Racionalidad en el mercado inmobiliario
Tras dejar atrás el largo túnel que siguió al estallido de la burbuja inmobiliaria –unos años en los que las viviendas se depreciaron un 35% y el sector perdió la mitad de su tejido productivo–, el mercado español afronta un ejercicio con buenas perspectivas. Pese a esas previsiones, hay voces que recomiendan mesura y prudencia ante un panorama en que el se aprecian indicios de bonanza, pero también riesgos. Entre los primeros, destacan los precios, que parecen haber tocado suelo en buena parte del territorio; el aumento de las ventas, que mantienen el ritmo alcanzado durante 2015, y la mejora de la financiación, que ha impulsado de nuevo la demanda solvente. Entre los segundos, hay que tener en cuenta la evolución del mercado laboral, la política respecto a los tipos de interés y la vuelta del crédito. A todo ello hay que sumar los posibles efectos adversos que podría tener una prolongación del clima político de incertidumbre que en este momento vive España, y que puede influir en las decisiones de compra e inversión de los consumidores. Junto a todos esos factores, hay un riesgo añadido que puede condicionar el desarrollo a medio y largo plazo de la recuperación del sector inmobiliario: la demografía.
A finales de año, el INE actualizará los datos de población, una práctica que lleva a cabo cada dos ejercicios. El último de esos informes dibujaba ya un horizonte demográfico para España extremadamente oscuro, cuyas consecuencias es inevitable tener en cuenta a la hora de planificar la construcción de viviendas. De no hacerse así, el mercado inmobiliario puede verse abocado a otra burbuja que, antes o después, se desinflará con los mismos desastrosos resultados que hemos experimentado en los últimos años.
Los datos del INE apuntan a que España perderá más de un millón de habitantes en los próximos 15 años, cifra que se elevará a 5,6 millones en un horizonte de 50 años. De no revertirse ese acelerado proceso de envejecimiento, ni siquiera el flujo migratorio podrá frenar la involución de la población española con las consecuencias sociales y económicas que ello traerá consigo. En ese marco demográfico, el reto que tiene ante sí el sector inmobiliario consiste en calibrar cuidadosamente las necesidades del mercado con el fin de conducir la recuperación bajo criterios de racionalidad y rentabilidad.
Desde el Banco de España se estima que, una vez absorbido el stock de vivienda ya construida, la demanda inmobiliaria puede cifrarse entre 40.000 y 200.000 casas al año. En ese arco, la industria tiene que encontrar un punto de equilibrio que posibilite un crecimiento solvente y sostenido del mercado. Una recuperación que resulte acorde con la del resto de los sectores económicos y que evite repetir los errores del pasado.