Desahucios, limosna y leyes abusivas

El código presentado ayer por Guindos sobre los desahucios es una gran jugada política: afronta un problema de impacto social sin pisar demasiados callos en los despachos. No es una mala noticia; aunque solo una familia pueda conservar su casa, el plan sería digno de aplauso.

Probablemente la gran mayoría de los bancos con ficha bancaria en España se acojan a la normativa. Al fin y al cabo es un negocio semirregulado, y hoy por hoy es conveniente estar a buenas con el que manda. Es más, aunque las condiciones para que un hipotecado se beneficie de este código no son precisamente fáciles de cumplir (mínimos de renta, miembros en paro, ingresos inferiores a la letra), probablemente a partir de ahora sea más difícil llevar a cabo un desahucio y, ante la decisión de refinanciar o desahuciar, la primera ganará enteros, por aquello de la imagen.

Estas medidas paliativas son imprescindibles en una situación como la actual, pero son eso, medidas paliativas. Y siempre es mejor prevenir que curar. Ahora tocaría corregir la abusiva normativa hipotecaria. A modo de disclaimer, ya lanzo un contraargumento, en plan ataque preventivo: si las ejecuciones hipotecarias son tan pocas como sostiene el sector bancario, y si los datos del Banco de España son correctos (menos del 20% de las casas tiene un loan to value superior al 80%), entonces la modificación de la normativa no debería amenazar la solvencia del sector.

En España, el hipotecado tiene responsabilidad ilimitada sobre la deuda. Es decir, aunque entregue la casa, si ésta no sirve para saldar la deuda, responde con su patrimonio. En Estados Unidos, la garantía hipotecaria se agota en el activo hipotecado. En otras palabras, el cliente entrega las llaves y salda la deuda. Son dos modelos alternativos, y en ambos mercados se han registrado burbujas inmobiliarias. Con la diferencia de que la española tarda más en purgar. En Fedea hicieron un ejercicio sobre el efecto de la responsabilidad ilimitada.

Ya comenté hace un año que, a mi juicio, esta responsabilidad ilimitada es un caramelo envenenado para la banca. Permite que la morosidad hipotecaria esté en un bajísimo 2% (aquí el informe de estabilidad del Banco de España), pero acaba por disparar la morosidad de promotores y, al final, acaba cargando a la banca con más ladrillo del que probablemente tendría en otro contexto. Me explico: como el hipotecado paga siempre, la banca abre demasiado la mano para dar crédito a promotor, porque éste luego subroga el crédito al comprador (ese hipotecado que paga siempre). Pero al llegar la crisis, los promotores no venden los pisos y el banco se queda con la promoción.

Además, la relgamentación del sistema parece sacada de una tétrica novela kafkiana. Quien se haya tomado la molestia de leerse una escritura hipotecaria sabrá lo que le digo. La normativa incluye figuras como el vencimiento anticipado, mediante la cual el banco puede exigir al acreedor no el importe del préstamo, sino el importe del préstamo más todos los intereses que se acumularían hasta el final de la vida del crédito. Con números: para una hipoteca de 200.000 euros a 30 años, los intereses totales acumulados totales son, con un tipo al 3,5%, 125.000 euros. Así, la deuda total con el banco en caso de vencimiento anticipado sería de 325.000 euros. Aunque hayamos pedido 200.000

Pero puede ser más. Las escrituras hipotecarias también incluyen los intereses de demora exigidos, que en algunos casos rondan la usura. Hace poco menos de un año la Audiencia de Álava dictó sentencia sobre un interés de demora del 18%, que consideró abusivo (aquí la noticia, de la competencia para más señas).

Y la cosa tampoco termina ahí. Las subastas judiciales de casas embargadas parecen pensadas más para maximizar el beneficio del banco que embarga que para dar salida al mercado a dichas viviendas. Conocido es el hecho de la dificultad de acudir a dichas subastas (hay que consignar le 30% del valor del activo). Pero no tan conocido es el motivo por el que esto es así. Cuando una subasta queda desierta, el banco se queda el activo a un valor de tasación del 50%. Es decir, si la vivienda vale 200.000 euros, el banco se la queda valorada en 100.000 (si la subasta queda desierta). Y el hipotecado es quien tiene que poner, en su caso, la diferencia restante hasta saldar la deuda. Un juez de Sabadell pidió al Constitucional hace un año que se modificase esta claúsula.

