Hipotecas y cláusulas abusivas
Al hilo de la reciente sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea de 21 de enero de 2015 que, incidiendo en la línea marcada por la del 13 de marzo de 2013, concluye que ninguna norma estatal puede impedir al juez nacional, que conoce de un procedimiento de ejecución hipotecaria en presencia de una cláusula abusiva, valorar la concurrencia de ese carácter y, en su caso, excluir la aplicación de la misma, conviene recordar que existen también otros principios comunitarios en materia de consumidores que coadyuvan a su protección.
Así la directiva 93/13 sobre cláusulas abusivas en contratos celebrados con consumidores impone a los Estados miembros la implementación de medios adecuados y eficaces para que cese el uso de cláusulas abusivas. El propio Tribunal de Justicia de la Unión Europea viene reiterando, la necesidad de garantizar el principio de efectividad de la normativa de protección de los consumidores, lo que implica que la nulidad de las cláusulas abusivas se impone de una manera inmediata sin necesidad de declaración judicial y que todas las autoridades y funcionarios nacionales, no solo los jueces, deben de abstener de colaborar en la aplicación de tales cláusulas abusivas.
Pues bien, es en el ámbito de los préstamos hipotecarios, cuyo perfeccionamiento exige el otorgamiento de escritura notarial y la inscripción en el registro de la propiedad, donde la adopción de medidas preventivas al uso de las cláusulas abusivas –control notarial del cumplimiento de las obligaciones de transparencia e información y la calificación registral de la legalidad, abusividad y transparencia– adquiere una especial relevancia, por más que la actual controversia suscitada en torno a las mismas parezca ocultar esta realidad.
Así, tanto la Ley Hipotecaria, como el artículo 84 de la vigente Ley de 2007 General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y el artículo 18 de la Ley de 2009 de Protección de los Usuarios de Productos Financieros, inciden en la calificación registral de los préstamos hipotecarios y en la obligación que tienen los registradores de denegar la inscripción de las cláusulas de los mismos que no cumplan la legalidad vigente.
En cuanto a cuál es la extensión de esta calificación registral de las cláusulas de los préstamos hipotecarios, no obstante la interpretación restrictiva de la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 24 de julio de 2008, tras el criterio puesto de manifiesto por varias sentencias del Tribunal Supremo y la reciente y reiterada doctrina de la propia Dirección General de los Registros y del Notariado, ha recobrado la importancia y ámbito objetivo necesarios para una adecuada protección de los consumidores y del tráfico jurídico.
De esta manera, hoy en día, el registrador podrá denegar el acceso al registro de la propiedad de todas aquellas cláusulas de las hipotecas que: sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas; hayan sido declaradas nulas por resolución judicial firme; y puedan ser tachadas de abusivas de forma objetiva por corresponderse con las tipificadas en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (cláusulas nulas apud acta); quedando únicamente al margen de la calificación registral aquellas cláusulas cuya abusividad, por referirse a conceptos jurídicos indeterminados y exigir una ponderación de las circunstancias concretas de cada caso, únicamente puede ser apreciada por la autoridad judicial.
En estos casos, el deudor queda liberado de actuación proactiva alguna en defensa de sus derechos, correspondiendo al acreedor interponer el correspondiente recurso administrativo o judicial contra la calificación registral si considera que las cláusulas denegadas se ajustan a la legalidad y, en su caso, lograr la inscripción de las mismas.
Por otra parte, si tenemos en cuenta que la Ley Hipotecaria solo permite la ejecución hipotecaria “sobre la base de los extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo”, extremos que el registrador pone de manifiesto al juez en la preceptiva certificación registral de dominio y cargas con que comienza el procedimiento, la posible aplicación de las cláusulas excluidas, que pretenda hacer el acreedor, deberá ser rechazada por el juez no con base en su apreciación de la existencia de abusividad sino simplemente porque no constan inscritas.
La exclusión tabular de las cláusulas abusivas por parte del registrador, deviene, por tanto, fundamental, no solo para la protección del consumidor sino también para facilitar el control judicial de las mismas, al imposibilitar que muchas de ellas sean fundamento de la ejecución o determinantes de la cuantía de la cantidad reclamada, limitando la valoración de los jueces a aquellas cláusulas residuales que exijan una ponderación de las circunstancias del supuesto concreto.
Angel Valero es registrador de la propiedad.