Racionalidad en el mercado inmobiliario
Tras dejar atrás el largo túnel que siguió al estallido de la burbuja inmobiliaria –unos años en los que las viviendas se depreciaron un 35% y el sector perdió la mitad de su tejido productivo– el mercado español afronta un año con buenas perspectivas. Pese a esas previsiones, hay voces que recomiendan mesura y prudencia. Por un lado, es cierto que existen datos que invitan al optimismo, tanto en los precios, que parecen haber tocado suelo en buena parte del territorio, como en las ventas, que mantienen el ritmo alcanzado durante 2015, y en la financiación, que ha impulsado de nuevo la demanda solvente. Por otro, la evolución del sector depende de tres importantes factores: la propia evolución del mercado laboral; la política respecto a los tipos de interés y el mantenimiento de fluidez del crédito. A ello hay que sumar los posibles efectos adversos de una prolongación del clima político de incertidumbre que este momento vive España, que podrían influir en las decisiones de compra e inversión de los consumidores.
Junto a todos esos factores, hay un riesgo añadido que puede condicionar el desarrollo a medio y largo plazo de la recuperación del sector inmobiliario: la demografía. A finales de año, el INE actualizará los datos de población, un ejercicio que realiza cada dos años. El último de esos informes dibujaba ya un horizonte demográfico para España extremadamente oscuro, cuyas consecuencias es inevitable tener en cuenta a la hora de planificar la construcción de viviendas. De no hacerse así, el mercado inmobiliario puede verse embarcado en una nueva burbuja que, antes o después, se desinflará con los mismos desastrosos resultados que hemos experimentado en los últimos años.
Los datos del INE apuntan a que España perderá más de un millón de habitantes en los próximos quince años, una cifra que se elevará a 5,6 millones en un horizonte de 50 años. De no revertirse ese acelerado proceso de envejecimiento, ni siquiera el flujo migratorio podrá frenar la involución de la población española con las consecuencias sociales y económicas que ello traerá consigo. En ese marco demográfico, el reto que tiene ante sí el sector inmobiliario consiste en calibrar cuidadosamente las necesidades del mercado con el fin de conducir la recuperación bajo criterios de racionalidad y rentabilidad. Desde el Banco de España se estima que, una vez absorbido el stock de vivienda ya construida, la demanda inmobiliaria puede cifrarse entre 40.000 y 200.000 casas al año. En ese escenario, la industria tiene que encontrar un punto de equilibrio que posibilite un crecimiento solvente u sostenido del mercado. Una recuperación que resulte acorde con la del resto de la economía y que evite repetir los errores del pasado.