Suelos reciclables para el 'banco malo'
Al fin el banco malo (Sareb en terminología oficial) ha visto la luz. Se hará cargo de la gestión de los activos inmobiliarios tóxicos de la banca nacionalizada cuyos valores individualizados superen los 100.000 euros. Para hacer atractiva la inversión al capital privado, se le otorga un régimen fiscal muy favorable tributando sus fondos al 1% (como las SICAV) o se les eximirá del IRPF a los no residentes-no permanentes en España.
También ha quedado despejado uno de los aspectos más esperados, el descuento en el precio de la transferencia de los activos que alcanza una media del 63,1 %, desagregándose en el 54,2 % para las viviendas terminadas, el 63,2 % para las promociones en curso y el 79,5 % para los suelos, precios que se quiera o no, influirán en el resto de activos, tanto en aquellos que mantienen las entidades que no se integren en la Sareb, como en los de titularidad de promotores privados. Sin embargo, debemos señalar un aspecto de gran relevancia que al parecer no ha sido contemplado o, al menos, no se ha explicado públicamente. Si bien tanto las viviendas terminadas como las promociones en ejecución, dado que la estandarización generalizada de tipologías y usos comunes permite identificar un acotado contingente de productos para los que puede determinarse un valor medio con holgura controlable, con los suelos no ocurre lo mismo.
Debemos recordar que los dos "decretos Guindos" integran en la variable "suelo" los siguientes tipos: los rústicos-no urbanizables, los urbanizables, tanto los "inactivos" como aquellos que disponen de los instrumentos de ordenación y gestión aprobados, los urbanizables en ejecución urbanizadora e incluso los ya urbanizados. Obviamente a nadie se le escapa que las diferencias de valor de mercado entre ellos pueden oscilar entre 1 y 100. Pero es que, además, al contrario del producto ya edificado que presenta la rigidez `propia de su terminación, el suelo es una materia prima versátil y transformable. Es decir, el suelo rústico puede pasar a urbanizable o este desclasificarse volviendo a sus características originarias, el suelo de uso industrial puede transformarse en residencial, el previsto para vivienda unifamiliar puede destinarse a vivienda colectiva, la vivienda libre puede recalificarse como vivienda protegida, o las destinadas a la venta pueden someterse al régimen de alquiler et., etc.
Por tanto, resulta demasiado simplificador el establecimiento de un único valor de traspaso para todos los suelos transferidos al banco malo apoyándose en muestreos estadísticos determinados a través de la aplicación de genéricos stress test, cuando resultan ser activos que pueden transformar totalmente sus características de origen. Es decir, mientras que las viviendas terminadas, como productos acabados admiten un análisis estático para determinar su valor medio, los suelos, dada su "transformabilidad", requieren un análisis dinámico que permita detectar sus potencialidades más acordes con las demandas sociales actuales. Indudablemente, ese análisis obligará a reprogramar las previsiones urbanísticas que hoy tienen atribuidas por el planeamiento en función del actual escenario de crisis. En concreto, un análisis experto, caso por caso, con la finalidad de detectar las posibilidades de reciclaje que disponen como "activos sociales" y abandonando, en la medida de lo posible, su condición de activos tóxicos.
Pero ya reprogramados los suelos, surge una nueva cuestión: ¿cómo y cuándo se pueden poner en el mercado? Para responder con rigor, debemos considerar que el actual stock de viviendas en venta (800.000 aproximadamente) en las circunstancias actuales necesitará más de un lustro para su absorción por el mercado y que el total de suelo financiado con crédito a promotor (120.000 millones de ¤), incluyendo el trasladado al banco malo, dispone de una capacidad de construcción para unos 2-3 millones de viviendas más. Pero es que, además, como dato fundamental para poder tomar decisiones lo más acertadamente posibles, debemos considerar que la demanda potencial de vivienda en propiedad en España podría considerarse ya prácticamente saturada. Recuérdese que disponemos de una ratio de 1,5 viviendas/familia frente al 1,2 de media europea (un 25% superior) y si, adicionalmente consideramos la actual debilidad económica de la demanda por causa del paro y de la inestabilidad en el empleo, pocas viviendas más se podrán vender, circunstancia que permitirá, al fin, haciendo de la necesidad virtud, acometer decididamente el régimen de alquiler que junto a la rehabilitación en la ciudad consolidada, se manifiestan como las únicas actividades capaces de revitalizar el sector.
Obviamente, todos estos factores obligan, aún más, al análisis de potencialidades señalado, lo que conllevará indudablemente a la identificación de suelos que deberán "reciclarse" hacia la explotación primaria (suelo rústico-no urbanizable) para destinarse a usos agropecuarios, forestales, instalaciones energéticas alternativas etc., mientras que otros podrán transformarse en suelos para usos empresariales de terciario avanzado o a residenciales preferentemente de vivienda protegida en régimen de alquiler, de densidades medias, abandonándose las actuales y generalizadas previsiones de destino a vivienda unifamiliar aislada y adosada, hoy tan inasumibles económicamente como insostenibles medioambientalmente.
Y mientras se absorbe el actual stock de vivienda terminada y se procede a la intervención rehabilitadora de los centros urbanos, estos suelos se verán sometidos a un cierto proceso de "hibernación" pero no de manera inactiva, sino aprovechando ese tiempo para realizar los análisis de potencialidad señalados y proceder a la tramitación administrativa de las modificaciones que ello conlleva, proceso siempre tedioso y lento pero que, en este caso, no nos debe preocupar demasiado. Se trata, sobre todo, de acertar en las decisiones de futuro y así, por primera vez en la historia del urbanismo patrio dispondríamos de un suelo activado y acorde a las demandas sociales cuando la recuperación del sector lo permita y las demandas sociales lo requirieran.
Gerardo Roger Fernández. Arquitecto y Profesor de Urbanismo del Instituto Pascual Madoz de la Universidad Carlos III de Madrid