TH Real Estate, apetito por los centros comerciales españoles
A la semana de estallar Lehman Brothers, en septiembre de 2008, Manuel Martín accedió a su cargo de primer ejecutivo de TIIA Henderson Real Estate (TH Real Estate) en España, procedente del grupo inmobiliario Unibail Rodamco. “Le dije a mi esposa, vamos a comprar sandwiches que no se como va a acabar esto”, bromea. Martín se hizo cargo en esos días del negocio de la compañía británica en España, una sociedad que gestiona, desde hace 90 años, activos inmobiliarios a través de diversos fondos de inversión (valorados en la actualidad en 20.000 millones de euros). La firma entonces tenía en España tres centros comerciales –Bulevar, en Getafe (Madrid); Miramar, en Fuengirola (Málaga); y L’Aljub, en Elche (Alicante)– y pretendía incrementar su presencia en el país.
En 2009 la sociedad adquirió a Realia un centro comercial en Sevilla, Nervión Plaza, para un fondo alemán –“las rentas de este centro han subido un 30% desde que lo compramos y ha estado alquilado al 100%, ha funcionado extraordinariamente”, dice– y en 2010 compró otro centro en Vigo, Meixueiro. “A partir de entonces, con las dudas que había incluso sobre el euro, nos dedicamos a gestionar la cartera”, explica. “En 2011, 2012, y parte de 2013, el capital ha estado cerrado a invertir en España”, apunta.
Durante el segundo semestre del pasado año se reactivó el mercado inmobiliario español “de forma radical”. Durante este año TH Real Estate ha incorporado a su cartera en gestión tres centros comerciales en España, el Vialia Málaga, el Espacio Coruña, e Islazul, en Madrid.
En la actualidad la sociedad invierte en España el dinero procedente de fondos de pensiones alemanes; un fondo panaeuropeo con sede en Luxemburgo gestionado desde Londres; y fondos soberanos, noruegos, asiáticos, estadounidenses. Los nueve centros comerciales que controla TH Real Estate en España tienen un valor superior a los 900 millones. Además posee un centro logístico en Alovera (Guadalajara) ocupado por DHL, adquirido en 2010.
30 asesores en la compra de Islazul
A principios de este mes TH Real Estate ha llevado a cabo su mayor inversión en España, la compra del centro comercial Islazul, en Carabanchel (Madrid). La sociedad Ivanhoé Cambridge y Grupo Lar España acordaron la venta por 232 millones de euros, la segunda mayor operación en centros comerciales realizada en España desde 2008 (el pasado mes de julio la socimi Merlin Properties adquirió Marineda City, en Galicia, por 260 millones).
Islazul dispone de 90.000 metros cuadrados de superficie bruta alquilable y cerca de 175 locales además de 4.100 plazas de parking. ¿No le da apuro a Martín invertir el dinero de maestros y electricistas jubilados alemanes en un centro comercial en España? “No, sería como si una azafata a la hora de dar la bienvenida al avión al pasaje le recomendara que se despidiera de sus familiares”, comenta. “En estas operaciones hay mucha vigilancia”, señala. “En la compra de Islazul han participado cerca de medio centenar de personas, 30 asesores, banqueros, abogados...”, advierte.
Martín está convencido de haber realizado una buena operación con la compra de Islazul. “Hemos comprado 75 puntos básicos por encima de la rentabilidad crucero de un activo así [del 5%], el centro ha estado al 95% de ocupación desde que se abrió, en 2008, la financiación ha respondido extraordinariamente rápida a la operación”, argumenta. “La rentabilidad de compra ha sido de un 5,75% [ingresos del centro dividido entre precio de compra; cuanto más baja es la rentabilidad estimada, más caro se supone que ha sido el precio de adquisición]”, subraya. “Una operación así en Inglaterra habría supuesto una rentabilidad inferior al 4%”, añade.
“Ahora vemos que a este nivel de rentabilidades le queda ya poco recorrido, los mejores activos se acaban, y creo que los activos secundarios van a repuntar”, opina. “Las valoraciones que hay ahora son optimistas, pero necesitamos que se consolide en los centros comerciales, que los comerciantes tengan un 5% de rentabilidad para que las rentas tengan subidas lógicas”, añade.
“Las Socimi son un actor necesario”
TH Real Estate se ha centrado hasta ahora en invertir en España sólo en centros comerciales. “Gestionar una inversión en un centro comercial requiere la presencia en el país donde está situado el centro, es más especializada, no es como gestionar una inversión en oficinas que puede hacerse desde el extranjero”, comenta Manuel Martín.
“Nos es difícil competir en el mercado de oficinas de Madrid, donde están siendo los grupos familiares los que están copando el mercado, con menor exigencia de rentabilidad que los fondos y con inversiones más a largo plazo que nosotros”, explica, “y en Barcelona no hemos logrado entrar de momento”, añade. “Además, los grandes fondos de pensiones que gestionamos no suelen mirar operaciones por debajo de los 150 millones de euros”, dice, aunque no descarta que la sociedad se anime en un futuro a invertir en otros activos además de centros comerciales.
TH Real Estate va a seguir buscando oportunidades en el sector de los centros comerciales en España. La próxima gran operación, la mayor desde el inicio de la crisis, que aguarda el mercado es la venta de Plenilunio, en Madrid, propiedad del fondo Orion y que posiblemente acabe en manos de una Socimi.
“Mantenemos una actitud inversora, aunque con cautela, ahora está la competencia de las Socimis, pero tenemos requerimiento de los fondos que gestionamos de seguir invirtiendo”, indica Martín. Las Socimis “están quitando activos del mercado que otros no querríamos, están haciendo un barrido importante, en mi opinión son un actor necesario”, considera el primer ejecutivo de TH Real Estate en España. “Nosotros mismos podríamos haber hecho una Socimi, pero hubiese supuesto modificar la agenda ya prevista de inversión”.