En resumen, las medidas sobre el desahucio puestas en marcha por Guindos son bienvenidas por sí mismas y porque obligan a significarse a la banca. Pero no son suficientes; el sistema hipotecario español es, como dije ayer en Twitter, abusivo (todas las bazas están en manos del mismo jugador) y perverso, pues incentiva a los bancos a dar más créditos y a inflar aún más una burbuja que se acaba volviendo en su contra. Si no se modifica, seguirá siendo eso, abusivo y perverso, por más códigos de buena conducta que se firmen.

Música contra la crisis. The Jesus and Mary Chain. Just like Honey (qué pelazo tenían)

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Comentarios

Sí, todo parece indicar, que menos del 20% de las hipotecas actuales tienen créditos superiores al 80% tasación. Pero, lo cierto es que las viviendas han bajado mucho más de lo que las estadísticas oficiales apuntan, y que son precisamente esas hipotecas las concentran la mayor parte de la mora. Las hipotecas a las que les quedan pocos años y/o tienen cuota baja, no entran en mora, porque se suelen poder pagar y sino es así, se alarga el plazo, se pone una cuota final, o lo que sea, para que el hipotecado pueda pagar, y el hipotecado paga porque su casa vale bastante más de lo que debe. Y si aún así se ve con problemas, la puede poner a la venta a un precio atractivo, encontrar comprador, saldar la deuda y que le quede dinero, que siempre es mejor que dejarse embargar. Sin embargo, en las hipotecas con más deuda y que el hipotecado tiene problemas, por muchas cábalas que se hagan, pagarlas es casi imposible, venderla por el valor de la deuda también. Y además, aunque nunca se diga, existe la picaresca, sobre todo con extranjeros pero también con españoles de frente estrecha, que ya no pagan más aunque puedan porque saben que su vivienda vale ya menos de lo que deben, y que van a pasar meses hasta la ejecución hipotecaria, y otros muchos meses hasta el desahucio, meses de alquiler gratuito, y cuando les echan se van a su país y que les busquen, o a casa de sus padres y lo mismo. El español que se quede jamás volverá a tener crédito y en cuanto tenga una nómina decente le embargaran parte, pero mucha gente mira a corto plazo. Como en todo, no siempre el débil es el bueno, y el fuerte el malo.
Y así acaba. Ella se queda en la ciudad imposible de traducir. El se marcha al ya tedioso y decadente mundo conocido. No ha sido, por poco, porque no podía ser, porque quisiera ser diferente y que nos hubiésemos conocido en otro tiempo en otras circunstancias. Han visto en el otro cosas que creían perdidas, pero al final nada, lágrimas.Una orden al taxista de parar. Un abrazo eterno, profundo, un beso el primero y el último y unas palabras susurradas al oído, secreto de lo que fue y será.Que gran final.
De todo junto, ahora mismo (y otras veces, por supuesto) me pregunto que si, como se va viendo (ojo, en algunas cosas, en algunos aspectos), podían hacerse "otras cosas" o "de otra forma", en resumen, "algo más", por qué los sociatas no lo hicieron en su momento? y evitarnos más tiempo perdido aún.Y mira que no soy precisamente adorador de Mariano.
Por no hablar de la infinidad de cláusulas: de suelo, de comisiones etc.Una hipoteca es un verdadero ejercicio matemático. Si a eso añadimos el nivel de cualificación de esta materia, podemos comprender lo fácil que tienen los bancos para el timo.
¿Alguna consideración para quienes no hemos comprado casa firmando hipoteca por una obvia cuestión de prudencia? ¿Somos los prudentes los idiotas de los que se reirán los temerarios a quienes además tendremos que indemnizar por no acertar en sus arriesgadas decisiones? ¡¡¡A ver, temerario!!!, ¡responde con honestidad si hay huevos!: a mí, que preferí alquilar porque me pareció temerario comprar: 1. ¿habrías compartido tu beneficio conmigo si tu casa hubiera subido de precio? 2. ¿habrías repartido beneficios con el banco en ese caso? 3. ¿me cedes habitación para compensar el incremento del alquiler que tú mismo has promovido por incrementar con tu actitud el precio de las viviendas? 4. entre que tus hijos o los míos tengan casa propia, ¿alguna duda de cuál sería mi decisión? Temerario que has comprado: tu sitio está en la calle, tú mereces el deshaucio. No pensaría así si hubieras alquilado, no abogaría por ´tu deshaucio, pero si has comprado, sí: ojalá te deshaucien. Y el gobierno, ¿qué? ¿Qué premio hay para los prudentes?
