Hipotecas mixtas: compartir el riesgo de tipo de interés

¿Es más seguro contratar una hipoteca mixta?

¿Es más seguro contratar una hipoteca mixta?

Hay 4 entidades financieras que actualmente anuncian los tipos de interés fijo de sus hipotecas mixtas, condiciones generales que se pueden comparar en la tabla que el equipo de iAhorro.com ha confeccionado.

Tabla de mejores hipotecas a tipo mixto (tipo fijo de 10 años):

Banco Tipo fijo Tipo variable TAEVariable Plazo máximo
Bankinter 1,95% Euribor + 1,50% 3,10% 30 años
ING 2,25% Euribor + 0,99% 2,61% 40 años
UCI 2,80% Euribor + 1,49% 2,99% 30 años
CaixaBank 5,50% Euribor + 3,40% 6,47% 20 años

 

Otras entidades, publicitan hipotecas a tipo mixto, pero no ofrecen un tipo fijo estandarizado que podamos analizar. Por ejemplo, Unicaja Banco ofrece a sus clientes un tipo fijo durante 3 o 5 años, siendo el plazo máximo de la hipoteca de 30 años. Bankia anuncia un tipo fijo de hasta 3 años, con una hipoteca de 40 años de plazo máximo.

Las hipotecas a tipo variable, cuya concesión ha copado más del 90% de los préstamos concedidos en los últimos años, son un tipo de financiación que carga el riesgo de tipo de interés sobre las familias que se hipotecan. Cuando suben los tipos, sube el Euribor y, consecuentemente, las cuotas hipotecarias. Tenemos latente el peligro de estallido de las hipotecas de hace no muchos meses, con diferenciales por encima de los 2 puntos porcentuales; esperemos que se hayan concedido con criterios de riesgo estrictos que tuvieran en cuenta el endeudamiento en escenarios de intereses elevados. Ciertamente también nos aprovechamos de la bajada de tipos, si no hay cláusulas suelo en la escritura ni nos “recomedaron” contratar una especie de “seguro” de tipos de interés que en realidad fuera un IRS o permuta de tipos de interés.

Las hipotecas a tipo fijo, por su parte, tienen el inconveniente de que el hipotecado lo apuesta al todo o nada. Es imposible saber a 20 años cómo evolucionará el Euribor, tanto para los clientes como para los bancos; sin embargo, hay una clara asimetría informativa, ya que los analistas bancarios manejan datos que no están al alcance del ciudadano medio. Por ello, es probable que el banco ofrezca un tipo fijo más alto de lo que se obtendría en una verdadera negociación entre partes iguales. Es cierto que el hipotecado se puede plantear subrogar la deuda en un futuro, cambiando la hipoteca de banco; sin embargo, la compensación por riesgo de tipo de interés encarece enormemente la operación.

Las hipotecas mixtas, con un periodo plurianual a tipo fijo y un tipo variable después, son un producto hipotecario interesante, que combina ventajas de las hipotecas variables y de las fijas. El hipotecado disfruta de un plazo de varios años en el que paga una cuota constante y conocida a la firma del préstamo hipotecario (entre 3 y 20 años según ofertas), para después revisarse las cuotas a un tipo variable hasta el final de la hipoteca.

Organizarse con una hipoteca de tipo mixto

La ventaja principal es que se establece un periodo largo en el que la familia paga siempre lo mismo, lo que entre otras cosas le permite acostumbrarse a pagar cada mes la hipoteca, sin sustos de revisiones anuales. El peligro, que hay que saber analizar, es la cuota resultante al empezar el periodo variable. Con un ejemplo lo veremos más claro:

Imaginemos que contratamos la hipoteca mixta de Bankinter con un tipo fijo del 1,95% a 10 años y un plazo de 30 años. Esta entidad ofrece varios plazos a tipo fijo en sus hipotecas mixtas, a 10, 15 (a un tipo fijo del 2,25%) y 20 años (2,65%).

Supongamos una hipoteca de 180.000 euros. Usando el simulador de préstamos del Banco de España comprobamos que los 10 primeros años pagaríamos una cuota de 660 euros. A la revisión en el onceavo año, la deuda pendiente que tendríamos resulta ser de 131.241 euros. Veamos la cuota resultante en dos escenarios muy diferentes:

  • Escenario 1: el Euribor está tan bajo como hoy, al 0,16%. Se le suma el diferencial del 1,50% y resulta un tipo de interés del 1,66%.

            Cuota del año 11: 643 euros.

Bajo este supuesto de tipos bajos pasados los 10 años, la cuota mensual al inicio del periodo variable es aún menor que la que hemos pagado durante 10 años.

  • Escenario 2: Euribor alto, al 5%. Interés variable aplicable del 6,50%.

           Cuota del año 11: 978 euros.

La familia, de golpe, ha de pagar 318 euros más al mes (un incremento del coste hipotecario anual de 3.816 euros).

El riesgo de que la cuota suba en una revisión por efecto del incremento de tipos es el mismo que cuando se contrata una hipoteca a tipo variable, pero con una particularidad: llevábamos 10 años acostumbrados a pagar una misma cuota, siendo la revisión después de una década, lo que puede suponer un escenario de tipos muy diferente a si las revisiones fueran anuales. En otras palabras, no se habrá dado un incremento progresivo de las cuotas, si el escenario de tipos resulta ser creciente, sino que se produce de golpe.

Actualmente existen ofertas interesantes y a tener muy en cuenta por las familias que quieren asegurarse tipos fijos razonables durante años y, después, asumir el riesgo de los intereses variables. Sin embargo, hay que tener en cuenta también los riesgos particulares de las hipotecas mixtas y tomar una decisión de contratación informada y con el asesoramiento previo imprescindible.

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