Vivienda: preparados para precios planos y más grúas

Los pisos cuestan hoy como en 2004 y acumulan una depreciación del 30% desde máximos La actividad aumenta por la vuelta del crédito al promotor

Alejandro Meraviglia

Cuando apenas resta un mes para que acabe 2014, el sector inmobiliario ya sabe y, por ello no lo oculta, que este ejercicio será el primero de los últimos siete en el que el balance no será peor del anterior. Todo apunta a que por ahora ya no se esperan más annus horribilis para un mercado que después de haber vivido el boom de precios y actividad más duradero de la historia reciente, también ha sufrido un desplome impensable. Baste recordar dos datos: de más de 860.000 viviendas iniciadas en 2006 se ha pasado a apenas 34.200 el año pasado. Y el segundo: los precios acumulan un ajuste medio del 30,7% desde que tocaron máximos, allá por finales de 2007 o principios de 2008, según las estadísticas.

Eso son las medias, porque lo cierto es que en muchos municipios hoy las casas ya valen la mitad o menos que antes de la crisis, todo un récord. La mejora detectada en el mercado laboral desde mediados del año pasado, unida a la más reciente vuelta del crédito son los dos factores clave que están posibilitado lo que los expertos denominan la “estabilización del sector”. Se trata de la evolución hacia un entorno con caídas de precios o descuentos en los pisos cada vez más suaves y la reaparición de las grúas allí donde exista demanda de vivienda nueva a “precios razonables”. En lo que nuevamente coinciden todos los analistas consultados es en que por más que se recupere la economía y el empleo, el mercado no volverá a los niveles de mediados de los años 2000... ¿o sí?

Precios

Durante algunos meses, las distintas estadísticas que se publican periódicamente sobre precios de vivienda estuvieron dando a conocer cifras en apariencia contradictorias, ya que mientras unas apuntaban que las casas seguían abaratándose, otras comenzaron a marcar los primeros incrementos trimestrales, y después anuales, de precios.

Y, sin embargo, todas eran ciertas. El problema es que cada una de ellas se elabora con información distinta y en materia de vivienda los tiempos sí importan. No es lo mismo, por ejemplo, basarse en los datos de los notarios, que en los de los registradores (que suelen referirse a operaciones cerradas con hasta dos o tres meses de antelación); como no puede ser comparable un estudio de precios realizado a partir de los valores incluidos en las tasaciones que si se ha realizado un estudio de mercado real, visitando las promociones de nueva construcción.

La prueba de que todas son fiables es que todas han terminado mostrando la misma tendencia, probando además que las leyes del libre mercado funcionan. Allí donde más se han incrementado las ventas, se ha absorbido antes el stock, los precios han dejado de disminuir o lo hacen ya con menos intensidad y, fruto de todo ello, han vuelto a aparecer, aunque sea tímidamente, las grúas para poner en marcha nuevas promociones inmobiliarias.

Efecto riqueza

Ya sea con los datos de Fomento, los más antiguos considerados oficiales que se remontan a 1995, o con los de Sociedad de Tasación, que realiza desde 1985 el más amplio estudio de mercado de los precios de la vivienda nueva, la depreciación media acumulada de los inmuebles en España se sitúa en torno al 30%, lo que significa que las casas cuestan hoy lo mismo que en 2004. Tal y como recuerda María Romero, de Analistas Financieros Internacionales (AFI), esto supone una pérdida patrimonial (negative equity) para todos aquellos hogares que adquirieran una vivienda a partir de entonces.

Aun así, tal y como subrayan también las estadísticas, ya hay áreas geográficas que vuelven a registrar aumentos de los precios de la vivienda. ¿Se generalizará esta tendencia? “Es probable que los precios de la vivienda continúen registrando cesiones en la medida en que todavía persisten desequilibrios, como un alto desempleo y una contenida renta de los hogares, que afectan especialmente a la población en edad de emancipación y potencial demanda de vivienda. En cualquier caso, y de media, no esperamos correcciones adicionales significativas”, insiste María Romero. Otros expertos, como Sociedad de Tasación, sí apuestan por que los descuentos continúen hasta encontrar el que denominan punto de equilibrio, para ellos situados en los niveles que se alcanzaron a finales del año 2000.

