Desahucios, limosna y leyes abusivas

El código presentado ayer por Guindos sobre los desahucios es una gran jugada política: afronta un problema de impacto social sin pisar demasiados callos en los despachos. No es una mala noticia; aunque solo una familia pueda conservar su casa, el plan sería digno de aplauso.

Probablemente la gran mayoría de los bancos con ficha bancaria en España se acojan a la normativa. Al fin y al cabo es un negocio semirregulado, y hoy por hoy es conveniente estar a buenas con el que manda. Es más, aunque las condiciones para que un hipotecado se beneficie de este código no son precisamente fáciles de cumplir (mínimos de renta, miembros en paro, ingresos inferiores a la letra), probablemente a partir de ahora sea más difícil llevar a cabo un desahucio y, ante la decisión de refinanciar o desahuciar, la primera ganará enteros, por aquello de la imagen.

Estas medidas paliativas son imprescindibles en una situación como la actual, pero son eso, medidas paliativas. Y siempre es mejor prevenir que curar. Ahora tocaría corregir la abusiva normativa hipotecaria. A modo de disclaimer, ya lanzo un contraargumento, en plan ataque preventivo: si las ejecuciones hipotecarias son tan pocas como sostiene el sector bancario, y si los datos del Banco de España son correctos (menos del 20% de las casas tiene un loan to value superior al 80%), entonces la modificación de la normativa no debería amenazar la solvencia del sector.

En España, el hipotecado tiene responsabilidad ilimitada sobre la deuda. Es decir, aunque entregue la casa, si ésta no sirve para saldar la deuda, responde con su patrimonio. En Estados Unidos, la garantía hipotecaria se agota en el activo hipotecado. En otras palabras, el cliente entrega las llaves y salda la deuda. Son dos modelos alternativos, y en ambos mercados se han registrado burbujas inmobiliarias. Con la diferencia de que la española tarda más en purgar. En Fedea hicieron un ejercicio sobre el efecto de la responsabilidad ilimitada.

Ya comenté hace un año que, a mi juicio, esta responsabilidad ilimitada es un caramelo envenenado para la banca. Permite que la morosidad hipotecaria esté en un bajísimo 2% (aquí el informe de estabilidad del Banco de España), pero acaba por disparar la morosidad de promotores y, al final, acaba cargando a la banca con más ladrillo del que probablemente tendría en otro contexto. Me explico: como el hipotecado paga siempre, la banca abre demasiado la mano para dar crédito a promotor, porque éste luego subroga el crédito al comprador (ese hipotecado que paga siempre). Pero al llegar la crisis, los promotores no venden los pisos y el banco se queda con la promoción.

Además, la relgamentación del sistema parece sacada de una tétrica novela kafkiana. Quien se haya tomado la molestia de leerse una escritura hipotecaria sabrá lo que le digo. La normativa incluye figuras como el vencimiento anticipado, mediante la cual el banco puede exigir al acreedor no el importe del préstamo, sino el importe del préstamo más todos los intereses que se acumularían hasta el final de la vida del crédito. Con números: para una hipoteca de 200.000 euros a 30 años, los intereses totales acumulados totales son, con un tipo al 3,5%, 125.000 euros. Así, la deuda total con el banco en caso de vencimiento anticipado sería de 325.000 euros. Aunque hayamos pedido 200.000

Pero puede ser más. Las escrituras hipotecarias también incluyen los intereses de demora exigidos, que en algunos casos rondan la usura. Hace poco menos de un año la Audiencia de Álava dictó sentencia sobre un interés de demora del 18%, que consideró abusivo (aquí la noticia, de la competencia para más señas).

Y la cosa tampoco termina ahí. Las subastas judiciales de casas embargadas parecen pensadas más para maximizar el beneficio del banco que embarga que para dar salida al mercado a dichas viviendas. Conocido es el hecho de la dificultad de acudir a dichas subastas (hay que consignar le 30% del valor del activo). Pero no tan conocido es el motivo por el que esto es así. Cuando una subasta queda desierta, el banco se queda el activo a un valor de tasación del 50%. Es decir, si la vivienda vale 200.000 euros, el banco se la queda valorada en 100.000 (si la subasta queda desierta). Y el hipotecado es quien tiene que poner, en su caso, la diferencia restante hasta saldar la deuda. Un juez de Sabadell pidió al Constitucional hace un año que se modificase esta claúsula.

En resumen, las medidas sobre el desahucio puestas en marcha por Guindos son bienvenidas por sí mismas y porque obligan a significarse a la banca. Pero no son suficientes; el sistema hipotecario español es, como dije ayer en Twitter, abusivo (todas las bazas están en manos del mismo jugador) y perverso, pues incentiva a los bancos a dar más créditos y a inflar aún más una burbuja que se acaba volviendo en su contra. Si no se modifica, seguirá siendo eso, abusivo y perverso, por más códigos de buena conducta que se firmen.

Música contra la crisis. The Jesus and Mary Chain. Just like Honey (qué pelazo tenían)

Sígueme en Twitter @Nuno_Rodrigo5 o pinchando aquí