Cláusulas suelo y motores trucados

Cláusulas suelo y motores trucados

1.-Una cláusula suelo, o una cláusula techo, no tiene por qué ser ilegal, abusiva o una estafa. Es simplemente un contrato financiero, una fórmula que sirve para acotar el efecto en la letra de un préstamo de las variaciones en el tipo de interés de referencia. Tampoco es ilegal, por ejemplo, el seguro con franquicia; es decir, aquel en el que los primeros desperfectos del coche lo paga el asegurado, y solo a partir de cierto límite lo abona la aseguradora.

2.- Tampoco es una cláusula suelo un producto particularmente complejo de entender. O al menos, no más que la franquicia del seguro o que el propio concepto del diferencial sobre euríbor. Es decir, no creo que se pueda dar por hecho que vender una cláusula suelo a un cliente no especializado sea una engañifa per se. Creo, también, en la responsabilidad de los clientes/compradores: es obligación del cliente bancario leerse lo que firma.

3.- Hay dos cosas que sí pueden convertir una cláusula suelo en una condición abusiva, partiendo de la base de que la relación entre un cliente de banca y una entidad está, por lo general, desequilibrada. Son la publicidad en la venta y las condiciones. Empezando por el final, si el banco coloca al cliente un producto fuera de mercado está incurriendo en una mala praxis. Y si estas condiciones, aun siendo acorde al mercado, no se muestran al comprador, se está incurriendo en una mala praxis también. No es tanto misterio; en cualquier operación de compraventa, si el vendedor no informa al cliente del precio o las condiciones, o si éstas son peores de lo aparentemente pactado, el comprador acabará reclamando que le han dado gato por liebre.

4.- Las hipotecas se firman ante notario, y las cláusulas suelo están incluidas en los contratos. Es la defensa del sector financiero. A mi juicio, que vale lo que vale, una cláusula suelo tiene tanta importancia como el propio tipo de interés; es parte del precio del préstamo. Es más relevante que la comisión de apertura o cancelación, por ejemplo. Informar de una cláusula suelo dentro de un párrafo perdido dentro del contrato hipotecario no es informar debidamente al cliente. O, como explicó la sentencia de 2013 del Supremo que anuló las claúsulas de varias entidades:

“Pese a tratarse, según se ha razonado, de una cláusula definitoria del objeto principal del contrato, las propias entidades les dan un tratamiento impropiamente secundario, habida cuenta de que las cláusulas ‘no llegaban a afectar de manera directa a las preocupaciones inmediatas de los prestatarios’, lo que incide en falta de claridad de la cláusula, al no ser percibida por el consumidor como relevante al objeto principal del contrato”.

5.-Además, la banca es un mercado complejo. Aunque el concepto de cláusula suelo es simple, comparar distintas ofertas bancarias no es tarea sencilla incluso para clientes formados. Por eso creo que un banco debería a demostrar que ha informado al cliente. La legislación más actual española y europea, de hecho, va por este camino: en 2011 y 2013 se modificó la normativa para forzar mayores niveles de transparencia en la comercialización de las cláusulas suelo.

5.- En cuanto a las condiciones de las cláusulas, el sector no destaca por su transparencia. La única información oficial es un informe del Banco de España presentado en el Senado en 2009. El 30% de las hipotecas constituidas hasta septiembre de 2009 tenía acotaciones a la baja o al alza; el 72% incorporan límites a la subida y la bajada del tipo. Por el contrario, las que sólo limitan la bajada están en el entorno del 15%, y el resto (13%) lo hacen sólo para la subida. Ahora, los límites medios dan una idea del sesgo: el suelo medio (protección para el banco) estaba en el 3,12% mientras que el del techo (protección para el cliente) estaba en 13,56%. Aquí, en gráfico.

En tres de los seis años analizados, las cláusulas suelo se contrataron a niveles superior al euríbor medio del año. Es decir, no se trataba de una protección frente a oscilaciones futuras, sino de un límite que empezó a operar en el mismo momento de la contratación. El Supremo, de hecho, sugiere que las cláusulas techo son atrezzo, elementos decorativos diseñados para despistar al hipotecado.

“[…] supuestos en los que se desvía la atención del consumidor y se obstaculiza el análisis del impacto de la cláusula suelo en el contrato mediante la oferta conjunta, a modo de contraprestación, de las cláusulas suelo y de las cláusulas techo o tipo máximo de interés, que pueden servir de señuelo.

Y que las cláusulas se comercialicen masivamente no exime de ser abusivas.

“el cumplimiento de los requisitos de transparencia de la cláusula aisladamente considerada, exigidos por la LCGC para la incorporación a los contratos de condiciones generales, es insuficiente para eludir el control de abusividad de una cláusula no negociada individualmente”

6.- El Supremo, si bien anuló las cláusulas suelo de varias entidades al considerarlas abusivas, no obligó a devolver todo el dinero cobrado anteriormente, en aras de la estabilidad del sistema. La postura europea otorga más importancia al hecho (el abuso) que a las consecuencias de juzgarlo. Y me parece bien. Si asumimos que hay estafa, que ésta sea a gran escala no debería ser eximente, sino agravante. Creo. Aunque la realidad (léase Volkswagen) va por otro lado.

