Las hipotecas ya no son lo que eran ni en plazo ni en precio
Aún se desconoce si será solo cosa de la crisis o es que las empresas y, sobre todo, las familias han aprendido la lección del pasado y optan por ser más prudentes. Lo cierto es que los datos disponibles apuntan que a finales del año pasado las nuevas hipotecas contratadas se parecen cada vez menos a las suscritas en el pasado reciente.
Valga como ejemplo lo que ha ocurrido con los plazos de amortización. La serie histórica que publica el Banco de España, que solo se remonta a 2004, subraya cómo se ha pasado de hipotecas de casi 29 años de promedio en 2007, en plena efervescencia del boom, cuando llegaron a ofrecerse a 40 años, a que los plazos contratados se sitúen por debajo de los 24 años. En concreto, la última cifra disponible data de diciembre de 2011 y asciende a 285 meses, es decir, 23,7 años.
Más garantías y avales
Los expertos consultados atribuyen este acortamiento de los plazos a dos factores. Por un lado, a la presión que ejerce la banca para conceder préstamos con el menor riesgo posible y, sin duda, cuanto más se prolongue la amortización, más incertidumbre y, por tanto, más riesgo ante la posibilidad de que los tipos se incrementen y el crédito entre en mora.
Y, por otro lado, una mayor prudencia de los titulares de hipotecas. "Conscientes de que ahora conseguir un préstamo es mucho más difícil por los avales y garantías que hay que aportar y mucho más caro, por la subida de los diferenciales que se aplican sobre el euríbor, los clientes optan por apurar al máximo los plazos, ya que a menos años, menos intereses que pagar", aclaran fuentes de una de las principales entidades del país.
También se observan cambios en el capital prestado. Mientras el porcentaje del valor de tasación que suelen contratar los futuros hipotecados se mantiene constante, oscila entre el 55% y el 58% del total de la casa, no ocurre lo mismo con los préstamos denominados de alto riesgo.
Se trata de las hipotecas concedidas por más del 80% del valor de tasación, aquellas más vulnerables a las rebajas de precios en el mercado. Durante el boom inmobiliario las entidades juraron hasta la saciedad que no era habitual otorgar esta clase de préstamos y, sin embargo, las estadísticas oficiales aseguran que llegaron a representar el 18% de todos los nuevos créditos.
Una vez que estalló la crisis de los préstamos subprime y se consumó el crac financiero y económico global, el mercado hipotecario sufrió un parón del que le está costando salir y esos créditos con mayor riesgo se redujeron hasta suponer solo el 10% de las nuevas operaciones. El Banco de España acaba de constatar que a finales de 2011 volvieron a repuntar al 13,5%, aunque cerraron a un promedio del 12,6%.
La razón es bien sencilla. La necesidad que tienen bancos y cajas en dar salida a sus viviendas explica que ofrezcan estas hipotecas para animar a los compradores que no disponen de ahorro previo. Nada ni nadie en esta coyuntura aconseja eso de hipotecarse para toda la vida.