¿Cómo reducir el impacto negativo de la reforma fiscal en la venta de inmuebles?

Entramos en el último trimestre del año y es hora de que comprobemos en qué nos beneficia y en qué nos perjudica la inminente reforma fiscal. En agosto se publicó el Proyecto de Ley, y aunque puede haber algunas modificaciones, es probable que el texto definitivo sea muy similar.

A lo largo de las próximas semanas analizaremos algunas de las novedades fiscales con ejemplos prácticos que nos ayuden a entender cómo nos afectan, así como las alternativas que tenemos para tratar de beneficiarnos al máximo de la reforma.

VENTA INMUEBLES:

Si tiene algún inmueble en venta, le interesa conocer cómo tributará en caso de que la operación se realice en 2014 y qué sucede si se aprueban las medidas del Proyecto de Ley y el mismo se vende en 2015.

Mucha gente piensa, equivocadamente, que al bajar los tipos impositivos a partir de enero de 2015 (efecto positivo), es mejor esperar para vender, sin darse cuenta que, además de la bajada de los impuestos, en el caso de la venta de inmuebles, se suprimen los coeficientes de corrección monetaria en el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial (efecto negativo). Por este motivo, habrá que analizar individualmente cada uno de los casos, ya que puede que le interese reducir un poco el precio y venderlo este año, en lugar de hacerlo el que viene a mayor importe.

A estos dos efectos habrá que sumar el provocado por la eliminación de los coeficientes de abatimiento (en caso de que la vivienda hubiese sido adquirida antes de 1994). Este aspecto será analizado en un próximo artículo.

¿Qué pasa si lo vendo en 2014?

Durante 2014, la venta de inmuebles tributa como ganancia o pérdida patrimonial en la base del ahorro (parte barata del impuesto al 21-27%) o en la base general (parta cara al 24,75-52% más subidas autonómicas) en función del plazo en que se haya generado la plusvalía. En la mayoría de los casos, la venta de inmuebles se produce a más de un año, tributando en la base del ahorro (de 0 a 6.000 euros se paga al 21%, de 6.000,01 a 24.000 euros el tipo es del 25% y de 24.000,01 euros en adelante del 27%).

La ganancia o pérdida generada se calcula de la siguiente manera:

Ganancia o Pérdida = Precio de compra – Precio de venta – Gastos asociados a la compra – Gastos asociados a la venta

Tanto el precio de compra como los gastos asociados a esta se ajustan con unos coeficientes de actualización que se publican anualmente en los Presupuestos Generales del Estado. Dichos coeficientes (siempre superiores a uno) varían en función del año en que fue adquirido el inmueble y tratan de corregir el precio con la inflación, haciendo que la ganancia patrimonial disminuya y, por tanto, los impuestos a pagar sean inferiores.

¿Y si lo vendo en 2015? ¿Qué impuestos pagaría?

La ganancia o pérdida patrimonial en 2015 tributará en la base del ahorro, independientemente del plazo, al 20-24% (de 0 a 6.000 euros al 20%, de 6.000,01 a 50.000 euros al 22% y de 50.000,01 euros en adelante, al 24%). Si se realiza la venta en 2016, el tipo que se aplicará será incluso inferior (19-23%). Como vemos, si solo tenemos en cuenta este efecto, el impacto de esperar a 2015 o 2016 será siempre positivo.

Por otro lado, se eliminan los coeficientes de actualización, lo cual hace que, tanto el precio de compra, como los gastos asociados a la compra sean inferiores y la ganancia patrimonial superior, teniendo que pagarse más impuestos. Si solo tenemos en cuenta este efecto, el impacto de esperar a 2015 o 2016 será siempre negativo.

El Proyecto de Ley mantiene la exención por reinversión en vivienda habitual, así como la exención de la plusvalía por la venta de la vivienda habitual de mayores de 65 años.

Ejemplo práctico:

Supongamos un inversor que compró una vivienda en el año 2000 por 250.000 euros y que tiene pensado venderla por 500.000 euros.

¿Cuál es el impacto fiscal en caso de vender el inmueble en 2014?

¿Y en caso de hacerlo en 2015?

Cuadro Resumen:

¿Qué debo o puedo hacer para que no me afecte la reforma?

Habrá que analizar cada caso individualmente para ver cómo le afectan ambos cambios. Tal y como podemos ver en el ejemplo anterior, en este caso, el inversor podría incluso bajar el precio de venta hasta 487.151 euros en 2014 y obtener el mismo ingreso neto que en el caso de realizar la venta en 2015 por 500.000 euros.

Si lo desea, puede descargar el PDF del INFORME REFORMA FISCAL VENTA DE INMUEBLES.

*Paula Satrústegui, directora de Planificacón financiera de Abante.