El ajuste en el precio de las casas continua y ya supera el 38% desde máximos
El precio de la vivienda subió en Baleares y Canarias en agosto Los fuertes descuentos están rebajando el excedente de casas sin vender
El mercado inmobiliario sigue viviendo su particular via crucis. La crisis económica, que ya va camino de su sexto año, ha provocado un ajuste sin precedentes en la compraventa de viviendas y en los precios. En la primera mitad de 2007 se realizaron 394.595 operaciones, mientras que en el mismo período de 2013 el número de transacciones bajó hasta los 151.248, lo que supone una caída del 62% desde que se inició la crisis. En paralelo, el precio de las casas ha seguido una tendencia similar con un ajuste del 38%, según los datos facilitados ayer por Tinsa. Los expertos auguran que esa tendencia de depreciación no se frenará este año y que se prolongará al menos otros dos años. Ángel Serrano, director general de negocio de Aguirre Newman, prevé que el precio de la vivienda debe caer en España entre un 20% y un 25% más para ajustarse a la capacidad de compra de la demanda. De acuerdo con sus estimaciones, el equilibrio entre el precio de la vivienda y el salario del comprador debe ser de 4 y 4,5 veces el salario bruto para la adquisición de una vivienda. En la actualidad, según los últimos datos del Banco de España, el esfuerzo para comprar una vivienda se sitúa en 5,9 años de salario bruto de media, por lo que el equilibrio deseado entre el precio de la vivienda y el salario no se alcanzaría al menos hasta 2015.
Subidas en Canarias y Baleares
Hasta que llegue esa fecha, el ajuste prosigue, con mayor intensidad en las áreas metropolitanas y en la costa. El índice mensual que elabora Tinsa a través de sus propias tasaciones refleja que el precio de las casas cayó en agosto una media del 9,3 % en comparación con el mismo mes de 2012, con lo que acumula un descenso del 38,6 % desde los máximos alcanzados en diciembre de 2007.
Por zonas, el descenso más pronunciado en agosto se dio en las áreas metropolitanas de las grandes ciudades con una caída del 15,8%, seguidas por las capitales y grandes ciudades con una bajada del 11 %. Por debajo de la caída media, se situaron los municipios de la costa Mediterránea con un 8,1 % y el resto de municipios con una bajada del 7,2 %. Frente a esto, se registró un ascenso del 2,3 % en las islas Baleares y Canarias, cuyos valores medios se mantienen estables desde finales del año pasado.
En el acumulado entre 2007 y 2013, las mayores bajadas de precios corresponden a la Costa Mediterránea, con un 43% menos, seguida por las grandes capitales, con un 42,4%, y las áreas metropolitanas, con un 41,8%. Esas depreciaciones se han acelerado a lo largo de este año, como consecuencia de la estrategia emprendida por Sareb y las entidades financieras en general. Todas ellas han iniciado una profunda rebaja de precios para tratar de dar salida a las bolsas ingentes de vivienda en stock. Las tres grandes operaciones que Sareb ha cerrado en período estival correspondían a Madrid, Comunidad Valenciana y Andalucía.
Los últimos datos de Fomento, correspondientes al 31 de diciembre de 2011, señalan que en España quedaban en esa fecha 676.038 viviendas sin vender, una cifra similar a la registrada en los dos ejercicios anteriores. Por comunidades autónomas, la Comunidad Valenciana lideraba el ranking, con 139.273 inmuebles, lo que suponía un 20,6% del total, seguida por Andalucía (107.138) y Cataluña (102.814). Los expertos prevén que la creación del banco malo y la necesidad de sacar del balance de los bancos los créditos impagados rebajará esa cifra, aunque auguran que el stock no se reducirá de forma definitiva hasta dentro de cinco o seis años.
El 66% de las ventas se pagan al contado
Antes del inicio de la crisis y del estallido de la burbuja inmobiliaria, cualquier persona que comprara una casa siempre lo hacía recurriendo a un crédito. Las facilidades que ofrecían las entidades financieras y el buen tono de la actividad y del empleo desaconsejaban gastar grandes sumas en viviendas. Y eso provocó que en enero de 2007, dos de cada tres casas que se compraban se financiaban a través de un préstamo hipotecario.
Todo eso ha cambiado de forma dramática. Tras 38 meses consecutivos de descenso en el número de hipotecas concedidas, la proporción se ha invertido: solo una de cada tres viviendas requiere financiación hipotecaria, según el Consejo General del Notariado.
Y aquí juega un papel preponderante el nuevo papel de los compradores extranjeros, con mayor liquidez que los nacionales. De las 80.722 operaciones de compraventa registradas en el segundo trimestre del año, el 16,9% fueron adquiridas por extranjeros, lo que supone la mayor proporción de la serie histórica, iniciada en 2006. De esta manera, las transacciones efectuadas por extranjeros residentes en España crecieron por octavo trimestre consecutivo al repuntar el 28,4% en tasa anual.