¿Un nuevo género de 'hipoteca basura'?
El Boletín Estadístico del Banco de España estima que el saldo vivo de los préstamos con garantía hipotecaria concedidos por las entidades de crédito a sus clientes no institucionales asciende a más de 697.600 millones de euros. Por su parte, la consultora Acuña y Asociados realizó un estudio sobre datos del año 2010 en el que concluía que un 39% de los créditos hipotecarios tienen constituidos en garantía suelos en desarrollo. Dicho informe también estimaba que la morosidad real de estos préstamos suelo ronda el 17%. La aplicación de estos ratios a los saldos vivos a los que aluden los informes del Banco de España dan como resultado que el crédito por financiación de suelo dudoso o ya en mora supondría en la actualidad unos 46.251 millones.
Suponiendo que la mora crediticia puede trasponerse al ámbito de las obligaciones urbanísticas de los propietarios de suelo (no parece coherente que el acreditado moroso pague los gastos de urbanización y deje de atender las obligaciones con la entidad financiera), la litigiosidad –y cuantía– del asunto alcanza proporciones notables. No soy financiero ni entiendo de macronúmeros, pero la lógica me dice que una cuestión de casi 50.000 millones de euros, si no entra en la categoría de asunto de Estado, se queda justo a las puertas. Por eso me permito abusar de la paciencia del lector y compartir algunas experiencias y reflexiones sacadas de mi práctica profesional.
Las entidades de naturaleza semi-pública en las que la ley hace descansar parte de la iniciativa del desarrollo urbanístico (juntas de compensación, agrupaciones de interés urbanístico o asociaciones administrativas de propietarios de suelo, según la nomenclatura de cada comunidad autónoma y el sistema de actuación) cuentan con un elemento muy eficaz para garantizar la exacción de las cuotas impagadas –derramas, en términos técnicos–, con las que cada propietario contribuye al sufragio de los costes de transformación del suelo. Se trata del apremio administrativo.
Además, los mecanismos que el ordenamiento ha diseñado para garantizar el cobro de los costes dimanantes de la urbanización son de extraordinaria eficacia. Me refiero a la afección con carácter de garantía real de los terrenos (es peculiar dicción del artículo 16.6 de la Ley de Suelo estatal) incluidos en un ámbito de actuación urbanística. Pero ahí no queda la cosa: la verdadera fuerza de esta garantía real reside en el carácter preferente que tiene el sufragio del coste de urbanización frente a cualquier otro derecho sobre la finca inscrito anterior o posteriormente. Así lo expresa el artículo 19 del RD 1.093/1997 de 4 de julio.
¿Significa esto que quien ostente el rol de propietario de una finca adscrita a un sector urbanístico en desarrollo queda automáticamente obligado a costear las obras de urbanización? La respuesta es un sí rotundo. Pero esa obligación también trasciende a un usufructuario, a un arrendatario y, por supuesto, a un acreedor hipotecario. En otras palabras, un procedimiento de ejecución de una deuda urbanística puede provocar que la hipoteca previamente inscrita –por supuesto que la posterior también– sea inejecutable ya que, con el apremio patrimonial de la finca, por razón de la deuda urbanística, el registrador de la propiedad concernido tendrá que practicar la cancelación de todos los derechos reales previa o posteriormente inscritos.
Volviendo a los términos económicos con los que se iniciaba este escrito, puede concluirse que en nuestro sistema financiero existen hoy 46.251 millones de euros de potenciales hipotecas basura. Este despectivo epíteto no alude a la dudosa solvencia del deudor o al deficiente grado de cobertura de la garantía, como al principio de la crisis, sino a la fragilidad de la propia existencia de la hipoteca si ha de enfrentarse a la fuerza irresistible de la deuda urbanística.
¿Existe un salvavidas para estos acreedores hipotecarios amenazados de naufragio? Desde luego que sí, aunque no tiene cabida en este trabajo la compleja y variada casuística que encierra este tipo de asuntos que nuestro ordenamiento jurídico despacha en tan solo cinco artículos emboscados en tres normas estatales sectoriales.
El déficit de regulación y el carácter asistemático de las normas existentes son el caldo de cultivo de los numerosos problemas de aplicación de la afección urbanística por parte de ayuntamientos, jueces y registradores, dando lugar a una intolerable inseguridad jurídica en una materia con milmillonarias consecuencias.
Alberto Cubillo Rubiato es Abogado