El sector hipotecario en España
El Consejo General del Notariado ha publicado recientemente que en España se vendieron 376.870 casas en 2014, lo que supone un aumento del 19,6% sobre las 314.951 transacciones realizadas en 2013 y la primera mejoría significativa desde 2007, porque aunque en 2010 se vendieron más viviendas que el ejercicio anterior, la diferencia se explica únicamente por los cambios fiscales.
Poco a poco se va confirmando la mejoría del mercado inmobiliario. Las estadísticas de cierre de 2014 dibujan un panorama de estabilización que nos permite ser optimistas tras siete años de continua depreciación. La vivienda nueva costaba en diciembre pasado una media de 1.517,30 euros por metro cuadrado, un 1,2% más que a finales de 2013 y la usada tenía un valor medio de 1.441,40 euros, un 0,2% menos en términos absolutos. Ello supone que el mercado se ha estabilizado, lo que conlleva la animación de compra por parte del usuario o el inversor particular con destino al alquiler.
Por otra parte, los bancos comienzan a abrir el grifo hipotecario, aunque tímidamente, el año pasado se firmaron tan solo 5.300 hipotecas más que en 2013. La concesión de préstamos hipotecarios, una de las condiciones necesarias para la reactivación del mercado de la vivienda, abandonó en 2014 su tendencia bajista y cerró con un crecimiento del 1,6% con respecto a 2013, con 202.954 créditos nuevos, si bien la realidad global del sector disminuyó en un 3,96% si consideramos otras hipotecas y refinanciaciones, (111.064 operaciones) suponen un total de 314.018 hipotecas en 2014, cerca de 13.000 menos de las formalizadas en 2013, lo que no es negativo dado que la mayoría de su concesión se debe a dificultad de pago por parte del deudor.
Otra cifra confirma este cambio de escenario. El importe medio de las nuevas hipotecas para la compra de viviendas creció el pasado año un 2,1% respecto al 2013, hasta alcanzar 102.130 euros, rompiendo también la tendencia decreciente de los últimos años, aunque la banca aún limita el crédito únicamente a personas que demuestren altos niveles de solvencia, dando prioridad a quien adquiera viviendas de su cartera de activos adjudicados, lo que limita el mercado a un sector aún restringido de la población. Hay que confiar en que las nuevas medidas expansivas del Banco Central Europeo y la mejora de la situación económica general, así como la creación de empleo, contribuyan a que los bancos abran más el grifo. No obstante para este año se espera la entrada de nuevos operadores en el mercado hipotecario; como las sociedades de capital, compañías de seguros o los propios fondos que han comprado carteras inmobiliarias.
Ahora ya hemos tocado fondo y empieza el despegue, aunque las reglas han cambiado
Se ha cumplido un ciclo, después de la tempestad vuelve la bondad. Los que superamos los 60 años hemos vivido tres crisis en activo, sin contar con la de Ullastres de finales de los años cincuenta de la adecuación de la peseta con respecto al dólar; hemos conocido la de 1976 referente al aumento del precio del petróleo, la de 1982 y la postolímpica de 1992, aunque para muchas empresas no ha sido suficiente para superar la doble de 2007 y 2010, no vista en el mundo desde 1929.
Pero volviendo al segmento hipotecario de que se trata, esta crisis ya ha tocado fondo y, según mi opinión, en 2018 llegaremos a los volúmenes estables adecuados de 800.000 hipotecas anuales, basados en 400.000 viviendas de obra nueva y la misma cifra en transacciones de vivienda usada, ya sin refinanciaciones.
Aunque desde la perspectiva actual pueda parecer lo contrario, el préstamo hipotecario español, basado en la seguridad jurídica de la propiedad, es probablemente el mejor del mundo. Tenemos la doble intervención del Notario y Registrador de la Propiedad, que garantizan no solo la capacidad jurídica de los otorgantes y el correcto otorgamiento del documento, sino también la situación de cargas y limitaciones de dominio. Además la Ley 2/1994 de novaciones y subrogaciones permite modificar el tipo de interés o cambiar de banco sin coste fiscal, lo que no ocurre en ningún otro país. Algo habremos hecho bien, aunque nos hayamos excedido en su aplicación.
En 1994 se constituyeron en España alrededor de 400.000 hipotecas a plazo medio de 20 años y por importe equivalente al 60% de la valoración del piso, tasado por profesional adscrito a una sociedad de tasación bajo la disciplina y control del Banco de España. Otro de los valores que hay que añadir a nuestro sistema hipotecario.
A raíz de la Ley de novaciones y subrogaciones, con la que el Gobierno del momento pretendía acertadamente rebajar el tipo de interés con el que se habían contratado los préstamos hipotecarios en la década de los años 80, con una media del 14% (que había llegado hasta el 17%), se redujeron los tipos de interés y se alargaron los plazos. Lo que supuso un crecimiento que en 12 años quintuplicó el volumen, hasta llegar en el 2006 a 1.896.500 operaciones, de las que 1.342.200 correspondían a hipotecas sobre viviendas (el techo de la burbuja). A ello contribuyó el aumento porcentual del valor de los activos y de la concesión del crédito.
Y llegó la explosión de la burbuja en EEUU en 2007, repitiendo a mayor escala la situación vivida en 1929, que al igual que entonces arrastró el sistema en los países desarrollados. Lo que en España supuso una caída en el global de operaciones de casi seis veces en 2013, hasta el 17% del volumen de 2006, refinanciaciones incluidas.
Ahora ya hemos tocado fondo y empieza el despegue, aunque las reglas han cambiado, endureciéndose como ha de ser la concesión. Con todo ello, la banca, para poder cumplir con la normativa de Basilea III, sin que le afecte a su cuenta de explotación, deberá externalizar procesos que no afecten a su negocio core, lo que en el hipotecario puede ser todo con la excepción de la decisión de riesgo, y para ello estamos preparados en la asociación que presido desde su constitución en el año 2002, con cuyos asociados ya cuentan la mayoría de las entidades financieras.
Santiago Bellver Gabana es presidente de Grupo BC y AEPROSER