La demanda de extranjeros impulsa el precio de la vivienda
Sube en cuatro autonomías y en once provincias Los expertos prevén una estabilización del mercado a medio plazo
El mercado inmobiliario prosigue su proceso de ajuste, pero ya empieza a ver la luz al final del túnel. Y uno de los indicadores que mejor refleja ese cambio de ciclo es el precio de la vivienda. Desde que alcanzó máximos históricos en 2007, el ajuste ha sido del 41,2% y las tasaciones de vivienda terminada reflejan que la caída podría acabar en los próximos trimestres.
El último informe de la tasadora Tinsa, correspondiente al tercer trimestre de este ejercicio, muestra que el precio ha caído tan solo un 0,8% respecto al mismo período de 2014, lo que supone una ralentización del ajuste frente a la caída del 2,9% del segundo trimestre. “El proceso de estabilización de precios está acentuando la diferente evolución del sector residencial por toda la geografía del país”, subraya el informe, en clara alusión a un ajuste a varias velocidades.
Entre julio y septiembre, el precio ha subido en cuatro autonomías (Cataluña, Madrid, Canarias y Baleares) y en diez provincias (Santa Cruz de Tenerife, Las Palmas, Málaga, Toledo, Madrid, Cuenca, Baleares, Huesca, Barcelona y Ourense), mientras que sigue siendo más bajo que hace doce meses en 13 autonomías y 42 provincias. Dentro de este último grupo sobresale la caída del precio en Extremadura, Navarra y País Vasco, con correcciones cercanas al 6%, y en Córdoba, Álava o Almería, con retrocesos anuales del 8%.
Una disparidad que también se constata en dos grandes capitales de provincia (Madrid y Barcelona). Al concentrar gran parte de la actividad y del empleo, ambas fueron las primeras que redujeron a mayor velocidad el stock de vivienda nueva sin vender gracias al crecimiento de las ventas. El comportamiento de los precios, sin embargo, ha sido muy diferente: en Barcelona suben un 7,4% anual, mientras que en Madrid solo lo hacen un 0,2%.
La principal razón de ese cambio de tendencia es el crecimiento de la demanda, en especial de los compradores extranjeros. En el segundo semestre de este año ya representaron un 12,82% del total, con un fuerte protagonismo de los británicos, que han tomado el relevo del mercado ruso, que se ha visto muy afectado por la caída del precio del petróleo y la recesión económica. Los compradores procedentes de Reino Unido ya suponen el 19,85% del total de la demanda extranjera, cuando un año antes tan solo suponían el 15,7%. Las islas, la costa del sur de la península y el Levante se confirman como los lugares privilegiados por los compradores extranjeros. Baleares, Canarias y Comunidad Valenciana representan el 33,5%, 27,5%, y 25,7%, respectivamente, de todas las operaciones realizadas por ciudadanos foráneos. En Murcia invierte el 15,6% de los extranjeros y un 15% lo hace en Andalucía. Por el noreste, es decir Cataluña, se decanta el 12,6%. Madrid, un mercado con características peculiares, representa apenas el 4,5% de las opciones escogidas por los extranjeros.
Por el peso cada vez más importante en el mercado inmobiliario de España de los compradores foráneos, y sobre todo británicos, el Colegio de Registradores, la organización de profesionales RICS y la asociación AIPP han elaborado una guía en inglés para asesorarles a lo largo de todo el proceso. Lejos quedan los programas de televisión que se emitieron años atrás en el Inglaterra, en los que se describía a España como el reino de la inseguridad jurídica para los que querían invertir en una segunda vivienda. “La percepción del sistema inmobiliario español ha mejorado mucho en el extranjero”, dijo Alfredo Millá, responsable del sector residencial de RICS durante la presentación de la guía. Millá destacó que los factores que mantuvieron alejados del mercado español a los compradores ingleses fueron sobre todo la crisis económica en Reino Unido y la casi paridad entre libra y euro.
Por su parte, la directora de Relaciones Institucionales del Colegio de Registradores, Beatriz Corredor, subrayó que la burocracia no constituye un problema para comprar una vivienda. “El verdadero punto crítico es cómo recabar toda la información que se necesita para realizar este tipo de operación y que se encuentra muy dispersa”. Mientras los españoles saben dónde encontrarla, esta tarea resulta más compleja para quien no esté familiarizado con las leyes y las prácticas españolas.
Un ajuste a distintas velocidades
El informe de Tinsa vaticina que el proceso de ajuste de precio continuará a distintas velocidades, aunque en cualquier caso lo liga a que las previsiones de crecimiento económico y normalización del mercado laboral se consoliden sin sobresaltos. En ese caso, “la estabilización del mercado residencial seguirá su curso, con un mantenimiento o crecimientos moderados en los mercados más activos y una progresiva suavización de los descensos en las ubicaciones más atrasadas en su ajuste”.
Una evolución de precios que estará muy condicionada por la de las ventas. De hecho, si se cruzan ambas estadísticas, los resultados reflejan que las comunidades donde más bajan los precios son aquellas en las que las ventas caen con fuerza. Los últimos datos de Fomento, correspondientes al segundo trimestre, reflejaban que las ventas habían crecido un 13,90% en comparación con el mismo período de 2014. Las compraventas habían crecido en trece autonomías y habían bajado en tres (País Vasco, Extremadura y Navarra), casualmente las tres en las que los precios caen más.