Spain Investors Day | Mercado inmobiliario

El ladrillo vuelve a atraer al inversor extranjero

El sector recupera atractivo tras los cambios normativos y fiscales que han posibilitado la explosión de las socimis.

El ladrillo vuelve a atraer al inversor extranjero

Vuelve el protagonismo inmobiliario. El capital extranjero ha situado su foco en el ladrillo. España se posiciona como uno de los principales mercados europeos en oficinas, hoteles y logística, con Madrid y Barcelona como destinos estrella y las sociedades de inversión inmobiliarias (socimi) al frente de la dinamización del mercado.

El regreso de los inversores internacionales a todas las actividades ligadas al sector inmobiliario es ya una realidad. Atrás parece haber quedado la proclama de un nuevo modelo productivo que pregonaba el Ejecutivo. Y es que más de un tercio de la inversión extranjera en España se concentró en el ladrillo a lo largo del año pasado.

El sector de la construcción y las actividades inmobiliarias captaron cerca de 7.700 millones de euros en inversión foránea directa en 2015, el 34,5% del total, según los últimos datos del Registro de Inversiones Exteriores del Ministerio de Economía. Uno de cada tres euros de capital internacional que recibió la economía española el ejercicio pasado se dirigió a actividades ligadas al ladrillo.

La inversión extranjera productiva (aquella que genera actividad y empleo) creció por tercer año consecutivo, cerrando 2015 con un alza del 11%, hasta los 21.724 millones. De esos casi 22.000 millones captados, 4.706 millones, un 21,7%, se destinaron a la construcción de edificios residenciales y a la promoción inmobiliaria, frente a los 1.762 millones de 2014. Una cifra que se ha triplicado en apenas un año, aumentando un 167%. En tanto, las actividades inmobiliarias (la compraventa y el alquiler) supusieron el 13,8%, hasta los 2.992 millones.

Los vehículos de inversión inmobiliaria casi triplicaron sus beneficios en 2015

“Si a la recuperación general de la economía le sumamos que el mercado inmobiliario nacional dispone de activos de calidad y un nivel de precios muy atractivo, hace que España sea foco de gran interés para los inversores, que ven en nuestro país oportunidades muy interesantes en diferentes mercados y en distintas zonas según el tipo de activos”, expone Borja Ortega, director de ventas e inversión de capital markets en JLL.

En toda esta renovada actividad, las socimis se han revelado como las principales animadoras del mercado. Las grandes sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria vivieron su gran eclosión en 2015, cuando inundaron con sus salidas a Bolsa el MAB y estuvieron muy cerca de triplicar sus beneficios, que pasaron de los 89,5 millones de euros de 2014 a los 251,2 millones el ejercicio pasado, según datos de la CNMV.

En el último año, las cuatro mayores socimis (Merlin Properties –que cotiza en el Ibex 35 desde diciembre–, Hispania –gracias a su alianza con Barceló–, Lar España y Axiare Patrimonio) han duplicado el valor de las propiedades que controlan, con más de 9.200 millones de euros conjuntos.

“El objetivo es brindar a los accionistas rentabilidades que reflejen el comportamiento de los activos inmobiliarios subyacentes, obligando a las empresas a pagar un porcentaje elevado de rentas periódicas a modo de dividendos”, explica Guy Barnard, corresponsable de renta variable inmobiliaria de Henderson Global Investors.

De todo el dinero invertido en la compra de activos inmobiliarios en 2015, el 41% correspondió a las socimis, que destinaron 5.237 millones de euros a transacciones de activos. De esta manera, el incremento en el volumen de su inversión alcanzó el 129%, destacando la compra de Testa por parte de Merlin, por cerca de 1.800 millones.

Las grandes fortunas y numerosos fondos internacionales han invertido de lleno en estos vehículos de inversión atraídos por los bajos precios del sector y las ventajas fiscales (están exentos de pagar el impuesto sobre sociedades). El fondo soberano de Catar persigue situarse como el primer accionista de Colonial, rozando el 30% del accionariado de la inmobiliaria catalana.

George Soros ha reforzado su apuesta por Hispania, donde el millonario John Paulson mantiene casi el 10% de los títulos. Carlos Slim controla Realia... En clave española, Amancio Ortega, con su brazo inversor Pontegadea, gestiona ya un más que notable y diverso patrimonio.

Los expertos coinciden en resaltar que el sector ha dejado atrás los convulsos momentos vividos con el estallido de la burbuja inmobiliaria. Atraviesa un periodo de normalización y estabilización –si bien muy lejos aún de los niveles previos a la crisis– y afronta un nuevo escenario, con un crecimiento sostenible, en un mercado más maduro y profesionalizado.

Las socimis revitalizan el mercado

Las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria comenzaron a despuntar en el verano de 2013. “Cuando empezó a vislumbrarse la vuelta de la actividad inversora, con la compra de carteras residenciales por parte de Blackstone y Goldman Sachs, que vieron una oportunidad de inversión y aprovecharon el momento del mercado”, esgrime Borja Ortega, de JLL.

Nacieron con la finalidad de “adquirir y promocionar bienes inmuebles para su arrendamiento” y el objetivo de dar salida al stock. Desde entonces no han parado de crecer al calor del parqué, donde acumulan un valor bursátil conjunto cercano a los 8.000 millones de euros.

La mayor de ellas es Merlin Properties, cuya capitalización bursátil ronda los 3.225 millones. En España son la respuesta a la figura de los REIT (real estate investment trust) en Europa y EE UU. “No son idénticos, pero sí muy similares: ofrecen una forma de ganar con exposición a oficinas, locales e industrial en una estructura líquida”, matiza Tom Walker, de Global Property Securities de Schroders.

En lo que va de año, no han tenido un buen desempeño en Bolsa. Merlin cae un 15% y Lar, Hispania, Axiare y Colonial, el 11%, 8%, 3% y 1%, respectivamente. Los analistas no dudan de su potencial, “máxime cuando los activos negociados en los mercados de renta fija dan muy poco”, concluye Scander Bentchikou, de Lazard Frères Gestion.