo que Liberbank hasta 10 años. Hasta 20 años, BMN aplica un tipo fijo del 2,64% en su Hipoteca Mediterránea. Bankia, del 2,80%; Popular, del 2,87%, y BBVA, del 2,98%.

El resto de ofertas superan la barrera del 3% TAE. En el plazo más largo, el de 30 años, y que solo tienen algunas entidades, destacan el TAE de Kutxabank, del 3,05%, y el de Bankia, del 3,22%.

COMISIONES

En 2017, la banca podría recurrir a las comisiones para compensar el revés de las sentencias judiciales. “La comisión de apertura podría generalizarse y subir sobre todo en las de tipo variable”, opina el experto de iAhorro.com. De hecho, cada vez son más las entidades financieras que cobran la comisión de apertura, que en las variables oscila entre el 0,25% que carga Kutxabank (con un mínimo de 150 euros) y el 1,50% que cobra Sabadell.

En las hipotecas de tipo fijo suele ser habitual, junto con las comisiones por compensación por desistimiento y por riesgo de tipo de interés, para el supuesto de que el cliente cancele, amortice parcial o totalmente el préstamo anticipadamente, o quiera subrogar. Varían entre las entidades, pero suelen oscilar entre el 0,25% y el 5%.

Sin embargo, Bankia ha realizado esta semana el movimiento contrario. La entidad ha eliminado todas las comisiones en las nuevas hipotecas para aquellos clientes que tengan sus ingresos domiciliados, sin exigir la contratación de ningún producto adicional. Bankia revoluciona así la oferta hipotecaria en un momento de gran revuelo por las devoluciones de las cláusulas suelo.

Abanca y Liberbank tampoco tienen comisión de apertura y en el caso de Caixabank son negociables, “ya que forma parte de la negociación global con el cliente al contratar la hipoteca”, dice la entidad.

VINCULACIÓN

Los productos más comunes asociados a las hipotecas son los seguros de hogar y vida, las tarjetas de crédito y los planes de pensiones. Además, siempre se suele exigir la domiciliación de la nómina y recibos o tener unos ingresos recurrentes mínimos que en ocasiones superan los 3.000 euros, como en las hipotecas de Kutxabank o BMN. Otros seguros que se incluyen son los de auto o de proteccion de pagos, e incluso se exige la inversión en fondos de inversión, como la hipoteca fija de Caixabank. En muchos casos las hipotecas son bonificadas y los tipos de interés suben o bajan en función de los productos que se contraten con la entidad. En las hipotecas fijas, Bankia, Bankinter y Bankoa son las entidades que menos vinculación exigen. Banco Sabadell, por su parte, permite cuotas iniciales reducidas así como personalizar el plazo de la hipoteca.

En el lado de las hipotecas variables, también Bankia, ING y Oficinadirecta son las que menos condiciones requieren.

Qué mirar con lupa antes de contratar

1. El porcentaje de financiación suele ser de hasta el 80% (en algunos casos hasta el 70% e incluso hasta el 60% si se trata de una segunda vivienda) del valor de compraventa o tasación (normalmente el menor de los dos valores). Así, el potencial hipotecado tiene que tener en cuenta que debe aportar de sus ahorros el 20% restante. Además, hasta ahora corría a cargo del consumidor otro 10% adicional por los gastos de constitución de la hipoteca, que ya algunas entidades anuncian que compartirán.

2. La vinculación en una hipoteca puede encarecer un préstamo que a primera vista parece muy barato. La contratación de seguros, la obligatoriedad de hacer un gasto mínimo con las tarjetas de crédito y las aportaciones a planes de pensiones acompañarán al hipotecado durante toda la vida del préstamo. Muchas veces estas exigencias son negociables.

3. Elegir entre un tipo fijo o variable es el gran dilema de los últimos tiempos, en un momento en el que las hipotecas fijas están más baratas que nunca y en el que el euríbor de referencia está en mínimos históricos en tasas negativas. Las contratación de hipotecas fijas se ha disparado y el número ya superan el 24% del total de nuevas hipotecas.

4. Comparar entre las ofertas del mercado es una buena costumbre, dado que analizando y comparando las condiciones hipotecarias se puede elegir con más acierto la que mejor se adapte a las necesidades del consumidor.

5. Los bancos suelen limitar la cantidad concedida en la hipoteca a que la cuota no supere el 30% de los ingresos mensuales del cliente. Así, se debe tener muy en cuenta el precio de la vivienda que se quiere comprar y que esté dentro de las posibilidades de cada bolsillo.

6. Los intermediarios ayudan a buscar la mejor hipoteca para cada perfil de cliente y además suelen tener acuerdos con las entidades para mejorar las condiciones. Sin embargo, estas figuras deben estar inscritas en un registro público en el Instituto de Consumo u órgano correspondiente de la Comunidad Autónoma a la que pertenecen, han de contar con un seguro de responsabilidad civil y cumplir con una serie de normas de transparencia.

7. Leer la escritura del contrato de compraventa y del préstamo hipotecario antes de ir al notario es fundamental para evitar males mayores en el futuro. Permite conocer bien lo que se va a firmar y saber qué cláusulas incluyen las entidades financieras para luego evitar sustos.

8. Si no se paga el crédito, la entidad puede quedarse con la vivienda que se compró con ese préstamo, o con los bienes de los avalistas en caso de haber avalado.