Socimi: un año en Bolsa y un futuro lleno de retos
L as Socimi son la nueva mano que mece la cuna del sector inmobiliario. Con las compañías tradicionales aún purgando los excesos de la burbuja, este tipo de vehículo inversor –muy transparente y con obligación de reparto de dividendo– se ha convertido en el jugador clave del mercado. El mayor golpe de efecto que han protagonizado estas Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario se produjo esta semana, cuando Hispania –la mayor de las Socimi– lanzó una opa sobre Realia (propietaria de un inmueble tan emblemático como una de las dos Torres KIO). Todo un símbolo de cómo el nuevo ladrillo ha empezado a devorar al viejo.
Fue justo hace un año cuando se estrenó en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) la primera de esta sociedades: Entrecampos Cuatro, impulsada por la familia Segura Rodríguez. Un mes después debutó Mercal Inmuebles, también en el MAB, y en 2014 aparecieron los grandes jugadores:_Lar España Real Estate, Axia Real Estate, Merlin Properties e Hispania Activos Inmobiliarios (una sociedad anónima que controla una Socimi).
“La baja rentabilidad de la renta fija, que durará varios años, hace que los inversores busquen nuevos destinos para conseguir mayores intereses, y una de estas alternativas es la inversión en el sector inmobiliario ya que, por ejemplo, los alquileres, proporcionan rentas periódicas”, explica Carlos Fernández, analista de XTB. “Este hecho, unido a la caída de los precios en los inmuebles y alquileres, ha dado lugar a que muchas Socimi hayan decidido dar el salto al parqué”.
Uno de los principales avales que presenta este tipo de sociedades es la elevada presencia de inversores internacionales en su accionariado. Los fondos norteamericanos Franklin Tempelton y Pimco son los principales accionistas de Lar España, con un 16,9% y un 12,4% de su capital. Axia Real Estate tiene entre sus accionistas a los bancos JPMorgan (5,8%) y UBS (5,2%); e Hispania cuenta con el respaldo de figuras tan relevantes como John Paulson y George Soros.
Visión a largo plazo
Las Socimi están obligadas por ley a repartir en dividendos al menos un 80% del beneficio neto generado por sus rentas, un mínimo del 50% de los beneficios obtenidos por la transmisión de inmuebles o de acciones (el resto se destinará a otros inmuebles o participaciones en el plazo de tres años) y el 100% de sus plusvalías, lo que garantiza un retribución regular al accionista. Esta peculiaridad convierte a estos instrumentos en una buena opción de inversión, aunque siempre con una visión a largo plazo.
“Dado que su objeto social es la adquisición y promoción de activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler y que tienen la obligación de repartir dividendos de las rentas generadas puede ser una buena opción si se quiere invertir a largo plazo y obtener una rentabilidad en forma de dividendo anual”, explica la asesora financiera Araceli de Frutos.
Esta experta advierte, no obstante, que el sector inmobiliario aún puede sufrir nuevas caídas de precios, y recomienda que aquellos particulares que quieran entrar en Socimi apuesten por las que cotizan en el mercado continuo (Lar, Axia, Merlin e Hispania) “pues tienen mayor liquidez que las que cotizan en el MAB”.
La evolución que han tenido estas compañías desde su estreno en Bolsa da la razón a los expertos que piden paciencia al invertir en Socimi. Algunas de ellas han logrado superar los niveles bursátiles en los que se estrenaron, pero los rendimientos son todavía muy escasos. Así Hispania lleva un repunte de un 1,9% desde su estreno y Axia de un 0,4%, mientras que Lar ha caído un 8,7% y Merlin un 0,4%. Más allá de su cotización, poco fluctuante por su propia naturaleza, la verdadera prueba de fuego vendrá cuando empiecen a repartir dividendo. Ahorro Corporación espera una rentabilidad por dividendo en 2015 del 1,6% para Merlin y Lar.