Te pongas como te pongas. En los Estados Unidos de América existe la dación de pago, pero los que pagan los desmanes de los hipotecados subprime y los bancos irresponsables son los contribuyentes vía impuestos o vía recortes. En los Estados Desunidos de España no existe la dación de pago y dicen que la Ley hipotecaria es muy estricta, pero los que van a pagar los desmanes de los hipotecados y los bancos van a ser los contribuyentes vía impuestos o vía recortes. Por lo tanto el origen del desmadre no está en la Ley hipotecaria sino en que el Gobierno de turno tiende a premiar a los temerarios e irresponsables.
Si no me equivoco, el código presentado por de Guindos son solo recomendaciones. Entre ellas que la banca acepte la dación en pago. Oh, cosa que ya estaba ocurriendo. De forma que este "gran avance" en realidad es recordar a la banca que puede ser buena si quiere: echar sus cálculos y sopesar si prefiere echar de casa a una familia y tener mala imagen o hacer caso al código de buena conducta del gobierno (como si las buenas conductas no existieran si nadie las cuenta en rueda de prensa) y deducirse las pérdidas derivadas por la dación. Esto último me parece lo más genial para los bancos: yo digo cuando valía la vivienda, yo digo cuanto vale ahora, yo digo lo que he perdido, yo digo lo que me voy a deducir y yo digo si me apetece o no ofrecer dación en pago u otra alternativa, mientras al gobierno le aplaunden por un brindis al sol.¿Me equivoco, Nuño?
La trampa principal en el funcionamiento del prestamo hipotecario esta en que, efectivamente, el valor del bien hipotecado se vuelve a cuestionar cuando se produce el impago de la hitpoteca, ya no en base a una nueva tasación, sino en función del valor que se determina por una subasta contralada por el lado fuerte (el banco), si no acude nadie, automaticamente el bien que garantizaba el prestamo vale la mitad, el resto, que lo pague el incauto hipotecado.Analizando esta cuestión en origen, el valor del bien lo determinó una agencia de tasación (generalmente de acuerdo con el banco, pero pagada por el hipotecado) en función del valor de tasación, se organiza el resto de la operación: % valor a hipotecar, ingresos del hipotecado suficientes?, avales adicionales?, es por tanto, una referencia que asumen las dos partes como adecuada (el piso vale 100).Cuando el negocio jurídico se rompe por impago, no me diga usted (banco) que el piso vale 50, si resulta que ha perdido valor de mercado, asuma usted la parte de responsabilidad que le corresponde por haber aceptado como buena, una tasación (seguramente inflada).
"Cuando una subasta queda desierta, el banco se queda el activo a un valor de tasación del 50% " me suena que zapatero anuncio que ese limite se subía al 60%, no se si al final se quedo solo en el anuncio http://www.elblogsalmon.com/productos-financieros/suben-los-limites-de-adjudicacion-de-las-subastas-hipotecarias-desiertas
Muchas gracias por todos los comentarios. Voy por orden, salvo en el comentario de Marti. Tiene razón, lo subieron al 60% (aun así es poco)Oscar, cierto, hay hipotecas en las que las cuentas salen y otras en las que no, y no hay solución mágica al problema de los desahucios. Pero la normativa creo que es abusiva, no es cuestión de buenos y malos sino de las reglas del juego. Javier LF, te entiendo y comparto tu cabreo (yo soy de los prudentes con pánico a endeudarse). De la burbuja se beneficiaron algunos "listos" y la pagamos entre todos, pero este código se aplica a familias con todos los miembros en paro y umbrales mínimos.Alexandros, muchas cosas contribuyeron a la burbuja pero, sobre todo, la sobreoferta de crédito, algo a lo que ayuda una ley hipotecaria que sobreprotege al acreedor. Es una pequeña parte, pero creo que que es relevante.Ferrer, totalmente de acuerdo. La banca ya no quiere pisos sueltos (son más difíciles de vender) y tras 4-5 años de crisis los que no sean refinanciables habrán sido adjudicados. Juan. Es que es de traca. La responsabilidad es personal, pero la deuda pendiente tras la adjudicación depende de si queda desierta o no una subasta, que puede dejar el bien a precio de saldo y multiplicar la deuda posterior a la adjudicación. Aunque al día siguiente el banco venda el piso por el 80% del valor de tasación, el hipotecado aún deberá responder como si el valor de mercado fuese del 50%.
¿Que decir cuando se renegocia la deuda, previo pago de una cantidad a los abogados, v.g. Ibercaja?
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