7.- Dicho esto, conviene poner todo en perspectiva. De la orgía inmobiliaria 2001-2007 los bancos son, seguramente, los mayores responsables, pero en absoluto los únicos. Nadie ponía una pistola en la cabeza de otra persona para firmar hipotecas por más del 100% del precio de la casa (para el garaje, el coche o las vacaciones), ni para comprar varios pisos sobre plano. En esa demencial dinámica, los bancos exprimían al máximo su red comercial, olvidando por completo la necesaria asunción de riesgos. Las cláusulas suelo fueron una representación más de la brubuja, una fórmula para que los bancos pudiesen echar más leña a la hoguera. En el mundo de "me compré el piso por 20 millones y lo voy a vender por 43" no era difícil convencer al cliente de firmar de una vez.

8.-Por resumir. En este país de pimpampum, si uno compra un coche usado en mal estado, es objeto de chanza, pero si firma una hipoteca con cláusula suelo, es una víctima del sistema. Y ni lo uno, ni lo otro; para mí son infinitamente más complicados los coches (soy incapaz de entender una carrera de Fórmula Uno) que un tipo de interés.

Comentarios

Muy bueno. Y totalmente de acuerdo en que la cláusula suelo es un elemento de máxima importancia dentro del contrato. También en casi todo el resto.Tan sólo discrepo ligeramente en la interpretación que me parece le das a que el suelo estuviese por encima del euribor. Eso tampoco es un engaño "per se". Se pueden negociar caps y floors a los niveles que se quiera. El cambio de nivel hace cambiar la prima, y , si distribuyes esa vida a lo largo de la vida del préstamo, entonces sacas el coste real del préstamo. Lo que ocurre es que estás comparando un suelo que dura un largo tiempo con un eurobir de corto plazo, y eso no es correcto. Al estar vigente el floor por un largo plazo, debes compararlo con los tipos swap a ese plazo, o sea con tipos a largo (de los que te pueden servir de referencia los tipos de deuda a largo plazo que son más fáciles de conseguir, aunque con un Bloomberg consigues históricos). Habría que mirar si el floor estaba por encima de ese tipo a largo plazo para determinar que su valor fuera cero o negativo (estaría castigando al cliente), y no lo estaba. Sin duda los tipos a largo estaban por encima del 5% por aquella época. Saludos
Gracias.Sí, seguramente por aquella época los tipos a largo estarían por ahí. y un swap a largo plazo te puede salir mal (como el caso de Madrid o Sareb) cuanto los tipos a corto se hunden. Pero que la cláusula se activase en el momento de la firma del préstamo agrava una posible mala comercialización. Pero vamos, es opinión,quizá no me expliqué del todo bien
Muy buen análisis. Pero un detalle: Yo firme dos hipotecas (por cambio de piso), con Oficinadirecta.com (B. Pastor). En la primera, suelo 2,25% y techo 9,5%. Bastante desproporcionado. Pero es que la segunda mantiene el suelo y el techo sube del 11%. Ue ya es la leche.Los notarios se merecen que se les obligue a grabar en video sus comparecencias en la firma; en ambas, me pusieron cara de asco ante un par de preguntas que hice, y no me explicaron nunca qué pasaría en caso de impago ni realmente se hizo hincapie alguno en esta cuestión del suelo y el techo. El banco apenas informó más que por teléfono (en el escrito de oferta no esta y dicen que tienen un mail informando que no me han reenviado.Tengo estudios superiores, reconozco que por las prisas estaba urgido por cerrar todo y no perder el piso, y en ambos apartados creo que el banco jugó sucio. Hasta tiempo después (incluido el salto del 9 al 11% de techo) no fui capaz de ver la desproporción de las condiciones, y aunque a futuro iré más prevenido, sí que creo que la clausula es abusiva. Estoy en la macrodemanda de ADICAE y creo que es justa. Y que se recurrirá la sentencia del supremo y se ganará. Las consecuencias para el rescate bancario (ese que no existe) no son excusa.
Dos puntualizaciones: En el apartado 3- se admite el desequilibrio entre entidad financiera y consumidor como algo natural. Cuando es precisamente ese desequilibrio entre predisponente y adherente el que sustenta las Sentencias que condenan a las entidades financieras.Y en el apartado 7- se reincide en el manido argumento de los "pro sistema" de que la culpa es de los "devoradores irresponsables" de hipotecas. Estos últimos años, como profesional del Derecho, no he visto NINGUNA HIPOTECA en ejecución judicial que contenga capital al 100 % del valor de tasación.
En mi caso todavía es más escandaloso ya que tengo un 3% de suelo y un 19% de techo, sí, he dicho 19. Firmé con la antigua Caixa del Penedès y firmé porque no tenía otra, la mayoría de bancos me pedían aval y en esta entidad no. Tampoco pedí el oro y el moro ya que ni siquiera llegué al precio de compra. Caixa del Penedès fue absorbida por otra entidad y después a la nueva se la quedó Banco Sabadell.Este banco se desmarca diciendo que sus cláusulas son legales y no tienen falta de transparencia.¿estaban ellos cuando yo firmé mi hipoteca en el 2008? La respuesta es no.Creo que nos están tomando el pelo entre unos y otros, se necesita unificación de criterios y que las anulen todas YA.Y caña a la m. de gobierno que tenemos ya que PP y PSOE las han tolerado e incluso las apoyan. Como no nos ayude la justicia a los afectados vamos bien...
En el caso de la hipoteca de Caixa Penedes, no sólo es 100% abusiva sino que se merecen empapelar con carteles su zona de clientela con lo que han hecho. Lo peor es que al final, con una sentencia (prevista) que es justa (que nis devuelvan lo robado), al final tendremos que sacar más fondos públicos para recapitalizar la banca,porque esta mala praxis suya aumentará el agujero de capital. De una forma u otra, algo nos harán pagar de este desaguisado...
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