Los pisos embargados se venden un 72% más baratos que al hipotecarse
Las casas terminadas traspasadas a Sareb lo hicieron con una rebaja media del 54%. Repunte de las ventas en Cataluña, Andalucía y Baleares
¿Cuánto tienen que bajar todavía las casas para dar por concluido el ajuste de precios inmobiliarios en España? Se trata de la pregunta del millón, la más repetida en todos los debates y la que más eluden contestar la gran parte de los expertos. Casi nadie se atreve a poner una cifra concreta, prefieren remitirse al mercado y “que sea él quien vaya indicando las tendencias”, subrayan en una consultora. Lo que sí es ya un hecho incontestable es que la leve recuperación de las ventas que se detecta en algunos segmentos concretos del mercado ha coincidido en el tiempo con la aceleración de las rebajas que aplican a sus activos los vendedores de pisos y, entre ellos, los bancos.
Un reciente estudio elaborado por la agencia de calificación Fitch pone de manifiesto cómo los pisos que se vendieron en España procedentes de procesos de embargos lo hicieron con un descuento medio del 72% frente al precio que alcanzaron cuando fueron hipotecados.
Se trata de cifras relativas al primer semestre de este año que corroboran que las entidades financieras son cada vez más agresivas en sus políticas comerciales para tratar de desprenderse de todos los activos inmobiliarios presentes en sus balances. Ese 72% de rebaja contrasta con el 59% de descuento aplicado en 2012 y el 42% de 2009, según un informe elaborado por la agencia sobre más de 7.400 propiedades vendidas desde 2009.
El peligro que entraña la euforia
El jefe de Estudios de Idealista.com, Fernando Encinar, aseguró ayer que la menor caída de las ventas de viviendas en septiembre es “un pequeño balón de oxígeno para el sector”, pero anticipó que no se puede ver como un cambio de tendencia. A este respecto, confió en que “la euforia que últimamente se ve en el mercado, basada más en las ganas de que algo cambie que en datos objetivos, no ralentice los ajustes que aún quedan por hacer en precio y en actitud ante el futuro”. Por su parte, la responsable de Estudios de Fotocasa.es, Beatriz Toribio, advirtió que las compraventas de viviendas “no se animarán hasta que los bancos abran el grifo del crédito”.
Por último, el director del Gabinete de Estudios de Pisos.com, Manuel Gandarias, explicó que “el actual mercado laboral impide que se genere confianza en el comprador”.
En dicho informe, se recuerda que esta rebaja superior al 70% contrasta con el 35% o 40% de depreciación (según sean las fuentes consultadas) que ya acumulan los inmuebles en España desde que alcanzaron sus valores máximos a finales de 2007. Algunos expertos utilizan esta nueva cifra para justificar su tesis de que aún queda recorrido a la baja en el sector del ladrillo en España, otros, en cambio, recuerdan que el mercado de las viviendas procedentes de embargos constituyen un segmento minoritario que depende de otros muchos factores como el tipo de inmueble o qué entidad es la que procede a su venta.
En este sentido, Fitch también alude en su estudio a que mientras algunos analistas creen ver en el creciente interés de los inversores extranjeros la incipiente recuperación del mercado de vivienda español, la agencia considera que se trata más de operaciones que tratan de aprovechar el hecho de que existen algunas auténticas oportunidades o gangas en materia de precios.
En cuanto al papel que está desempeñando el llamado banco malo, ayer se publicó que la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) ha vendido alrededor de 4.500 viviendas a particulares hasta mediados de octubre, según avanzaron a Europa Press fuentes de la entidad. El último plan de negocio de la Sareb, reelaborado por la consultora KPMG en marzo, establecía un objetivo de ventas de un total de 7.528 viviendas al cierre de este año, con el fin de lograr unos ingresos de 933 millones de euros. Desde la entidad se insiste en que el ritmo de comercializaciones cogerá “velocidad de crucero” a medida que la sociedad vaya desarrollando su actividad.
En este sentido, la sociedad presidida por Belén Romana confía en lograr un objetivo más a medio plazo y defiende que no se trata de alcanzar este año una cifra concreta de ventas de viviendas. El plan de negocio contempla que la Sareb se deshaga de alrededor 34.000 inmuebles hasta 2016. Preguntada por qué descuento medio ha aplicado para poder vender esas viviendas a particulares, fuentes de Sareb explicaron que las casas terminadas ya fueron traspasadas a esta sociedad con una rebaja del 54% sobre la que aplican ajustes adicionales que “no podemos revelar, puesto que forman parte de nuestra estrategia comercial”. No obstante, las mismas fuentes matizaron que en ningún caso se está vendiendo con pérdidas. Además, hay que tener en cuenta el mercado mayorista, en el que Sareb ha adjudicado una cartera que incluye 939 viviendas al fondo de capital riesgo HIG, en el marco de la conocida como operación Bull. A través de un Fondo de Activos Bancario (FAB), la entidad contará con un 49% del capital y, así, participará en las plusvalías derivadas de la venta de estos inmuebles.
Tres comunidades, al alza
Lo que nadie discute a estas alturas de la crisis es que demanda y oferta inmobiliarias continúan aún alejadas, aunque la aceleración de los descuentos de la vivienda en España parece empezar a animar a los compradores. Así lo demuestra un mes más el dato publicado ayer por el Instituto Nacional de Estadística (INE) referido a las transacciones registradas en el mes de septiembre. Disminuyeron un 8,6% sobre el año anterior, con lo que son ya cinco los meses consecutivos de descensos, pero la cifra es notablemente inferior al 15% con que cerró el mes anterior. Además, en tasa intermensual (septiembre sobre agosto), el mercado logró apuntarse una tasa positiva, un leve 1,1% más. La acumulada es ligeramente positiva, del 0,2%.
No obstante, las transmisiones de casas siguen estancadas en zona de mínimos. Desde que el final de la deducción fiscal por compra de vivienda reanimó el mercado a principios de este ejercicio, se venden entre 22.000 y 26.000 viviendas al mes. Septiembre se cerró con 23.800 casas compradas. Estos números, en todo caso, tienen un cierto retraso, pues los datos proceden de los registros de la propiedad, donde se inscriben las operaciones cerradas semanas e incluso meses antes. Las cifras que ofrecen los notarios, con las que elabora el Ministerio de Fomento su propia estadística, carecen de este cierto desfase temporal.
Eso sí, no todo el mercado inmobiliario es igual. Según los datos del INE, en las zonas turísticas es donde el mercado marchó mejor: en Canarias la compraventa de viviendas creció nada menos que el 32,3%, en Cataluña el 9%, en Andalucía el 0,5% y en Baleares solo cayeron un 1%. En Madrid, por el contrario, disminuyeron más del 30%.
En cuanto a vivienda libre y usada, el 44,8% de los inmuebles transmitidos fueron nuevos y el 55,2% usados. El número de operaciones sobre viviendas nuevas bajó un 16,9%, y el de usadas lo hizo un 0,6%, respecto a septiembre de 2012.
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