Stock

Lo que está claro, recuerdan los analistas, es que al menos al principio de esta nueva etapa que ahora se inicia, nada tendrá que ver lo que ocurra con precios y ventas en aquellas zonas donde oferta y demanda logren encontrar su equilibrio y en esas otras áreas donde el exceso de producto en venta siga presionando los precios a la baja e impida que se incremente la promoción de nuevos pisos.

Esta recuperación del volumen de transacciones está contribuyendo a que el excedente de pisos nuevos sin vender se haya reducido ya un tercio desde que alcanzó su máximo en 2010, cuando llegó a rozar las 700.000 casas (otras fuentes lo elevan a más de un millón si se contabilizan también las viviendas usadas). En la medida en que este proceso continúe será determinante para volver a ver grúas en el horizonte.

Nueva promoción

Por ahora, los centros de las grandes ciudades, los barrios mejor ubicados y con mayores infraestructuras son los primeros que han vuelto a apostar por la edificación de viviendas. Se trata de proyectos muy selectivos, con una demanda cuasi 100% garantizada y a precios muy razonables. Así lo demuestra el hecho de que los visados o permisos para iniciar viviendas volvieron a crecer en septiembre por sexto mes consecutivo (31,6% interanual).

Tal y como era lógico esperar, esta reaparición del promotor, durísimamente castigado durante la crisis, está siendo más notable allí donde existe escasez de oferta y comienza a recuperarse la demanda de viviendas. Se trata, también, de las regiones con mayor PIB per cápita, lo que pone de manifiesto, nuevamente, que es la demanda con mayor capacidad financiera la que está acometiendo por ahora la mayor parte de las compras de viviendas.

Para los próximos meses, el consenso de los expertos apuesta por que se mantenga este suave incremento de los visados de obra, lo que permitirá que vuelva a ocurrir algo que no sucedía desde antes de la crisis: que se inicien más casas de las que se terminan.

De hecho, los certificados de finalización de obras continúan disminuyendo (35,6% anual en el tercer trimestre), por el efecto arrastre que ha tenido en el sector el hecho de que estos años de dura recesión se haya desplomado el ritmo de promociones. Baste recordar que el año pasado se inició la construcción del 4% de todo lo que se edificaba en 2006.

Financiación

Como en el caso de los particulares, la reapertura del grifo de la financiación ha sido decisiva para que se reanime el lánguido mercado de las nuevas promociones. Así, tal y como subrayó el Banco de España en su último informe, el crédito no solo está volviendo a la concesión de hipotecas para los clientes más solventes, sino que también comienzan a contabilizarse los primeros créditos a promotor, una figura que había desaparecido por completo en los años más duros de la crisis. Un cambio de tendencia que además ya tiene su traslación a las grandes cifras de la contabilidad nacional. El detalle de las cifras de PIB que publica el INE acaba de revelar que aunque la inversión en construcción continúa anclada en valores negativos, durante el tercer trimestre de este año protagonizó la tasa más baja desde el primer trimestre de 2008.

Y lo que es más importante, el valor añadido que generó la inversión en vivienda volvió a crecer en tasa trimestral de julio a septiembre un 1,3% siete años después.

Una comparativa reciente de lo que ya ocurre con los precios de la vivienda en los principales países europeos y en qué punto del ciclo económico se encuentra su economía evidencia que allí donde las casas han vuelto a apreciarse es donde aumenta más el PIB. Lo cual significa que si bien la mejora de la coyuntura es vital para que las ventas de pisos confirmen su recuperación, ésta a su vez retroalimenta la bonanza económica: a más ventas inmobiliarias, más operaciones en sectores aledaños (decoración, reparaciones, entre otros), más actividad, más empleo, más confianza y, de nuevo, más ventas de casas.