En cualquier caso, una importante ventaja para el pequeño inversor es que su régimen jurídico está muy bien definido –a imagen y semejanza de sus homólogos anglosajones, los Real Estate Investment Trust (REITS)–. “Para el inversor particular es clave que estén regulados y que exista un merado en el que pueda entrar y salir y no se repita lo que sucedió en 2007 y 2008 cuando muchos particulares se vieron atrapados en fondos inmobiliarios, cuyas participaciones no podían vender”, explica De Frutos.
Así, las Socimi tienen un tratamiento fiscal especial para sus promotores, ya que tributan al 0% en el impuesto de sociedades. Su capital social mínimo es de 5 millones de euros (con la legislación anterior se pedían 15 millones).
Potencial
Juan Moreno, analista del sector inmobiliario de Ahorro Corporación, también considera que “las Socimi pueden ser un gran sustitutivo de la renta fija, donde nos encontramos con unas rentabilidades a la baja. De hecho, muchos de los fondos de EE_UU que han entrado en el capital de estos vehículos de inversión son expertos en renta fija”.
La Socimi preferida para Ahorro_Corporación es Merlin, para la que maneja un potencial de revalorización a 12 meses del 14,8%. De ella destaca la compra de Tree, que posee 880 sucursales bancarias y cinco edificios de BBVA.
Nuevas opciones
Tras el desembarco de siete Socimi en 12 meses, ya se han anunciado nuevas salidas a Bolsa para el próximo ejercicio, lo que diversificará las oportunidades de inversión de este tipo de vehículos. Uno de los estrenos que se espera en 2015 es parte de los inmuebles de Banco Sabadell, gestionada ahora a través de su filial Solvia. Esta Socimi tendrá una cartera de activos residenciales, logísticos y terciarios con un volumen inicial aproximado de 700 millones de euros.
También están en la rampa de lanzamiento la Socimi de la inmobiliaria madrileña GMP (casero de BBVA en su sede histórica de Azca). Para dar este paso, la compañía controlada por la familia Montoro cuenta con el apoyo del fondo soberano GIC, el brazo inversor del Gobierno de Singapur, que hace pocas semanas anunció un acuerdo para entrar a formar parte del accionariado de GMP, con una participación del 30% y una inversión de 200 millones.
Otros jugadores que han mostrado su interés por utilizar esta forma jurídica son las inmobiliarias Quabit y Urbas, la sociedad propietaria de parte de las oficinas de Banco Santander (Uro Property Holding) y una alianza de empresas de logística denominada Triangle. Incluso el emblemático inversor estadounidense Warren Buffet estaría planteándose lanzar su propia Socimi en España, a partir de su filial Berkshire Residential.
Realia: incertidumbre ante la opa de Hispania
Tiempo de cambios en Realia. Los expertos recuerdan que la inmobiliaria vive un momento incierto después de que Hispania lanzara esta semana una opa para hacerse con el 100% de la compañía con un notable descuento sobre su cotización actual. En concreto, Hispania ofrece 0,49 euros por acción, un 42% menos del precio de cierre del viernes. Realia, de la que Bankia y FCC poseen el 60% de su capital social, está en proceso de venta. La compañía es el máximo exponente del interés que vuelve a despertar el sector inmobiliario después de su travesía por el desierto tras el pinchazo de la burbuja. Para quienes ya sean accionistas de Realia, la oferta a la baja de Hispania para hacerse con el control de la compañía podría significar importantes pérdidas en caso de que la opa salga adelante. Pero esta oferta podría ser, al mismo tiempo, un aliciente para el resto de inversores, que observan cómo Realia se presenta como una empresa apetecible a ojos de uno de los nuevos actores clave del sector.
Ahorro Corporación, que recomienda vender, considera que la venta de viviendas de Realia crecerá un 36,5% este año y un 72,5% el siguiente pero que “su contribución al margen bruto del grupo debería ser todavía negativo”. Estos expertos creen que la compañía, a expensas de cuál sea su futuro corporativo, no entrará en beneficios hasta 2016.
