¿Es ladrillo todo lo que reluce?
Encaramos la recta final de curso y tras la vuelta de vacaciones nos encontramos con un alud de noticias relacionadas con el mercado inmobiliario que, a simple vista, para cualquier observador externo, permitirían deducir sin complejos que hemos entrado en un nuevo ciclo alcista, especialmente en ciudades como Barcelona donde todos los indicadores muestran cifras positivas y en crecimiento constante. Y es que los últimos datos recabados no dejan lugar a duda por lo que respecta al incremento en el número de transacciones, en los precios de compraventa y, particularmente, en el número de préstamos hipotecarios concedidos por las entidades de crédito a particulares.
¿Significa esto que es ladrillo todo lo que reluce? Pues en parte sí. El peso específico del sector de la construcción sigue siendo esencial para la recuperación de la economía española (con todos los matices y precauciones que estemos dispuestos a introducir) y, por extensión, en la captación del interés de los inversores, puesto que atendiendo a las pautas dictadas por los asesores financieros de cabecera toda cartera diversificada debe incluir valores inmobiliarios de referencia.
Y precisamente la calidad del producto (o, para ser más precisos, el déficit de calidad) puede ser el gran hándicap del mercado inmobiliario español a corto y medio plazo. En este sentido, cualquiera que haya tenido la oportunidad de conversar unos minutos con inversores internacionales podrá confirmar que, con independencia de su origen, sensibilidad y objetivos de inversión, todos ellos comparten el interés por nuestro mercado a la vez que manifiestan su creciente preocupación por el evidente déficit de producto inmobiliario de calidad en zonas prime. Y si bien esta realidad puede parecer desalentadora, no cabe duda que ofrece una oportunidad única para impulsar nuevos sectores de mercado que permitan superar la discordancia existente entre una oferta que se muestra como claramente insuficiente, y en algunos casos obsoleta, y una demanda ávida de producto cualificado en zonas prime de las grandes capitales, para en última instancia cubrir las necesidades específicas de los inversores bajo estándares de calidad altamente competitivos.
La batería de acciones a emprender son diversas, pero no cabe duda que todos los indicadores ponen de manifiesto que nos hallamos en un entorno propicio para impulsar modelos de actividad inmobiliaria fundamentados en criterios de calidad y especialización, estimulando la implementación de nuevos sectores de mercado (market niche) caracterizados por la búsqueda de altos ratios de retorno de la inversión y aseguramiento de yields inalcanzables para los sectores que podrías calificar de inversión tradicional.
En este ámbito destacan con luz propia sectores perfectamente identificados en mercados de raíz anglosajona, pero todavía con un amplio recorrido para su definitiva consolidación en el español, y que incluyen:
El healthcare sector, aupado por un dato demográfico incontestable como es el envejecimiento de la población occidental, potenciado por un progresivo y radical adelgazamiento de la inversión pública que en última instancia debe servir de estímulo para atraer el capital privado necesario para cubrir las necesidades asistenciales (en su acepción más amplia) insuficientemente atendidas por los organismos asistenciales públicos.
Los student accommodation, tomando como base de desarrollo la constante migración de estudiantes atraídos por unas condiciones educativas, culturales, socioeconómicas y ambientales altamente valoradas en el plano internacional.
Los youth rent accommodation, mediante la creación de un nuevo parque residencial de alquiler destinado a trabajadores jóvenes y altamente cualificados, caracterizados por copar actividades profesionales muy tecnificadas y basadas en la movilidad territorial recurrente.
Y vinculado o como resultado de los mercados previamente citados, potenciar proyectos alternativos y complementarios que incluyen desde los cultural hub, siguiendo el modelo que presenta, entre otros, el Museum Quarter de Viena; el fenómeno cada vez más consolidado y ampliamente debatido de las smart cities, vinculadas con desarrollos urbanísticos basados en la economía del conocimiento, y las work-life cities, siendo un buen ejemplo de desarrollo el modelo 22@ de Barcelona; sin olvidar la green development industry, fundamentado en la implantación y desarrollo de los conceptos de actividades sostenibles y ciudad verde.
En definitiva, si reconocemos sin rubor que buena parte de los caminos para impulsar la inversión inmediata nos conducen nuevamente al sector inmobiliario, debemos ser capaces de adoptar las acciones pertinentes y tomar las medidas necesarias para asegurar que tales caminos se encuentran bien iluminados y suficientemente preparados para andar sobre ellos con paso firme y seguro, una vez aprendidos de los errores pasados.
Roger Pla i Madrid es Abogado de Roca Junyent