El fin de la renta antigua

En el último mes, hemos leído múltiples noticias sobre el fin de los contratos de renta antigua: Ponen en peligro 250.000 empleos; Exigen prorrogar los alquileres de locales de renta antigua hasta que el paro baje del 12%; Fin de la renta antigua para 200.000 comercios; El adiós a muchas tiendas históricas; Tenderos pendientes de liquidación; El Parlamento vasco pide protección para los comercios de renta antigua…

Las medias verdades se propagan más deprisa cuando menor es la carga de rigor y certidumbre

Alguien con criterio objetivo debería intentar explicar en este asunto por qué las medias verdades se propagan más deprisa cuando menor es la carga de rigor y certidumbre que contienen.

La nueva regulación, que tantos titulares acapara, no es nueva: se trata de una norma que entró en vigor hace 20 años con la disposición transitoria tercera de la LAU de 1994, que solo afecta a locales de negocio y no a viviendas. Además –conviene precisar–, si el arrendatario es persona física, el contrato no se extingue el próximo 1 de enero de 2015 (salvo por muerte o jubilación del arrendatario); también conviene advertir que si el arrendatario es persona jurídica, el contrato, sí se extingue el 1 de enero de 2015, pero operan sobre ella dos excepciones.

La primera excepción define que si el arrendatario/beneficiario del plazo de 20 años que ahora concluye hubiera deseado ampliar ese plazo cinco años más –de 20 a 25 años–, hubiera podido conseguirlo, sencillamente, actualizando el 100% de la renta el primer año y hacerlo de manera progresiva durante 10 años.

La segunda, con idéntica finalidad, preveía que todos aquellos arrendatarios que hubieran accedido a tal condición desde 1985 a 1995 tienen también derecho a prorrogar la duración del contrato otros cinco años más (de 20 a 25 años); y además, estas excepciones que se acaban de describir son compatibles y acumulables.

Cualquier arrendatario podría haber hecho uso de estas dos excepciones. Cualquiera pudo provocar la extensión del contrato durante 10 años más. No entramos en las razones por las que mayoritariamente no se hizo, pero resulta difícil entender que los Parlamentos autonómicos ignoren o silencien lo que fue una potestad más del empresario-arrendatario, una potestad discrecional, no condicionada y que, a pesar de ello, ahora opten por hacer demagogia electoral, implorando razones de humanidad para quien libremente no ejerció sus derechos.

Pero si lo que acabamos de describir predica un extraordinario proteccionismo al arrendatario de renta antigua, adicionalmente el arrendatario que viera extinguido su contrato deberá ser o bien indemnizado con una cantidad equivalente a 18 meses de renta –si el arrendador instala un negocio de similar naturaleza– o bien gozará de un derecho preferente para continuar en el local durante el primero año posterior a la extinción.

Lo que realmente se le pide al Gobierno es que intervenga en una relación jurídica privada pactada

Insistimos en que todo ello acontece tras 20 años de disfrutar de una renta a un precio notoriamente inferior al de mercado, solo para personas jurídicas y que además no se hubiera acogido a las dos facultades que potestativamente le hubieran permitido extender la duración de su contrato hasta 10 años más.

Perfilado el alcance del régimen legal aplicable a partir del 1 de enero de 2015, podemos demonizar la propiedad; podemos sobreproteger negocios que no serían sostenibles a precios de mercado; podemos hacer demagogia electoral defendiendo industrias que compiten deslealmente con pequeños comerciantes que sí satisfacen precios de mercado por el alquiler; podemos impedir que locales de negocio históricos, sufriendo varias décadas de deterioro y obsolescencia acusada, accedan a un proceso de adaptación, rehabilitación y reforma; podemos reivindicar una prórroga del periodo a sabiendas de que, además de ser inconstitucional, atacaría la más elemental seguridad jurídica; podemos obstaculizar nuevos negocios que están a la espera de que concluya esta fase de interinidad (de 20 años); podemos…

La conclusión de este periodo, con todas las limitaciones que han sido expuestas previamente, permitirá que un gran número de locales de negocio –la gran mayoría en zonas de gran desarrollo comercial– se incorporen a un mercado competitivo, lo que con toda probabilidad provocará una moderación en las rentas de esas zonas. Y todo ello constituirá, de una parte, un estímulo para la economía, y de otra, la eliminación de un privilegio anacrónico que inevitablemente afecta a los competidores más directos: los pequeños empresarios.

Hay algo que está pasando inadvertido en estas demagógicas e irresponsables demandas y peticiones: los Parlamentos autonómicos, los partidos políticos y las asociaciones, lo que le están pidiendo al Gobierno, no es que subvencione con dinero público o que bonifique tributariamente a los titulares de estos arrendamientos. Lo que realmente le piden al Gobierno es que intervenga en una relación jurídica privada, pactada entre dos particulares, y que beneficie a una parte en perjuicio de la otra. Cabe preguntarse: ¿cuál será el siguiente paso? ¿Acaso pedir directamente la expropiación de los inmuebles a favor del arrendatario?

¿Alguien en este país se ha parado a pensar en el arrendador? ¿En que en muchos casos se trata de bienes inmuebles heredados por personas con una capacidad económica muy limitada? ¿En que el próximo 1 de enero de 2015 entra en vigor una reforma fiscal en la que los propietarios de los inmuebles –especialmente los que los adquirieron antes de 1995– sufrirán una subida de impuestos histórica por la desaparición de los coeficientes de abatimiento? ¿En que desde 2007 el IBI ha subido un 47,8%? ¿En que muchos de ellos apenas pueden pagar los tributos locales con la renta que ingresan? ¿En que ni pueden enajenar, ni siquiera hipotecar el inmueble, precisamente porque tiene una carga insuperable, cual es el arrendatario de renta antigua?

Mantener negocios no sostenibles es autodestructivo. Defender social y políticamente ese esquema, esos privilegios, constituye una irresponsabilidad. En realidad, otra irresponsabilidad más.

José Luis Cobo Aragoneses es abogado y socio de ILP Leopoldo Pons.