La rentabilidad de los ladrillos

La rentabilidad de los alquileres en la milla de oro madrileña y en los edificios estrella de las ciudades españolas ya es accesible al pequeño ahorrador. La Torre Picasso, de Amancio Ortega, o la Torre del BBVA, propiedad de GMP, ambas en Madrid, y la barcelonesa Torre Mapfre podrían terminar en manos de inversores profesionales y particulares si sus dueños deciden constituir con ellos una sociedad anónima cotizada de inversión en el mercado inmobiliario (Socimi), formada por inmuebles en alquiler. Sus hermanos extranjeros (REIT, Real Estate Investment Trust) cotizan en mercados de todo el mundo con rentabilidades medias del 10% de revalorización anual más el 4% del dividendo.

El mayor REIT europeo, Unibail-Rodamco, tiene en su cartera 12 de los mejores centros comerciales españoles. No serán los únicos inmuebles españoles prime en alquiler cotizados a finales de 2013. El cambio legislativo de las Socimi aprobado a final de año por el Gobierno abre las puertas a un atractivo producto. "Las Socimi están pensadas para distribuir dividendos de inmuebles en alquiler. Los alquileres en oficinas, naves industriales y locales comerciales son los más rentables y estables porque tienen contratos asegurados a largo plazo, y este tipo de inmuebles son los que estarán en las Socimi más demandadas", asegura Andrés Escarpenter, consejero delegado de Jones Lang Lassalle España.

El sueño de cualquier inversor sería estar en la realizada con inmuebles de Pontegadea. La empresa patrimonial de Amancio Ortega tiene un valor astronómico: solo por Torre Picasso, en Madrid, pagó 400 millones de euros, y el emblemático edificio 666 de la Quinta Avenida le costó 250 millones de euros. En sus inmuebles no solo está Zara, que apenas supone el 4% de su cartera de inquilinos. Tiene edificios y locales emblemáticos por todo el mundo alquilados a empresas solventes como Apple, BBVA, Santander o bufetes de abogados estadounidenses de relumbrón. Pontegadea es un gigante que daría para hacer varias Socimi, cuya exigencia mínima de capital es de solo cinco millones de euros.

Pontegadea, empresa de Amancio Ortega, pagó 400 millones por Torre Picasso

El cambio legal hace más atractivo invertir en una sociedad inmobiliaria

El 80% de los beneficios de estos vehículos debe proceder del alquiler

Se ha rebajado a cinco millones el capital necesario para constituirlas

Los expertos aconsejan invertir en inmuebles de rentas estables

Un impuesto especial trata de evitar el uso fraudulento de la sociedad de alquiler

"El boom inicial de las Socimi deberá ser el de las formadas por las family office", puntualiza Andrés Escarpenter. Estas plataformas de inversión de patrimonios de familias como Koplowitz, Revilla o Jové estudian si los cambios legislativos de las Socimi se ajustan a su situación. Las elevadas exigencias de la primera legislación, realizada en 2009, abortaron cualquier proyecto. "La buena noticia es que ya tenemos una ley homologable a la europea, y tiene sentido que tengamos de un 30% a un 40% del stock en alquiler del mercado español en Socimi. Le interesará constituirla a quien tenga activos patrimoniales en alquiler", asegura Adolfo Ramírez-Escudero, consejero director general de CB Richard Ellis.

La Socimi es un producto complejo, y será aconsejable poner al frente a un gestor profesional para mantener su rentabilidad porque el 80% de sus beneficios deberá proceder del alquiler. La regulación exige que este porcentaje de activos esté dedicado al alquiler, invertido en otras figuras similares o en terrenos para construir inmuebles para alquilar. Los inmuebles se tasarán al formar parte de la Socimi, deberán permanecer en ella al menos tres años y no podrán estar más de un año sin inquilinos. Más, la nueva regulación ha eliminado la prohibición de tener una deuda superior al 70% de los activos, pero el pago de una deuda excesiva mermaría la rentabilidad. "La rentabilidad inicial neta, asegurar la liquidez y contar con un mecanismo de valoración definido serán claves para que una Socimi resulte atractiva al inversor", puntualiza Andrés Escarpenter.

Aunque la ley ha rebajado en 10 millones de euros la exigencia del capital para constituirla hasta quedar en solo 5 millones, deberá ser mucho mayor para atraer capital institucional y extranjero, tan necesario. Otro cambio sustancial permite a las Socimi cotizar en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), más barato y con menos exigencias burocráticas para las cotizadas que el Mercado Continuo. Un pero: la escasa liquidez del MAB supone un fracaso para muchos operadores de Bolsa. "La rebaja en las exigencias de la nueva regulación es solo un suelo que puede ser superado. Es posible que salir a Bolsa no sea interesante para una Socimi con cinco millones de capital", asegura Alfonso Benavides, socio global de inmobiliario de Clifford Chance. Los gastos de gestión no aumentan de forma proporcional con su tamaño, ¿de dónde sacarán para pagar un dividendo atractivo las menores? "Sería más realista tener un patrimonio inicial de más de 50 millones de euros y una rentabilidad neta superior al 5% para atraer a inversores", aconseja Alfonso Benavides. Hay que adaptarse al mercado.

Con estos mimbres, las Socimi de éxito deberán tener la envergadura de Testa, la filial de patrimonio inmobiliario de Sacyr, o de Ahorro Familiar, una de las filiales patrimoniales inmobiliarias del gigante de los seguros AXA. Lo interesante será entrar en una "con inmuebles con rentas estables y predecibles". "Aconsejo analizar la ubicación y atractivo de los diferentes activos que compongan su cartera. Los inmuebles atractivos por localización y calidad de las instalaciones son los más estables en rentas y los que mejor absorben los ciclos del sector", cuenta Constantino Gómez, socio de Arcano. El inversor particular deberá mirar el producto con lupa. La entrada de socios con fortaleza será indicativo de su calidad.

