Demostrar que otro sector inmobiliario es posible
Con o sin ayudas públicas, edificar a granel debe dar paso a más rehabilitación y más alquiler
Casi todo es ahora nuevo en el mercado inmobiliario. Todo, menos la esencia del negocio, que nunca debió dejar de ser construir viviendas eficientes a precios asequibles para todos. La promoción de casas nunca debió convertirse en un negocio al que podía dedicarse todo el mundo, ya que no existían puertas de entrada en forma de titulación o capacitación de sus profesionales. Además de no exigírseles ninguna formación previa, la banca tampoco pedía que arriesgaran parte de su patrimonio. Conclusión: para ser promotor no hacía falta ni estudios ni dinero y los beneficios, de dos dígitos en muchos casos, estaban asegurados. No había negocio igual.
Vistas las pingües ganancias que deparaba esta edificación a granel, nadie quiso quedarse sin su trozo de la tarta. Esto es lo que explica que las Administraciones públicas basaran año tras año su presupuesto de ingresos en la hipótesis, después demostrada que falsa, de que la ola nunca menguaría. Los municipios comenzaron a creerse aquello de que todo el mundo querría cambiar su vivienda por otra mejor cuando no tener otra en la playa y por qué no, también en la montaña. El sector financiero sufrió el tsunami de las hipotecas subprime y Lehman Brothers y las quiebras de bancos y empresas comenzaron a sucederse. Con ellas, el paro, los impagos y la recesión más dura que se recuerda en España y buena parte de Europa.
Las administraciones basaron sus cuentas en el supuesto de que la ola nunca menguaría
El mercado inmobiliario quedó arrasado, cayeron grandes y pequeños empresarios, hubo quien no solo perdió su negocio, sino también la familia e incluso la vida; y hoy cuando lentamente se reeditan las jornadas en las que los expertos reflexionan sobre hacia dónde debe orientarse la actividad, muy pocos siguen al frente de las responsabilidades que tenían en 2007. Los nuevos líderes de este mercado tienen una ardua tarea por delante. La primera es recomponer su reputación. "Debemos desterrar la imagen del constructor-promotor corrupto que solo consigue contratos con el pago de comisiones, edifica un producto de mala calidad excesivamente caro que después no responde a los estándares mínimos de calidad”, lamenta un pequeño promotor que ha sobrevivido a la hecatombe.
Regulación y protección
El presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), Juan Antonio Gómez-Pintado, insiste en que el reto debe ser que la “sociedad nos tiene que percibir por lo que realmente somos, empresas serias, profesionales y generadoras de empleo”. De hecho, asegura que si las nuevas compañías que operan en el sector quieren tener éxito, deberán basar su actividad en la transparencia y en ser más participativas para que las Administraciones “nos consideren un órgano consultivo para el análisis de los problemas que afectan al sector”.
El promotor quiere
ser percibido como
un empresario serio
que crea empleo
Todos los expertos coinciden en que los promotores, una vez saneados sus balances y ahora que vuelven a tener el favor de la banca si hicieron bien sus deberes, deben ganar tamaño, industrializar los procesos, como ha ocurrido en otros sectores e incorporar a ellos mucha más tecnología. El nuevo cliente está más y mejor informado, conoce la legislación y exige un producto de calidad y hay que darle respuesta, aseguran desde el servicio de estudios de una entidad financiera. Una mejor, más clara y eficaz regulación del proceso urbanístico, en especial en la transformación de suelos listos para construir, es una de las demandas claves de los promotores, dispuestos a proteger a sus clientes y a denunciar las prácticas abusivas que puedan producirse.
Y, en paralelo, mientras no aparezca otra actividad capaz de suplir a la construcción como motor de crecimiento, con fuerza suficiente como para atraer a cientos de miles de inmigrantes; la demografía apunta a que la demanda de vivienda no volverá a ser la del pasado boom. No obstante, esto no quiere decir que no se puedan hacer cosas en materia inmobiliaria. Quizás no sea necesario volver a edificar más de 200.000 casas cada año, pero sí habrá que dar respuesta, sobre todo, al primer acceso a una casa de los jóvenes que se emancipan, y habrá que abordar el problema del mal estado de conservación de buena parte del parque inmobiliario.
Así, alquiler y rehabilitación deben constituir la evolución natural de un mercado que en el pasado estuvo demasiado dedicado a la producción de vivienda y aún debe digerir un elevado stock. Con la rehabilitación se dará salida a miles de trabajadores que se vieron en el paro tras el estallido de la burbuja, al tiempo que se mejora la calidad de vida y la eficiencia energética. Con más alquiler, se incrementará la movilidad laboral y se facilitará la formación de hogares a edades más tempranas, esencial para frenar el envejecimiento.
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