Colonial: cautela pese a la vuelta a beneficios
El mercado sigue sin tenerlas todas consigo respecto a Colonial, aunque la compañía ha regresado a beneficios este año. La constructora ganó 563 millones de euros en los nueve primeros meses del año frente a las pérdidas de 369 millones de euros del ejercicio anterior después de deshacerse de la división de promoción de vivienda y suelo. En enero de este año, Villar Mir se hizo con un 24,4% del capital social de la empresa, de la que desde entonces es accionista mayoritario. Dentro del accionariado de Colonial se encuentra también el fondo soberano de Qatar, que cuenta con un 13,1% de los títulos de la compañía, según el registro de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).
Aunque el horizonte financiero de Colonial se ha despejado en los últimos meses, todavía son más los expertos que aconsejar vender las acciones de la compañía (66,7%) que los que sostienen que es momento de comprar (33,3%).
Carlos Fernández, analista de XTB, considera que Colonial es la compañía del sector inmobiliario mejor posicionada. “Analizando los fundamentales de la empresa, ha realizado una importante reducción de la deuda y en el último trimestre ha conseguido beneficios, por lo que, aun siendo cautelosos, puede tener un buen comportamiento en el futuro”, explica.
Renta Corporación, regreso al parqué tras 19 meses
Después de ser suspendida de cotización en marzo de 2013 por la CNMV para que cumpliera con las condiciones suscritas con sus acreedores y su plan de viabilidad, Renta Corporación volvió al mercado el 30 de octubre con un alza del 154% en la sesión. Sin embargo, desde entonces, la compañía inmobiliaria se deja más de un 30% en el parqué.
Tras su regreso al mercado, la empresa ha aprobado una ampliación de capital a través de la cual este pasará de 27,6 millones de euros a 32,8 millones. Sus fundadores, junto a la banca, seguirán siendo los accionistas mayoritarios de la compañía. Luis Hernández controlará un 32%; los bancos (entre los que está Sareb, ING, Caixa Geral y Popular), un 14% y Blas Herrero, un 8%. El capital flotante de la compañía tras la ampliación de capital será del 39%.
En los nueve primeros meses del año, Renta Corporación ganó 29,8 millones de euros frente a las pérdidas de 5,6 millones de euros del mismo periodo del año anterior. La empresa salió del concurso de acreedores en julio y mantiene una deuda de 55,4 millones de euros.
De nuevo, los expertos consultados aconsejan mantenerse prudente a la hora de invertir en la compañía tras su regreso al parqué. Solo una firma de análisis, Eva Dimensions, sigue al valor y su recomendación es de vender.
Quabit: con la idea de sacar al mercado su Socimi
Quabit planea el inicio de cotización de su Socimi, por lo que se sumará en los próximos meses a los lanzamientos previstos de este tipo de vehículos de inversión en el sector inmobiliario. Según comunicó la empresa a la CNMV, ya se ha constituido esta sociedad, que se llamará Bulwin Investments. Ahora, “se ha decidido iniciar un proceso de colocación privada de acciones de la misma que se desarrollará con carácter previo al proceso de oferta pública de acciones y salida a Bolsa previsto. El objetivo es que este tenga lugar cuando se den las condiciones oportunas del mercado y siempre dentro del marco legal establecido”.
Respecto a la inversión en la compañía, Quabit se deja más de un 32% en lo que va de año y cotiza a 0,077 euros por acción. Victoria Torre, analista de Self Bank, aconseja mantener una actitud prudente con el sector inmobiliario en su conjunto por la todavía delicada situación financiera de estos grupos. En el caso de Quabit, la experta recuerda que “ha estado inmersa en su cuarta refinanciación”. Tras este proceso, su deuda bancaria se ha reducido en 177,3 millones hasta los 344 y la inmobiliaria ha logrado salir de los números rojos. Hasta septiembre, Quabit ganó 56,7 millones de euros frente a las pérdidas de 23,8 millones registradas en los nueve primeros meses del ejercicio pasado.