La necesidad de liquidez de la economía española apremia abrir un mercado inmobiliario cotizado similar a los REIT. Eso ha determinado el cambio fiscal. "Desaconsejo a las sociedades con pérdidas acumuladas históricas desgravables constituirse en Socimi porque perderían las exenciones. Las Socimi no tributan en sede", asegura Adolfo Ramírez-Escudero, consejero director general de CB Richard Ellis. La exención fiscal se ha convertido en su principal atractivo, pero eso no significa que Hacienda deje de ingresar dinero. "Las Socimi tributaban al 19% por los beneficios repartidos como dividendo en la legislación anterior, y el socio quedaba exento. La tributación se produce ahora al revés, es el socio quien paga impuestos al tipo de su renta por el dividendo recibido, y la sociedad no tributa. Se ha desplazado la tributación de la sociedad al socio. Incluso el Estado ingresará más porque el tipo de la renta del ahorro en el IRPF para 2013 va del 21% al 27%", explica José María Mollinedo, secretario general de GESTHA, el sindicato de técnicos del Ministerio de Hacienda.

El Ejecutivo ha tomado precauciones para evitar un uso fraudulento de la nueva regulación. La principal es un impuesto especial para los inversores con más del 5% de la Socimi y que tributen por debajo del 10% porque tengan su domicilio en paraísos fiscales o países con tipos inferiores a esa cantidad, o sean instituciones de inversión colectiva españolas como fondos de inversión, Sicav o fondos de pensiones. "La Socimi deberá pagar un gravamen especial del 19% sobre el dividendo de esos socios, que luego les podrá repercutir", explica Pablo Serrano, socio responsable del departamento fiscal de Clifford Chance.

Otra limitación importante impide a quienes tengan su negocio en un inmueble de su propiedad, como pueda ser El Corte Inglés, formar con él una Socimi para pagar menos impuestos. "Las sociedades más rentables y seguras serán las formadas por los edificios propiedad de gigantes como Telefónica o Iberdrola en los que tienen sus sedes centrales, son inquilinos que nunca dejarán de pagar la renta", subraya el consultor José Barta. Para hacerlo, deberían realizar un sale & leaseback, una venta y posterior arrendamiento, para cumplir la legislación que impide al inquilino tener control sobre la Socimi arrendadora. "Es una fórmula que muchas empresas utilizarán para tener liquidez, incluso pueden vender los edificios de sus sedes y asegurar la propiedad con un alquiler con opción de compra", aclara Barta.

Solo queda la regulación de las Socimi en el Mercado Alternativo Bursátil para iniciar la andadura del nuevo producto inversor. "Está en estudio", es la escueta respuesta del portavoz de este mercado alternativo. La pelota está en la CNMV, el regulador que la deberá aprobar. En la memoria del sector inmobiliario está la Ley de 2009 para Socimi: las obligaba a cotizar en el Mercado Continuo y no llegó a hacerlo ninguna. Todo deberá ser perfecto para que ahora funcione. Están en ello.

Compra sobre seguro

Los buitres y los profesionales son casi los únicos compradores del revuelto mercado inmobiliario español, tienen dinero en mano y aprietan hasta alinear el precio a sus deseos. La duda sobre si el ladrillo seguirá cayendo de precio ha provocado la diáspora del pequeño inversor, en espera del hundimiento para volver a invertir en inmuebles. Los consejos de los consultores inmobiliarios sobre el momento de la vuelta son diversos, aunque todos coinciden en vislumbrar poco recorrido ya en la caída de los precios. Y, sobre todo, un estancamiento en las zonas más rentables.Una cosa son los precios de las ofertas y otra los de las ventas. "Los inmuebles que se venden están a mitad de precio; incluso los situados en las mejores zonas han caído de un 25% a un 30%", asegura Adolfo Ramírez-Escudero, consejero director general de CB Richard Ellis. Al mercado le queda poco recorrido. "Puede caer, como mucho, de un 5% a un 10% más y podría tardar en hacerlo unos 25 meses", añade Ramírez-Escudero, y aconseja aprovechar las oportunidades puntuales de propietarios con necesidad de liquidez.La fiscalidad de la compra ha empeorado, la financiación está estrangulada y los intereses de los créditos van para arriba. Variables que hundirán aún más los precios. Y una vez superada la crisis, la recuperación será lenta. ¿Es aconsejable mantener la espera en la compra? Depende para qué. "Con el dinero en la mano se encuentran oportunidades, pero hay que pensar si serán rentables. Los pisos, garajes y locales en zonas con demanda de alquiler han caído menos en precio. Suelen estar en las calles más céntricas, que tienen rentas más altas y no siempre se alquilan para vivir", asegura Jorge Sena, director general de Elitia, la consultora de TINSA.Los locales de las zonas más comerciales de las ciudades son los más atractivos porque generan mayor demanda, añade Sena. "Las caídas desde 2008 han rondado del 15% al 20% y están muy ralentizadas".Estas rentables zonas prime han sufrido menor caída de precios y son las más demandadas. El dinero invertido ahí es el más líquido. "Siempre es más interesante comprar un inmueble en la calle de Santiago de Valladolid, la más comercial, que en el extrarradio de Madrid. Los locales de la zona más comercial de cada ciudad están siempre alquilados", asegura Pablo Pastor, consultor de patrimonios privados en la división de high street de Jones Lang LaSalle. Comprar en la madrileña Gran Vía, la malagueña calle de Larios, el paseo del Born de Palma de Mallorca o el paseo de Gracia de Barcelona es ir sobre seguro.